全国楼市最惨的区域中，一定会有广州增城。
2019年初，增城标杆小区碧桂园凤凰城云顶售价高达35000元/平米。
2022年初，小区已经降至27000-28000元/平米，折后最低25000就能买到。
120平三房，三年时间跌了100万。可能一个家庭10年积蓄一次就跌没了。
当然下跌的不止碧桂园，而是增城全区。
而且被套住的也不只是购房者，“大聪明”开发商被套住的也不少。
创基地产2017年以楼板价2.5万元/平米在这拿了块地，2021年开盘时售价仅1.75万元/平米。
2022年7月初推出特价房，最低单价达到1.3万元。
这下亏到姥姥都不认识了。
开发商被套，土地市场立马进入冰点。
增城一直是广州新房供应主力区域。从2010年起，增城连续12年稳坐广州新房成交榜首之位，广州每卖四套房子就有一套在增城。
所以增城土拍之前也相当活跃，供地数量一直全市第一。
2022年广州供地计划
开发商被套牢后，土拍当即进入冰点——广州第二批集中土拍，增城只供应宅地1幅。
开发商实在不敢去买地了。
然而购房者还在前赴后继，7月份以来增城推出了荔枝换房的闹剧。
开发商都怂了，你们哪来的勇气？
当然我们更关心的是，增城楼市为什么会崩盘？后面如何避开这样的区域？
这要从增城三宗罪说起。
01
增城一宗罪是，供应量太大导致韭菜割完。
增城最近的地方到市区也要20公里，增城老县城到市区超过50公里。比上海的奉贤远一些，又比金山近。
这样的区域一直是内生发展，却在2014年被通知撤市改区，正式合并进广州。
合并了增城、从化后，新广州市辖面积由3843.43平方公里扩大到7434.4平方公里，超过上海。
于是赶紧向增城拉了21号线，开启了卖地之旅。
100万就可以在广州买三房，还是大开发商、地铁房，满足了大量打工人的安家之梦。
即使是不少中介也被洗脑，纷纷掏空父母钱包，在增城安家置业。
而且这里还有美好的规划，不仅双轨交，还有妇女儿童医疗中心、南方医院增城分院等各种重磅配套要落地。
更重要的是，这里还有大量的产业支撑。
增城规划了5、6个经济园区，仅增城经济技术开发区就有大量重磅企业。
有规划有产业，增城未来房价还要继续涨。
房价低大家都能入手，未来又有良好的涨幅，刚需不来天理何在。
2018、2019年增城楼市进入巅峰时期，1.8万的备案单价开发商觉得赚太少，纷纷往上加装修包。
通过反复地洗脑营销，中介终于把自己也绕了进去，2018-2019年有不少中介业务员在增城买房。
中介既可以提供社保缴存，又可以充当楼市韭菜，大家希望取缔中介的梦想根本实现不了。
当时大部分购房者的想法是：现在预算低，先在增城买套房子住着，忍受一下通勤的痛苦。过两年增城房价涨了，卖了后再买入市区。
一个人这么想没问题，大部分人都这么想就会出现大问题。
一个地区楼市想正常发展，一定要有健康的内循环，即，完整的二手房市场。大家内部可以两房换三房，三房换别墅，确保购买力不流失。
当大部分人都是过渡用途、又有较高投资比重时，楼市崩盘是早晚的事情。
环京燕郊、固安这样，增城也是这样。
当增城房价不涨反跌时，这些人梦想开始破碎，再也接受不了远距离通勤，纷纷开始抛售。
当然楼市下行，投资客也坐不住，套现的大有人在。
更严重的是，这时新房市场还如火如荼，即使到目前增城也有超过80个新房楼盘。
供应量叠加，楼市下行之时韭菜却没那么多了。
说到底，还是供应量太大，韭菜短期割完后继乏力。
02
增城二宗罪是，这里定位就是韭菜收割工厂。
前面提到过增城有天量的产业规划，为什么当地吸收不了这些新房？
因为这些产业被严重高估。
去年增城的GDP1266亿元，虽然增速最高，但是绝对值依旧很不理想——尤其是结合到增城高达146万的人口。
