作者|kangins

雄关漫道真如铁，而今迈步从头越！

近日，据市场消息，融创正在内部酝酿成立一个新平台：

而今资本。

该平台的运用正是在融创暴雷前从事的主要业务之一：

通过收购困境房企的土地从而获取额外的溢价！

自身尚未完成走出困境的融创何以有信心来进行赛道的横向扩张？显然，这与融创的当前处境密切相关：

1、作为暴雷房企，融创属于暴雷房企中最先走出困局的少数头部；

2、融创化债的奇迹正在出现超级正反馈溢价。

最有说服力的一点，就是近期（10月17日），融创率先完成了暴雷房企恢复股权融资的先河。

根据公告：

公司计划通过先旧后新的方式进行配股融资，合计配售4.89亿股股份，融资总额约为12.05亿港元，配售股份及认购股份分别占公司现有已发行股本的约5.60%，占经认购事项完成后扩大的已发行股本的约5.31%。

股权融资的恢复，往往意味着自身企业经营全面转向：

恢复正常！

而融创作为顶级头部房企之一，显然这也是资产市场对中国房地产行业信心整体回暖的标志性事件。从不良资产的视角切入土地市场，有显著的两大优势：

1、相比一级市场的垄断及高溢价，通过不良资产获取的资产价格更低，在当前资产价格普遍低迷的情况下，有着较高的安全垫；

2、在当前房地产行业普遍受困于流动性危机，当前介入的时机正逢其时；

在公司内部，融创自身较为一致的判断是，未来不一定有大规模的地产开发，但一定有大规模的存量市场。按照融创中国董事长孙宏斌原话说就是：

不良资产市场有很大的机会。

对于房地产行业而言，一场始自21年9月恒大暴雷引发的流动性危机由点及面形成了行业性的困局，期间，曾经的地产三巨头：恒大、碧桂园、融创无一幸免，就连公认的地产三好生碧桂园也在2023年7月爆发流动性危机，至今是生是死没有一个明确的公告，属于：

秘不发丧！

对于包括恒大、碧桂园、融创三巨头在内的整个房地产企业而言，在经历了：

1、2022年11月的地产三支箭；

2、2024年1月的白名单；

3、2024年5.17房地产大礼包；

……

等一系列的政策纾困后，终于在9月24日等来了房地产政策底信号的终极确认：

止跌企稳！

政策信号配合史诗级的政策兜底，显然预示着：

房地产黎明前的黑暗即将过去！

对于即将到来的黎明，三巨头中谁最可能活下来，谁将活的最好？

在康哥看来，即不是老大恒大，也不是行业三好生碧桂园，而是在2022年5月暴雷的TOP3房企：

融创！

过去的两年对于孙宏斌来说应该是最难熬的一个时期：

安抚债权人+找钱

也许是老孙果断的作为+十足的诚意感动了债权人，融创境内外债务重组竟然奇迹般地成功了，而且创造了多个记录：

1、三巨头乃至TOP20中最先完成境内外债务重组的房企，；

2、TOP100暴雷房企中首家完成股权融资的房企；

率先完成在2023年年4月完成境内外债务重组的融创估计是受到了上天的眷顾，从事后诸葛亮的角度来看，融创重组完成的时间点堪称：

精准！

复盘21年9月至2024年9月，本来大家以为2022年房地产行业调整已经很剧烈，处境很艰难，没想到2023年行业艰难程度和困境再上一层楼，而最令人意外的是，2024年房地产的情况已经不能用艰难来形容了，涉及房地产行业各项数据开始:

自由落体！

面对市场一个又一个“困境升级的 ”惊喜，天选之子的老孙才能完全撇开债务的问题，在外部环境异常艰难的情况下全力以赴地推进保交楼这一核心关键，而老孙的努力也换了一系列耀眼的成绩单：

1、融创2023年营业收入1542.3亿，比2022年暴涨超过50%；

2、销售业绩稳居TOP20之列；

3、即使没有新增土地购入，但是手中存货依然位居行业TOP5之列；

第1、2两点说明了融创当前化解流动性困境正步入佳境，这里康哥要特别解读一下第1点：

融创的营业收入核心就是商品房的销售收入，2023年融创通过正常销售的商品房销售收入是846亿，这就意味着另外700多亿的销售收入是通过以房抵债等形式实现，这对于当前库存高企的正常房企而言，显然融创又多了一个超级额外的销售渠道。

