大兴，也缴械了。

京玺之前，大兴和海淀是除东西城外，唯二没被突破的主流城区，如今海淀还在坚守阵线，大兴却在持续低迷的信心影响下被迫缴械，尽管被视作低迷下的妥协，但不论如何，黑科技提高使用率，稀释平均价格，对有实际购房需求而非投资欲望的购房人而言，都是喜闻乐见的利好。

如图所见，京玺99㎡三室两厅两卫，南北通透三面宽的正统三居，全明格局，次卧+客厅配通敞阳台，面宽达6.3米，占整个南向面宽约66%，抛开赠送面积不谈，9.5米的南向面宽本身就十分优秀，据小道消息，项目获批黑科技均为错层，相当于0元购。

2023年下半年起，北京陆续颁布各项政策刺激市场，均未见强效，也是从2023年起，除顺义、石景山、丰台之外，朝阳、昌平，都陆续有阳台、防火挑檐等设计方案获批，一向以稳著称的大兴楼市，不但土拍平稳，新房项目也销售稳定，在一点风吹草动就能引起怀疑担忧的当下，“稳字当头”的大兴，终于也出现裂痕？

关于这个问题，需要我们辩证地看待当下真实的市场情况，那就是：购房意愿不强，但需求一直存在。2024年3月，在春节成交滞后和节前政策刺激等特殊原因作用下，北京楼市当月二手房成交量半年来难见地突破1.2万套的枯荣线，达到1.4万套成交，尽管走量的背后存在一定的价跌，但这份下跌的背后，也有撇去2023年初小阳春浮沫的成分。

另一方面，上周团队乐神单独写了一篇《“恐怖”的事情就要来了次新要扎堆入市》，也揭示了就是二手房市场本身到了一个每15年为节点的房源替换周期，再新一轮房源带来的竞争下，原本的次新房源不再具备品质优势，同时由于此前的上涨，价格本身存在高位嫌疑，在正常的周期轮换里被后浪淘汰，上一个周期的优质房源，在下一个周期涌入前的窗口期，被市场理性消化，是情理之中，意料之内。

因此，对于板块的涨跌，信心的好坏，大家不需要过度悲观，更应理性看待。当下的市场，是85%的周期影响+10%的经济环境+5%的信心炒作下的共同结果。解释过二手房的现状，再来谈它对新房的影响。之前的文章里我们也提出过类似的观点，就是二手房和新房的价值逻辑，本身是存在倒置的。品质更高的新房，碍于地段的限制和市场对升值的企盼，长期以来是凭借“倒挂”成交，而居住品质明显低于新房的次新二手，却由于占据着成熟的地段与现成的配套，借由和教育、医疗等资源的深度捆绑，一涨再涨。

如今二手下跌影响新房成交，未必不是这种长期的本末倒置造成的“反噬”。二手预期强，成交好，有助于购买新房的信心，而新房指导价上涨，也同样在另一面有利于二手的去化。二者此消彼长，早就是动态平衡，因此不必把黑科技的出现视作根基被撼动的象征，它只是在一个必然周期内，房企等利益相关方遵循市场规律的选择。

其实，从业者的眼光来看从昌平被突破后，除了海淀的消息，其他任何区域有了变革，都不足以在引起波澜。毕竟，向来强势的北五环，还有朱辛庄、未来科学城、沙河高教园这样六七万的价格，相对产业势能略弱的南城，最大化地利用自己的宜居优势，凭好产品和好环线支撑6万+每平方米的价格出圈，无可厚非。

最后，如果您对当下的市场有自己的观点，或对大兴的项目有意向了解，欢迎私信，备注您感兴趣的房源区域（如：”海淀“），进我们的区域群一起交流。