而且大家都知道里面水分有多大，有多少是靠房地产撑起来的——还好政府的收入结构骗不了人。
2021年，增城区级收入488.97亿元，政府性基金收入占了365亿。
政府性基金收入中大部分都是土地出让金。
即使113亿的一般公共预算收入，大部分也是来自房地产。
与房地产直接相关的税收高达45亿元，而企业所得税仅12亿。
所以说当前增城就是一个房地产屠宰场，一切的产业规划、生活配套、生活理念都是为卖房服务。
2020年，增城区副区长亲自直播卖房，大家还看不懂吗。
没办法，合并增城后打的算盘就是卖地提高ZF收入，从而获得开发资金。
21号线砸了几百亿进去，不多卖地怎么收回成本？
广州就两个区域不限购，其中就有增城，还是为了更便捷地收割韭菜。
不管你来自何方，不管你是什么学历，只要能拿得出30万首付，我增城照单全收。
这样极致的购买力收割，区域已经没有任何抵御风险的能力。
所以市场下行时只能降价，别无他法。
一家降价或许有用，全面降价就是楼市崩盘，信心一旦摧毁很难重建。
限购区域固然挡住了不少购房者，市场下行时却有更多腾挪空间——不用说打开限购，即使是放松限购的传言都能形成利好。
如果市区真的放松限购，增城楼市崩盘的更快——购买力迅速被市区虹吸。
至于产业导入，大家都知道这是一个极其困难且漫长的事情。
所以当我们选择一个片区时，一定要研究透彻：这片区域当下是什么定位？
一些片区依旧是房地产为主，要提防未来集中出货的踩踏风险。
一些片区是真正的产业承载区，通常以大量人才公寓、公租房项目为主，可能你也未必有很多机会。
03
增城的第三宗罪是，配套落地速度太慢。
前面我们提到过，增城的确落地了一些产业项目，只是能级上不足以支撑当地楼市。
大部分的新房，还是锚定了市区的刚需。
不过市区刚需所需要的生活配套，建成情况尚不如产业园。
2017年广州市妇女儿童医疗中心增城院区规划出炉，此后各路开发商都作为核心配套宣传，然而直到今天医院也没建成。
大家白白等待了5年，只是等来了房价由5000翻到20000。
一条新新公路拓宽，十年时间才见到落地。
为了配合卖房，自然是规划了不少优质学区，落地时间依旧不能确定。
比如21号线凤岗站附近，汇集了十几个住宅小区，却依旧只有朱村二小一所小学，教育资源严重匮乏。
目前只有小诊所，依旧不能满足社区需求。大型商业体更是不见踪影。
而且增城面积高达1616.47平方千米，大约相当于4-5个闵行。
这样大的面积，即使配套落地，也很难覆盖全区——15公里外开个万达，跟你家有什么关系？
大家买房时怀揣着美好预期，将这些预期毫无保留的加入房价。
交付后发现配套很难落地，房价里水分被挤出非常正常。
当然这些配套不是不建，后期可能还会逐步落地，只是周期你能不能等得起。
更重要的是，原本的逻辑走不通了。
原来想得很好，通过概念宣传提高地价，开发商拿地入坑，刚需购房者帮开发商解套，ZF获得资金完成区域开发。
现在房地产整体下行，韭菜没那么好割导致开发商不愿意入坑，土地卖不动，ZF收入下滑。哪来的钱继续砸配套落地？
甚至有些项目都开始烂尾，业主自杀式断贷，这套游戏还靠什么玩下去？
所以现在增城是骑虎难下。
解救增城楼市很简单，持续停止供应，等待市场出清。
但是这又面临一个难题：ZF没有了土拍收入，之前吹下的牛靠什么实现？
我们当然对广州的东进策略持乐观态度，不过前40年的快速发展时期已经过去，将来的城市格局变动可能需要几十年、上百年的周期。
卖地、卖房却是几年的事情。
提醒大家，不要再盲目入场新城，现在的楼市是另一场游戏——上海临港都暂停土拍，何况普通新城。
即使必须要选择新城，也需要多看一眼：这里是真正的核心发展区，还是割韭菜的战场？
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