各位老铁们，深圳、上海、杭州这三个城市，可以说是全国楼市的风向标，今天结合周度数据，分析一下上海和杭州。

前段时间，我在自媒体上分享了自己看好杭州楼市的观点，主要是基于杭州的城市发展，特别是当地高新科技企业蓬勃兴起的态势。

从一月底到春节期间，Deepseek 异军突起，宇树科技的机器人产品也火爆出圈，这两家企业在全国乃至全球都备受瞩目。

它们扎根杭州，还参加了前段时间在北京举办的高规格民营企业座谈会。

我在之前文章中就提到，杭州科技企业的崛起，会让杭州的产业更上一层楼，人口吸引力和城市活力也会不断增强，这对楼市无疑是重大利好。

没想到这么快，这一趋势就在杭州楼市成交数据上显现出来了。

杭州成交量创新高！

我们监测的二手房成交数据显示，今年春节过后第五周，也就是上周，18 个城市的二手房网签量首次出现周度下滑，上海、北京都在其中。

虽然现在还难以确定小阳春行情是否已经见顶，但这个下滑信号值得警惕。

反观杭州，春节后连续五周，二手房网签量一路飙升。

上周网签量达到 2243 套，不仅超过了去年四季度的峰值，还远超 2024 年小阳春的高点，比 2023 年那波势头强劲的小阳春还要火爆，交易量远超北京和上海，创下近几年杭州二手房网签周度的最高纪录！

杭州二手房交易如此火爆，背后有诸多因素。

一方面，杭州本地人购房热情高涨；另一方面，不少外地人也十分看好杭州。他们看重杭州的城市地位，相信杭州高新科技产业的发展潜力，觉得杭州的房子未来增值空间大，比全国大部分二线城市的房产更具投资价值。

而且，杭州全面取消了限购政策，买房不受限制。外地购房者在杭州买房，贷款首付比例低，利率也不高。

房地产市场要想有活力，光靠自住需求可不够，投资性甚至投机性购房需求也很关键。

大家想想，如果房价持续下跌，跌了之后就一直平稳，这现实吗？

肯定不行！房子作为一种资产，价格要是一直不涨不跌，大多数城市的购房投资需求都会消失。也就只有少数高能级城市还能保留一些投资需求。

适当活跃购房需求，有利于房价尽快止跌。止跌只是第一步，房价适度上涨，像杭州这样发展强劲的二线城市以及一线城市，才能带动全国二三线城市的房地产市场共同发展。

上海小阳春见顶了？

杭州楼市创新高，但上海二手房网签量却出现下滑。

这一现象背后的意义值得深入探究。

对短期数据进行细致分析至关重要，因为它直接反映出上海楼市今年小阳春以及楼市开局阶段量能的高低态势。

上海在全国楼市中占据着领头羊的地位，一旦上海楼市的小阳春行情见顶，增长动能枯竭，那么全国众多二线、三线城市想要在今年实现楼市轮动发展，难度可想而知。

在这种情况下，想要实现楼市整体止跌，无疑是一项艰巨的任务。

我们不妨回顾一下过往的数据走势。

以今年为例，春节后的第五周（即上周），上海二手房网签量为 6004 套，相较于节前第四周，下降幅度达到 10%。

与 2024 年春节后第五周的数据相比，尽管有所下降，但依然保持着大幅增长的态势；同时，该数据也高于 2023 年春节后第五周的网签量。

然而，目前的网签量与 2024 年 “5・17” 之后的脉冲高点，以及 2024 年 9 月新政实施后整个第四季度的高点相比，仍存在明显差距。

通过对历年数据的梳理，我们可以总结出一个普遍规律：

每年春节过后，各个城市的楼市成交量都会在连续几周内呈现上升趋势。不过，不同城市在上升节奏和幅度上存在显著差异。

以上海为例，其上升节奏相对较快。

2023 年小阳春期间，上海楼市热度高涨，但成交量在节后第四周便达到峰值；而在 2024年，上升节奏则较为缓慢，直至第六周才见顶。

今年的情况与 2023 年类似，上升节奏较快。

就我个人判断，上海楼市小阳春的网签量大概率已在第四周见顶，自第五周开始回落，第六周有可能略增一点，但估计难超第四周，后续预计会呈现震荡回落的态势。

与上海之不同的是，像深圳、苏州、南京等城市，它们的小阳春持续时间相对较长，节奏更为缓慢，节后网签量的见顶时间明显晚于上海。

基于当前数据和市场情况，我认为基本可以判定上海楼市小阳春成交量已实现周度见顶。

但在这之后，市场的回落态势才是关键所在，回落过程中量能维持在何种水平，将对楼市后续发展产生重要影响。

回顾 2023 年小阳春，当时楼市热度极高，可冲高之后迅速回落，呈现出典型的脉冲式波动特征，这种快速回落不利于楼市的平稳健康发展。

再看 2024 年，小阳春期间楼市上升步伐较为迟缓，整体量能也不够充沛，小阳春之后市场波动相对较小，9 月新政出台后，楼市又迎来一波小幅度的增长。

综合分析今年的形势，我预计上海网签量在见顶之后，会在荣枯线之上维持几周时间，而且冲高后的回落幅度和速度会比 2023 年更为缓和。

从月度走势来看，三月份上海楼市成交量将远超荣枯线，四月份预计也会超荣枯线。

而五月份的市场表现尤为关键，如果届时成交量再度走低，且低于荣枯线，很可能促使上海对限购政策进行调整放松。

总体而言，尽管上海二手房网签量出现回落，但大家不必过度焦虑和悲观。

初步判断，今年小阳春期间上海楼市的热度将显著优于 2024 年，与 2023 年相比也会有小幅提升。

倘若小阳春过后市场回落幅度超出预期，那么限购政策放松的可能性极大。一旦限购放松，楼市交易量有望重新企稳，甚至出现小幅度的反弹。

在此，我提醒各位，在关注楼市动态时，务必密切留意数据变化，切勿轻信部分自媒体片面且过度悲观的解读。

部分自媒体博主为了吸引流量，在既不了解上海楼市过往周期性发展规律，又缺乏技术分析能力，更未能准确把握国家政策意图的情况下，仅凭极端看空的观点博人眼球，这类信息不仅无法为大家的购房决策提供有效帮助，反而极易产生误导。