昨天我看到一个朋友发了条朋友圈说刚买的房子月供12000，对比一下比我2019年买那套小10平的房子还便宜5000。看起来现在的购房成本似乎低了非常多，但楼市仍然无法做到意见统一。为什么同样一个市场信息有人觉得是看跌，有人却看到了机会？

·01、购房成本确实创下十年新低。先说结论：从综合购房成本来看，现在确实是十年来的最低点。这不是我一个人的观点，而是有确凿数据支持的事实。

从全国70城房价数据看截至2025年3月，一线城市房价较2021年高点已下跌15%-22%；二线城市房价较高点下跌20%-30%；三四线城市下跌幅度更大普遍在30%区间。

以北京为例2021年朝阳区某楼盘均价6.5万/m2，现在只要5.2万/m2，100平米的房子总价直接少了130万。再看利率，2021年首套房贷款利率普遍在5.6%以上，现在已经降至3.2%依然创下历史新低。

如果以500万贷款30年期计算，2021年需要月供28500元总利息5260000；但到了现在只需要月供21600元，总利息2776000元，成本直接少了248万元！这笔钱很多人一辈子也赚不到这还没完。

如今不仅利率低了贷款条件也宽松了：一线城市首付比例从35%降至20%，审批速度从平均35天缩短至7天。从"认房又认贷"到多地放开"认房不认贷"，将这三笔账综合起来同样一套房子，现在的购房总成本比2021年低40%左右。这个降幅在中国房地产历史上除了1998年住房商品化初期基本没有出现过。

·02、为什么低成本却引发争议？但问题来了既然购房成本这么低，为什么市场反应却冷冰冰的？首先房价下跌引发的心理预期悖论，大家都在等"最低点"但没人知道最低点在哪里。

以深圳为例南山区某小区业主2021年挂牌8万/m2无人问津，2022年降到7万还是卖不掉，2023年跌到6万才有人看。2024年降至5.5万终于成交。买家心理是：既然能跌这么多，为什么不能再跌10%？卖家心理是：已经跌了这么多再跌我就真亏大了。

·其次人口结构变化带来的需求萎缩，2024年新生儿仅698万，这个数据2016年是1883万，短短8年3倍差距。"三口之家刚需"理论模型正在失效，贝壳研究院调研显示25-30岁群体购房意愿从2018年76%迅速跌至2025年39%，"租房结婚"接受度达58%。

我问了10个90后朋友只有3个表示"一定要买房"，其余7个都说"买房更好但是租房也可以接受"，哪有什么刚需，唯一的刚需就是可以买房可以盈利。

·第三库存结构与需求错配，上海二手房成交量又创新高了，市场上还未售出的库存主要是什么？是高价大户型和远郊小户型！目前市场火热的仍然是总价450万以内的中小户型，位置适中性价比高的房源。

·03核心问题：现在到底该不该买房？普通卖方人当下的核心问题是：目前的低成本是否意味着"抄底"机会已到？孙少睡认为现在确实是十年来最好的入场时机，但要注意几点：优先考虑核心城市和区域：比如北上广深、杭州、南京、成都等人口持续流入的城市，以及这些城市内的核心区域。

计算好自己的负债率：月供不超过家庭月收入的50%为宜。如今利率虽低但一定要给自己留出财务缓冲，注重实用性而非概念：现在阶段改善型住房四代住宅，得房率高的房子升值潜力更大。当下还有个群体优势比较大就是改善型，因为当下楼市"高价房"的房子跌得更多，因为买家少但是卖家多。

孙少睡也有三个建议：先卖后买：确保手里现有房产顺利出售后再考虑购买，避免"两头挂"的风险。大力度议价：高端市场买家少议价空间更大。抓住结构性机会：关注那些原本买不起，现在刚好够得着的区域和物业。

·05现在买房以后会跌吗？现在无非是三种情况：缓慢筑底温和反弹加速下行，我认为缓慢筑底的可能性更大。具体来说是一线城市房价企稳波动区间在5%，二线城市继续下跌5%-10%后筑底；三四线城市持续下跌15%-20%。这样房价不会大幅反弹，但核心区域也不会再大幅下跌。这意味着购买自住房的人不必过度担忧短期贬值风险。