第3点，融创在天量库存的背景下，能够保持不暴雷就足以秒杀近三年在土地一级市场购地的停滞，毕竟2023年新增货值排名第一的保利，新增货值仅：

不到1000亿！

而近1亿平的土地储备显然为融创走出困境后重振龙头雄风打下基础。

融创与孙宏斌的故事还要从19年前说起。

2003年，一位叫孙宏斌的开发商在论坛上，放言要成为行业第一，超越行业老大万科。当时台下的王石脸色有点难看，不急不慢地说了句：“你不可能这么快超过万科，是不是要注意控制风险？”第二年的博鳌，王石更是不留情面点名孙宏斌：

“像媒体炒作的那家黑马，在宏观调控下会很难受，到时候大家问他，他要说不难受，那是吹牛！”

没想到，这一役，孙宏斌碰瓷成功：

2004年，顺驰营收达127亿元！

就在此时，老孙说出了经典的一句话：

我只有矛，不需要盾。

但是，狂飙突进的顺驰随后开始遭遇危机：

1、2005年地产调控政策出来，顺驰资金链崩了；

2、2007年，孙宏斌被迫将顺驰低价卖给路劲。

顺驰之后，不死心的孙宏斌携手全新的融创再次杀回了江湖，这一次：

高负债、高杠杆、高周转的三高模式彻底被老孙玩出了新高度！

与此同时，顺驰的前车之鉴也让孙宏斌时刻谨记在心，不管行动上是否吸取了之前的教训，但是其后嘴边的口头禅就是：

我们会控制好负债率、管理好现金流，保证融创的健康。

如果以上市视角回看检视的话，2021年之前，融创所强调的“控制好负债率、管理好现金流”的理念一直执行的很好，也将拿地、融资、政策的节奏一直把握地较为准确，一边用“三高”模式疯狂拿地、并购，一边用顺驰的前车之鉴牢记在心：

时不时地踩一下油门。

这期间，融创销售额从682亿飙涨至3620亿。10年间，融创销售额：

涨了77倍，营收涨了35倍！

而融创业务规模滚雪球做大的两个秘诀：

1、各地土拍市场“地王”的常客，在各地大肆跑马圈地；

2、在收并购市场收购同行的困难项目而大放异彩；

彼时的融创已经深谙不良资产的门道，并通过业务的不断扩展积累了口碑和大量经验，也因此有了和各地政府的关联和底气。

巅峰时期的融创，股价接近40港元，财大气粗的老孙一不小心就被贾老板忽悠亏了：

200多亿！

对风险的判断，早在2016年，其就表示：

“目前的房地产行业风险十分大，任何热点城市房价不可能降，但也并不具备暴涨的任何基础。”

但是在一边看空的同时，却全面做多：

17年7月，融创联合富力以现金对价632亿（总价近千亿）拿下了万达旗下13个文旅项目和76个酒店！

那时候，不仅是融创自己认为挣了，业界也一致认为孙宏斌捡了大便宜，回过头看：

融创显然接在了资产价格的山顶！

一边大肆拿货，一边却依然小心翼翼，刚拿下千亿资产的融创在2018年的中期业绩会上，孙宏斌依然坚称：

1、宏观调控政策不会短期内放松，随着政策持续，购买预期肯定会发生变化，接下来会很小心谨慎地把融创做安全；

2、2019年的市场并不乐观，融创接下来拿地一定会谨慎、小心。

在2020年，融创确实已经开始踩刹车，降杠杆：拿地金额同比骤降55%，新增土储大减74.2%，新增货值则大降47%。

那几年，“小心”成了挂在孙宏斌嘴边的词。

看到这里，感觉孙宏斌对行情的把握可谓精准，如果再坚持到2021年底，则融创成功上岸是大概率的问题。

但诡异的事情出现在2021年上半年，孙宏斌再次开启逆周期狂飙之路：900亿拿地，豪掷百亿并购彰泰，百亿进军白酒现在来看…

当时的口号：“抢别人的地，让别人无地可买”？

来看看当时的媒体怎么报道的：

显然是孙宏斌，昏头了。

在政策调控之下，友商纷纷踩刹车之时，融创却偏偏还要踩一脚油门。正是这脚油门，让融创此后险些步入：

万劫不复之境地！

对于昏头的原因，融创副总裁陈恒六曾经说：

“老孙这么多年的目标就是要当老大，做中国第一世界第一。”

这也许能够解释，为什么孙宏斌会在2021年的春天，选择逆势加仓。也许在那一刻，在那个瞬间，十九年前要成为行业“老大”的梦，突然又点着了。

9.24政策大礼包+9.26会议奠定了此轮近三年房地产行业流动性危机的：

政策底！

狠人孙宏斌曾经说过：

年轻的时候争强好胜，曾经嬴得畅快淋漓，也曾输得一塌糊涂，但是我不后悔。

谁能渡劫成功，挺过这黎明前的黑暗？

数次渡劫却依然顽强自救的融创或许就是成功上岸的幸运儿之一！