这几天，南京放出一条最新成交价，低至4348元/㎡，这套房来自江宁横溪的美的雍翠园。

南京远郊板块的房价，天都塌了……

不得不说，这可能是南京八区之中，最便宜的商品房！

江宁横溪的美的雍翠园，一套3室2厅建面约114.98㎡房源，成交单价4348元/㎡，成交总价50万元。

这是一套低楼层的洋房，简装，房主挂牌58.8万，最终降价8.8万卖出，成交周期近4个月。

美的雍翠园2019年4月首开入市，开盘销许均价14910元/㎡，当时凭借着低首付和低密现房优势，吸引了大批买房人关注。当年首开72套房源，吸引135组买房人摇号争抢，红极一时。

这套房当初的入手价大概是1.5万/㎡左右。哪怕不算期间七七八八的税费、利息，光看房价，连个零头都算不上，太苦了。

这套房当然也有自身的局限性。

一是低楼层，二是户型比较大，约114.98㎡的三房。要知道，在郊区，低楼层+大户型的组合，就是房价无法承受之痛。楼层不占优势，户型大但买家钱包有限，钱包有限那么总价就上不去，单价当然也高不了。

如果是小户型中楼层，去年2月有套成交价是8095元/㎡，可以参考一下。

不止是横溪，南京很多远郊板块早就房价破发了，甚至就剩个零头。

1、龙潭的创源龙樾，2017年首开均价17000元/㎡，小区最新二手房成交单价7119元/㎡。

2、江宁滨江的中国铁建原香颂，2016年首开均价1万+/㎡，开盘千人摇号，如今二手房成交单价也就7k-8k一平。

3、江宁禄口的翠屏城，2019年收官价1.2万/㎡，最后712套房当天卖光。但如今，房价只剩7、8k一平，基本腰斩。

说白了，为什么远郊板块的房价破发这么厉害，还不是因为没人买么。

一个非常重要的因素，南京的人口竞争力中规中矩。

过去十年里，南京没有哪一年人口增量超过20万，最高的就2014年，增加了19.21万，其他基本都是几万人，这个增量很平稳，但没多大竞争力，想维持远郊板块的人口流入，太难了。

反观其他城市，比如杭州、成都、西安等等，近几年的人口流入都比南京要强不少。但单论城市能级、实力，南京也不差，但人口流入并不比它们强。

个中原因也是老生常谈了，南京的产业比较中规中矩，工资比较中规中矩，南京是体制之城，并非大厂聚集地，对于普罗大众来说，工作、薪资没啥突出优势，自然也就留不下来了。

人口这个因素放一放，不是一朝一夕就能解决的，但远郊有个痛点还是能解决的——没人拿地，远郊板块咋办？搞搞低密用地卖一卖。

小高层、洋房没人买，那叠墅呢？联排呢？独栋呢？终归有个产品能吸引人来吧。20岁的年轻人不喜欢远郊高层、小高层，那么40岁、50岁的人能不能买远郊别墅？价格降到位，面积送到位，产品给到位，肯定也会有人要的。

现在很多人说消费降级、产能过剩，说白了还是中年人老年人多，年轻人少。因为年轻人的需求是很多样的，但中年人、老年人没啥需求。给年轻人1000块，年轻人会想着今天去吃个大餐，约个下午茶，再去个密室逃脱，再去打卡一个网红甜点。中年人老年人就不一样了，他们可能就去菜场买点菜，回家做顿饭窝家里就完事了。

但无论如何，现在这个情况下，远郊板块的房价很难逆袭了，除非前几年那样的大涨时代再来一次。

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