3家房企年报PK,2024年哪些民企依旧稳健?

李肃说房产 2024-04-13 02:01:07

能坚持到2024年的民营房企,都是高手。

经过3年的市场调整,大浪淘沙下,如今领衔地产圈的基本都是大型国央企,民企大多过得不容易,只能依靠自己的力量对抗周期风浪。

涛哥看了下2024年1-3月房企销售排名,发现TOP20中只剩下6家纯民企,其中没有出险、依然稳健的只剩下4家:

滨江、龙湖、新城、美的置业。

最近恰逢年报季,目前除了滨江外,其他三家都已经公布最新的财务数据。

很多人会好奇:这些还算健康的民企,2023年到底过的怎么样,2024年是否还能坚持?

从涛哥观察看,不同企业有不同“灵魂底色”,这从根本上决定了企业的发展模式和安全性。

之前很多早早爆雷的企业,他们灵魂底色往往是“金融”,依靠高杠杆和高周转获取利润,也在行业去杠杆趋势下被淘汰。

而今天能够存活下来的这几家民企,却有着不同的“灵魂”和发展模式,也成为他们能够穿越行业周期的关键所在。

今天,涛哥就跟大家聊聊,那些依然在场上且呈现较强韧性的民企,都有着怎样的“灵魂”?

1

龙湖的灵魂是:均衡

一直以来,龙湖都是房企中的“优等生”,发展也很克制。

2023年,龙湖交出一份不错的业绩答卷,销售额1735亿,稳居行业前10,各项财务指标也保持健康状态。

不过,龙湖最令人羡慕的,是其全方位发展的运营及服务业务:

累计开业88座商场,冠寓房间数12.3万间,龙湖物业在管面积3.6亿平方米,龙智造已累计获取代建项目90个。

2023年,龙湖运营及服务业务收入达258.8亿,对利润的贡献占比达60%。

也就是说,如果没有运营服务业务贡献,龙湖今年的利润数据要再减少六成,那将会是一个灾难性的后果。

因此,龙湖到今天依然稳健,最关键的就是,他们很早以前就确定了开发、运营及服务均衡发展战略,并长期投入资金培育。

涛哥还记得,在房地产高速发展的那几年,很多民企黑马业绩一度都超越龙湖,市场上也会质疑龙湖是否变慢了?

事实上,那几年正是龙湖开始布局运营类业务的时候,他们每年将销售回款的10%投入到投资性物业中,资金的分散拖累了当时的发展,却在如今行业风浪中收获了稳健持续的回报。

特别是2023年,很多头部房企包括国央企在内,都面临着经营指标大幅下滑,而龙湖凭借地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造这五大航道的均衡发展,成功稳住了业绩底盘。

业绩会上,龙湖管理层也感叹道:“去年公司实现经营性利润占比60%,期待在未来有一天经营性收入能够过半,如果到这一天,龙湖就真正完成了转型。”

除业务发展战略的均衡外,龙湖在财务内控上也长期坚持均衡策略,其各项财务指标始终都克制的保持在行业最安全区间。

所以,涛哥认为龙湖的灵魂是“均衡”,从业务发展到财务管理的“均衡模式”,是其行稳致远的关键所在。

2

新城的灵魂是:商业

民营房企生存维艰的当下,新城依然稳居TOP20坚持未出险,说实话这是3年前很多人没想到的结果。

新城能做到这点,毫无疑问归功于极具前瞻性的“住宅+商业”双轮驱动战略,不仅形成差异化的竞争优势,还提供长期、稳定的现金流,拥有更强的安全垫。

早在16年前,新城就开始布局商业,而当年种下的种子,今已亭亭如盖影婆娑。

过去多年,新城平均每年开业10余个商业项目,累计布局198座吾悦广场,2024年计划再新开12座,将突破200家商场,属于行业第一梯队。

而商业的持续发展,也成为新城财报最大的亮点,2023年其商业运营总收入达113.24亿,同比增长13.17% ,在整体毛利中占比33%。

并且,商业不仅为新城贡献了收入和利润,还成为其稳健的最大支撑,2021年以来商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出,2023年该比例为2.55倍。

