上海的老破大房屋，远比老破小杀伤力大。不要看这些楼盘不是很多，但是，由于这类房子多数都是面积大，总价高，一旦一猛子扎进深水区，想轻松脱身，最少脱下两层皮，甚至要半条命。但凡在2023年3月以前几年内买下的，如今都是欲哭无泪。 老破小房子，面积小，总价低，多数是老公房和大楼房，面积很少有超过80平方的。一般价格都在200-500万之间，卖掉灵活，还有动迁可能。你看看老破大，动则100多平方，多数面积在130-160平方之间，市区的再怎么便宜，也要800-1000万左右，市场好的时候，这些房子借助市场威势，会卖个不错的价格；一旦市场有变，马上打回原形，价格哗哗下降。 什么是老破大？上海的老破大一般是指1992-2001年之间，外销房存在期间建设的一批外销房和一些电梯公寓房的总称，基本上都是塔楼建筑。从1992年上海第一幢外销房锦明大厦对外销售，四天内全部售罄，之后上海开始了大规模的外销房和商品公寓大楼的建设。 外销房特点鲜明。1，房子面积大，有房有庭，一般2房面积会超过90平方；3房会超过120平方以上；2，户型歪七扭八居多，都是多是像港澳台地区和东南亚地区户型模子，主打一个给你设计师留足设计空间；3，小区品质一般都不差；4，小区楼栋质量都很好。5，由于当年用外汇买进，故此，业主多为境外人士。6，大堂一般较为气派。代表性楼盘，东方巴黎，古北国际社区一期的一些楼盘，巴黎花语、鹿特丹花园之流，打浦桥地区的海丽、海华花园、雁荡大厦，中山广场等；7，得房率普遍很低，能达到70%者都是好的。其实有很多特点，上述足够了！ 商品公寓大楼与大楼房也是有区别的。大楼房从70年就开始建设了，一般都2梯6户、2梯8户以上，都是他楼房，面积一般会在45-80平方之间，绝大多数会是1室1厅（厅很小），2房1厅（厅只能放饭桌），2室户，3室户之类，多是过道厅，也即鲜有25平方以上的厅，得房率很低，一般会叫什么新村，什么苑，什么大楼、什么小区之类的，比如长寿新村、南阳小区、汉中大楼、德怡苑之类的。得房率超级低，一般得房率在55-65%之间，户型还不好；房子多是单位建设。 商品房大楼房是上世纪90年代末期兴起。与大楼房的区别明显，绝大多数是1997-2000年之间竣工。这些商品房大楼，名字一般叫什么大楼，什么大厦，什么公寓之类；房子面积偏大，一般都是两房以上，户型一般比外销房方正，有独立大厅，厅一般在25平方以上；得房率比外销房高，也比大楼房高得多；这批房子早期多是温州人买进，多数是为了解决蓝印户口；这类房子多是为商住并存，一般5楼或者4、3楼以上是商铺，楼上是住宅。如湖南大厦、日月星辰、胶州教师公寓、东业大厦等，目前上海楼市之中，在售者很多。 如今，这类房子房龄即使年轻的，也超过了24年。面积大、地段好，单价低，总价高。尤其2023年以前几年，市场很好，上述老破大也炒得很高。去年4月以上，上海房价跌跌不休，这类房子跌得更多。我们长寿有一套类似房子，170多平方，3年前一次性付款，总成本1300万买进，买进3个月就后悔了，挂牌出来卖，如今，这房子950万都未必有人接盘，挂了3年依然在那里，妥妥地砸在了手里，你让他800万卖，肯定不同意，可是，谁愿意接盘那老破大呢？ 老破大，真得比老破小可怕得多！不是哪个人，是一大批人！因为这样的房子根本没有动迁的可能，多数只能出租！