全国的房价泡沫挤完了吗？

这是很多朋友关心的话题，然而这件事非常复杂 。

作为从业者、房企，以及很多拥有房子，尤其是有两套、三套房子的业主，觉得目前的房价已经跌到位了，楼市的泡沫已经挤完。

但全国还有很多没有房子的年轻人，他们目前在大城市打拼，觉得房价还是太贵。

要想靠自己的收入，甚至加上父母提供的部分首付去买房子，仍然很困难。

他们认为目前房价依旧高不可攀，泡沫比较大。

不同的群体，站在不同的视角和立场看房价泡沫问题，结论往往大相径庭。

老杨是房地产从业者，也有几套房子。不过，老杨从事房地产宏观研究，一贯以数据说话，秉持客观理性的研究态度。

在我们的#全国房地产市场机会和风险监测系统#当中，专门有一个指标 —— 房价泡沫指数。

该指标又分为三个细分指标：房价收入比、租金收益率、短周期波动过程中房价平衡度，也即是否透支、是否低估，以及周期性波动当中的均衡度。

总之，通过这三个细分指标，能够比较客观地衡量每个城市房价泡沫的情况。

我们先来看一下全国的房价泡沫指数。

这是经过指数化处理之后的走势图，在零以上表示有泡沫，零以下表示没泡沫。

我们可以看到，房价泡沫最高峰出现在 2021 年的 7、8 月份。

之后，随着楼市降温，房价下跌，房价泡沫就开始逐步收窄，进入挤泡沫进程。

直到2024年的6月份，房价泡沫指数进入负值区间，即泡沫挤完了。

到目前为止，负值还在持续加大，也就是说房价在挤泡沫挤完之后，已经变得低估了。

其实，我们看历史走势，在 2014 年，房价是低估的，在房价大涨之前，房价泡沫是不存在的。

房价泡沫的滋生，基本上是从 2016 年的二季度开始，随着全国房价快速大幅上涨，房价超出了合理值，开始出现泡沫现象。

之后几年时间，呈现震荡式的泡沫扩大。

通过上图，我们能够较好地观察历史走势，时而高涨，时而下跌，有时候房价泡沫比较明显，有时候房价泡沫就被挤完了。

而目前，房价泡沫已经挤完了！

在这种情况之下，国家提出要促进房地产市场止跌回稳，就有了比较好的基础。

如果在房价刚跌的 2021 年下半年，甚至到了 2022 年、2023 年，当时房价已经跌了一两年，但跌的幅度不够大，跌的时间不够久。

在那种情况之下，想要房价止跌就比较困难。

但现在情况不一样了，因为房价已经超调，跌到合理区间以下了。

除了监测全国的总体房价泡沫走势之外，我们还监测了全国 50 个大中城市，每个城市都有房价泡沫指数。

我们再看一张图，是当前全国 50 个大中城市的房价泡沫指数。

50 个城市当中，目前有 44个城市的房价泡沫指数是负值，即房价泡沫挤完了，处于低估的区间。

还有六个城市，目前房价泡沫是正值，泡沫还没有挤完。包括杭州、成都、无锡、上海、宁波、徐州。

房价泡沫还没挤完的这几个城市，每个都有自己的特殊情况。

比如杭州，杭州的房价繁荣期时间比较长，从 2016 年初到 2021 年的上半年，房价涨的时间很长，涨幅很大。

2022 年和 2023 年，杭州的房价跌幅比较小，尤其是新房市场存在限价，有些红盘的存在，导致新房价格总体上保持强势。

上海的情况也是类似的，过去很多个月，新房价格基本上没跌过，但二手房是跌的。

无锡和徐州这两个江苏的城市，属于三线城市，为啥泡沫还没挤完呢？

主要是因为 2020 年到 2021 年上半年，这两个城市房价有较大幅度的上涨，导致到目前为止，房价泡沫还有一点。

通过监测和观察全国总体和每个城市的房价泡沫指数的运行情况，我们可以比较好的观察房价到底是高估还是低估了，为我们研判市场走势和参与市场交易提供有价值的参考。