▼ 文｜老墨

说白了，其实在房地产领域，所谓的“空城”就是房价突然下跌，非常出乎预料。

概括起来，包括两类城市：第一类是房价暴跌，代表就是燕郊，直接从3.5万跌到2万；第二类是虽然幅度不大，但实在没想到，这座城市的房价竟然也能下跌。

千万不要觉得我故弄玄虚，真的存在，而且它还是全球知名城市。

作为“师傅”之一，长期以来，香港房价走势都备受我们关注，有些人甚至把它当成风向标。

和内地楼市一样，从1993年至今的20年里，香港房价也是涨多跌少，出现了两个巅峰：第一个是2018年，领先指数高达186.6；第二个是2021年，领先指数更是达到了190.55。

然而作为曾经全球房价最高的城市，香港却至此走上了暴跌之路。有数据显示，9月份，香港二手房价格环比下跌2%，创下近七年新低，到了10月份，更是环比下跌2.4%，进入了14年以来的新低谷。

听到这，你是不是在想这个问题：

就连香港房价都扛不住了，未来内地房价会怎么样呢？会不会步后尘？

不可否认，相比较之下，内地房价整体稳定太多了，过去20年几乎没有下跌，再加上很多人并没有深入了解香港楼市，导致他们始终充满信心。

其实这当中风险非常大，因为早在2000年左右，香港房价就曾经暴跌70%，而现如今再次暴跌至7年前。

这会让很多人失去信心，最后的结果就是主动降价，尤其是二手房方面。

在房地产领域，更确切的说法是在买房的时候，预期和现实根本就是两回事。

“只要房价跌，我肯定买房，就是太可惜了，房价就是不跌。”

“现在房价实在太高了，手上的钱和父母的钱都在一起，也只能勉强交首付，贷款就更别说了，要是房价能下跌就好了。”

这就是很多人最真实的预期，只要房价下跌，他们就肯定买房，然而到了现实，却果断变卦。

香港方面，根据中原地产统计，今年10月整体楼宇买卖合约登记2925宗，创下自1991年以来新低，同时销售金额也创下了近10个月新低。

截止到前10个月，登记记录的楼宇仅有50726宗，全年预计销量也从6万宗调至5.8万宗，甚至比2022年还跌了5.7%。说白了，就是香港房价确实下跌，可与此同时，竟然“无人问津”，销量持续下滑。

对此，我认为主要有两点原因：

第一是房价暴跌，冲击了民众信心，直接导致他们不敢买房。

大家不要搞混了，香港房价远高于内地均价，巅峰时期达到了15万/平左右。因此，表面看近期香港房价仅环比下跌了2.4%，似乎并不多。

一旦换成现金，每平下跌了足足3600元，就算房子面积再小，至少也得亏损近20万。

更别说后续可能还会进一步下跌，这点和内地购房者观念非常相似，最怕的不是房价下跌，怕的是一直下跌。

第二是港元加息，大大增加了购房者的负担。

在谈论到这点，我发现很多人并没有结合货币因素，其实非常重要。

因为港元的特殊性，只要美元进入加息周期，港元就会被迫跟进。就拿去年来说，利率大幅提高到了4.75%。

直接加重了购房者的还贷压力，甚至还会断供。

总之：房价上涨或下跌，远远没有表面上的那么简单，背后牵扯到太多的东西，这样来说就不难理解了，就算房价下跌，可能也还是无人问津。

对此，你怎么看呢？

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