半年狂赚230亿!千亿暴雷房企逆袭

投行圈子事事通 2024-08-20 12:46:38

作者:kangins

盈利210-230亿!扭亏为盈!首家千亿暴雷房企经营利润大幅提升,业绩简直:

亮瞎投资人的眼!

近日,中国奥园发布中期业绩预告,其中上半年净利润数据一出场便打破多个纪录!

根据公告披露:

1、上半年净利210-230亿,去年同期亏损29亿;

2、净利主要系境外债务重组录得的重组收益;

该业绩有多炸裂?

作为曾经的千亿暴雷房企,中国奥远在在行业带头大哥万科自上市以来首次录得净亏损的同时,逆天创下超200亿的净利,这业绩堪称:

前无古人!

而净利润的来源,根据公告披露,来自境外债务重组的重组收益,很多人一看就懵了,特别是非不良资产行业的从业人员:

债务人重组收益=债权人减债规模

如果用通俗的话翻译一下,重组收益,就是从债权人身上割下的肉,但是这肉割的也值,毕竟,如果不割肉,就是玉石俱焚(破产清算),债权人受损更大,而如标的有重组的潜在可能,用当前割的一小块肉换取博取重组成功后更大的收益,这就是不良资产的魅力之所在!

01 净利暴增背后的秘密

中国奥园成立于1996年,总部位于广州,属于老牌粤系房企,2007年完成境外上市,自此更开启业绩狂飙之路,其业绩在2019年销售额突破千亿,达到1180亿,首次跻身TOP30序列,并在次年,业绩再度暴涨12.7%,创下新高:

1330亿。

创下这一历史巅峰后,在恒大债务危机引爆的房地产流动性危机的大背景下,与多数暴雷房企一样:

销售下滑+业绩暴增下拿的高价地成了利润黑洞+高杠杆之下的还债压力剧增+…

N多不利暴击因素下,中国奥远在恒大暴雷后仅3个多月,其后便开启了与债权人漫长的重组博弈之路:

1、2023年7月,中国奥园拿出一篮子境外债务重组方案=发行新债还旧债(23亿美金)+发行10亿新股进行债转股+发行1.43亿美元“无息强制可转债+发行16亿美元“永续债”;

2、2023年11月,境外债务重组方案获得债权人通过;

3、2024年3月,境外债务重组方案正式生效;

值得一提的是,在这一系列的操作下,中国奥园债权人让渡了313亿的债权利益,其中有息负债就占了284亿,再参考此次中国奥园的半年报业绩预告,净利润210-230亿,很显然,重组收益是本次净利润的大部分来源!

02 奥园的重组方案

奥园的重组方案以大三件为核心:原债务展期+债转股+永续债。其中:

a、债务展期

中国奥园将发行新的融资工具对原债券进行置换,包括4支共计23亿美元新债务工具,期限自2026年9月至2031年9月,票面利率5.5%或7.5%-8.8%。

b、债转股

奥园拟新发行10亿股普通股,连同目前公司实控人郭梓文及家人利益持有的4亿股普通股,将根据重组方案的条款转让给若干合资格债权人,相当于重组生效日后公司持股量的25.22%和10.09%,对价为每股1.06港元。

c、强制可转换债

奥园拟新发行1.43亿美元无息强制可转换债券,其将于2028年9月强制转换为公司普通股份,其将占转换后公司已发行股本总额的29.9%。

d、永续债

奥园拟新发行16亿美元永续债,其现金分配率自2031年9月起每年1%起。

注意,强制可转换债及永续债发行后,预期将作为中国奥园“权益”入账,连同方案中的债转股。

若重组方案完成,上市公司的净资产将显著增加不低于36亿美元。

写在最后

跟大多数重整成功的暴雷房企一样,中国奥园在重组成功大规模减债后,叠加房地产行业市场的加速探底及行业政策持续加码的过程中,短期偿债压力明显减小,资产负债表的修复大大加速,而通过债务重组赢得“喘息空间”的奥园或将:

挺过黎明前的黑暗!

正如中国中国奥园董事会主席郭梓文曾在2023年股东报告中表示,企业重回经营正轨,重获新生的中国奥园未来的目标是:

实现低调务实理性做长跑运动员!

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投行圈子事事通

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