因此,当别的房企们还在为融资利息发愁的时候,新城仅靠商业运营收入就完全覆盖利息的2.55倍,大大缓解了财务压力。

此外,这些在营的吾悦广场也为融资性现金流带来重要补充。去年新城通过吾悦广场作为抵押物,获取经营性物业贷及其他融资约140亿,成为其重要且关键的融资渠道。

几年前,房企爆雷潮出现的时候,涛哥就判断商业将是新城最大的筹码,如今看确实应验。

随着房地产进入新发展阶段,在商业上已形成优势的新城,未来有更多可能性。

去年10月,新城发布了“深度运营策略”,致力于提升吾悦广场的服务能力和经营坪效,将有助于进一步提升新城商业收入和商业价值。

所以,如果说过去新城是靠“住宅+商业”双轮驱动模式,那么到了今天,商业扮演的角色显然更加重要,因此说新城的灵魂是“商业”。

3

美的置业的灵魂是:实业

龙湖与新城活下来的根本,都离不开经营类业务的发展,而美的置业完全不同,他们靠的是刻在骨子里的“实业”基因。

起步于佛山顺德,核心团队拥有制造业背景的美的置业,多年来一直都很低调,发展节奏很克制,可以说是以制造业的思路做地产。

2023年,美的置业合同销售金额约658.5亿,营业收入735.6亿,核心净利润22.6亿,各项指标在当前的行业环境下都算较好。

但是,美的置业有一个指标却比龙湖、新城、甚至很多国央企都强,就是净负债率低至35.8%,这属于行业最低之一。

要知道,去年龙湖净负债率55.9%,招商蛇口净负债率54.58%,中海地产净负债率38.7……

美的置业的净负债率比头部央企都还要低,是房企“低负债标杆”。

2021年至今,美的置业有息负债大幅降低183亿,目前其有息负债仅381亿,三道红线保持绿档。

在非常优质的财务指标加持下,美的置业获得了金融机构的认可与支持,2023年累计发行46.2亿中期票据,加权平均融资成本仅4.8%,同样是民企标杆。

除了财务方面像制造业一样稳健,美的置业在经营管理上也同样带有制造业风范,处处体现着实业本色。

众所周知,制造业讲究精益求精,美的置业把对产品和运营的死磕精神以及精益管理理念,带到了地产行业。

一方面,美的置业在产品上打造科技地产标签,用他们自己的话说是:“像智能汽车一样打造科技智能家”,从研发设计、智慧系统、定制选装、全周期服务等维度,做出了自己的科技特色。

另一方面,美的置业内部管理上也采用制造业思维,不仅组织架构精简,还运用科技系统来提升运营管理效率并加强工程品质管控,去年其交付超9万套住宅,有150个批次都实现提前交付。

面向未来看,聚焦“开发+运营+科技”的差异化驱动力,美的置业一方面保持住宅的滚动开发,另一方面也积极布局轻资产的商业和物业管理,同时大力发展科技产业。

2023年,美置服务合约管理面积9032万方,美置商业在营商场9座,最令人惊讶的是,他们孵化的睿住建筑科技和睿住智能这两家地产科技企业,分别新增合同金额6亿、11亿,第三方业务占比分别达98%、41%。

这也就意味着,美的置业的科技能力已经开始规模化的面向行业输出,未来将会成为其重要的增长点和转型方向。

美的置业官微的年报解读中,有这样一句令人印象深刻的话:

房地产事业的本质是民生实业。

这也充分体现美的置业做地产的态度和思路,正是以“实业”为灵魂底色,保持着低负债经营、精益管理和科技特色,才成就了美的置业的稳健发展。

4

村上春树曾在《海边的卡夫卡》里,写过这样一段话:

“暴风雨结束后,你不会记得自己是怎样活下来的,你甚至不确定暴风雨真的结束了,但有一件事是确定的,当你穿过了暴风雨,你早已不再是原来那个人。”

人生如此,房企亦如此。

纵观龙湖、新城、美的置业的穿越周期之道,会发现它们各有特点,也同时存在很多共性。

一方面,他们财务内控都比较好,整体负债率都很低,基本功扎实;

另一方面,他们很注重构建自己的差异化竞争力,各有一门武功绝学。

地产下半场,每个房企都要有扎实的基本功和自己的绝招,龙湖、新城、美的置业的案例,为行业未来的发展提供了一些可参考的方向。

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李肃说房产

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