一、暴雨导致房屋渗漏水，业主可以要求开发商承担赔偿责任吗？

在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为5年，保修期自竣工验收合格之日起计算。

因此，当发现暴雨导致房屋外墙漏水，首先应查看《商品房买卖合同》和《住宅质量保证书》，看漏水时间是否超过保修期。如在保修期内的，业主可以要求开发商承担保修义务，并对渗漏水给业主带来的财产损失承担赔偿责任；开发商拒绝修复或者合理期限内拖延修复的，业主可以自行修复，修复的费用要求开发商承担。对于房屋的防水层本身存在质量问题、排水系统存在设计缺陷的情况，开发商可能要承担相应的赔偿责任。

二、小区公共部分因暴雨致损，可以申请使用维修资金吗？

2021年1月1日起施行的《民法典》新增“紧急情况下使用维修资金的特别程序”，即在紧急情况下，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。

《民法典》第二百八十一条：

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

暴雨致损是否为“紧急情况”呢？答案是肯定的。以福建省为例，闽建房函〔2019〕39号《关于紧急情况下使用商品住宅专项维修资金有关事项的通知》第一条第七款规定：“物业管理区域内发生的紧急情况包括以下情形：（七）因台风、洪水等自然原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏”。

因此，属于业主共有的建筑物及其附属设施的维修资金，经业主共同决定，可以用于受特大暴雨毁损的电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。 具体流程详见《住宅专项维修资金管理办法》。

三、在房屋出租的情况下，房东和租户谁应承担房屋损坏的责任？

在房屋已出租的情况下，是由房东承担维修责任还是由租户承担赔偿责任，需要重点关注房屋毁损的原因。若房屋自然耗损或因暴雨侵袭等自然灾害致损，应当由房东自行承担房屋的维修责任。

需要注意的是，若双方在租赁合同中特别约定，房屋的自然损耗及灾害致损由租户自行承担维修责任的话，根据意思自治原则，租户不得再主张房东承担维修责任。

若是由于租户使用不当或者违约使用造成的毁损，例如未妥善管好门窗导致雨水入户浸泡产生的财产损失，则应由租户自行承担；同时，给租赁物造成损坏的，租户还应当承担赔偿责任。

《民法典》第七百一十二条：

出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

《民法典》第七百一十三条：

承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务

四、暴雨造成积水倒灌进入地下车库、地下储藏室，造成财物毁损，可以向开发商追责吗？

界定是否属于开发商的责任，重点在于小区及地下车库的排水系统是否按照国家规范标准建设，排水设计、施工是否符合规范？如果是因为开发商对地下车库排水设计或施工不当，导致使用过程中出现排水问题，最终造成财产损失的结果，那么业主可以要求开发商承担一定赔偿责任。

需要注意的是，通过竣工验收并不当然等同于排水系统可以正常排水，开发商交付的房屋应当保障正常的排水功能，若影响居住、使用，仍应当赔偿给购房人造成的损失。

五、暴雨造成积水倒灌进入地下车库、地下储藏室，造成财物毁损，可以向物业公司追责吗？

物业管理人在突发自然灾害中的职责，法律并没有明确规定，主要依据业主与物业管理人签订的《物业服务合同》来判定物业管理人是否尽到应尽职责。

一般而言，业主与物业管理人都会在《物业服务合同》中约定，物业管理人负有对小区内的公用设施设备进行维修、养护的义务。若由于物业公司未尽上述义务，例如未能对共用排水设施、设备定期进行清理、疏通，则需要对管道堵塞导致的积水倒灌，则应当为业主的损失承担一定的赔偿责任。

在强降雨、强台风等异常天气情况下，若物业公司既无法预见超强台风等极端天气可能导致的降雨强度，也无法阻止内涝积水涌入小区的情况下，那么地下空间被淹则可以认定为不可抗力导致。若物业公司尽到了警示通知义务、采取了积极的减灾措施，物业公司可以免责。

六、对于季节性的降雨、台风情况下造成的损失，物业公司需要担责吗？

非极端天气、异常天气的情况下，针对季节性强降雨、台风，物业公司作为专业的物业管理人，对暴雨可能发生的危及业主利益的情形应当可以预见。《物业服务合同》中，除公共设施的养护义务外，一般也对物业管理人的安全防范义务加以约定。因此，若物业公司对于积水倒灌的情形能够预见而由于疏忽没有预见，或者是未尽最大努力加以防止，单纯以不可抗力作为不承担任何责任的理由无法成立。

在司法实践中，法院会重点关注物业公司是否尽到了通知、警示、协助义务，以及是否采取了积极的减灾措施。若物业管理人无法举证证明自身已尽到上述义务，则可能被法院认定对损失的发生存在一定过错，从而判令其承担赔偿责任。

七、灾后重建过程中，如何获取政府的帮助？

根据《自然灾害救助条例》的规定，自然灾害危险消除后，受灾地人民政府将研究制订居民住房恢复重建规划和优惠政策，组织重建或者修缮因灾损毁的居民住房，并对恢复重建确有困难的家庭予以重点帮扶。各个地方的具体实施办法有所不同。以福建省为例，福建省政府出台了《自然灾害防范与救助管理办法》，将灾后重建、农房保险等工作在《办法》中作了进一步规范。

因此，在灾害危险消除后，受灾居民可以重点关注当地人民政府的恢复重建规划与优惠政策，联系当地村委会、居委会等，根据恢复重建政策及时申报补助、申请技术支持。

这里特别值得一提的是，在这次的河南暴雨中，郑州市中原区政法委为全区居民购买社会治安财产保险的举措得到了大家的关注。在该保险的保障下，全区居民因为暴风、暴雨、山体滑坡等自然灾害造成的家庭财产损失，都可以联系人保报案、登记后进行赔付，保费资金来源于中原区财政，居民无需承担任何费用。该举措被网友称为“超前部署”，并得到了一致好评。

经检索，福建省也已逐步开展农村住房和公众责任保险制度的建立。例如，厦门市自2017年起即推行了巨灾保险制度：无论是厦门城市居民，还是农村居民，抑或者是外地游客，只要身处厦门，一旦遇到自然灾害造成损失，都可获得保险公司人身伤亡最高20万元、住房损失最高10万元、财产损失最高5000元的赔偿。

考虑到保险作为风险转移的重要手段，个人可以考虑购买家庭险，开发商或物业公司可以考虑购买公众责任险的方式进行合理的风险转移。

暴雨无情，人有情。

这场暴雨再次让我们感受到了灾难面前，我们举国同心。我们虽然无法征服大自然，但我们可以学习总结经验教训。我们虽然无法预见每一次灾难，但我们可以心存敬畏积极应对。暴雨总会过去，重建家园就在不远！河南加油！（本文合作作者黄晓琦律师助理）

作者：李艳律师/福建拓维律师事务所