近期，房地产市场出现了一个引人注目的现象：多地频现高价地，甚至诞生新 “地王”。

比如，1 月 24 日，上海、广州、杭州等地的土拍市场异常火热。

上海仅出让一块位于郊区的松江区宅地，吸引了 4 家竞买人参与，最终保利发展经过 51 轮竞价，以 20.52 亿元斩获，溢价率达 27.93% ，成交楼面价 29425 元 / 平方米。

广州海珠区 AH020216 地块由越秀地产竞得，楼面价 32000 元 / 平方米，若扣除公服配建，成交楼面价为 32715 元 / 平方米 。

而杭州的土地市场更是火爆，在第三场宅地竞买活动中，3宗住宅地块以 82.89 亿元成交，平均溢价率 52.68%。

其中，滨江集团以 54.56 亿元竞得湖墅单元 GS0201-R21-05 地块，溢价率 71.25%，楼板价 64834 元 / 平方米，成为杭州新单价 “地王” 。

在很多人印象中，当下房地产市场依旧低迷，房价也在持续下跌。

然而，房企却在此时逆势抢夺高价地，这背后的原因值得深入探究。

首先，热门城市限价政策的放开

自 2016 - 2017 年以来，不少城市实施限房价、限地价政策，限制了房企自主定价。

但过去两三年，随着土地市场低迷和房价下跌，很多限制措施逐步放开。

以杭州为例，2024年10月取消限价后，房企可基于市场预期制定开发策略，这直接刺激了土拍溢价率攀升。

根据克而瑞数据，2024年Q4重点城市土地溢价率环比提升7.2个百分点，其中杭州单宗地块溢价率突破70%，创近5年新高。

这也反映出，房企对 2025 年高能级城市新房市场走势偏乐观。

其次，房企补库存需求驱使

自 2021 年下半年楼市降温，许多房企包括央国企拿地数量减少，部分城市新房项目库存不足。

项目售罄后若不补充新项目，城市团队可能面临解散。为了维持业务的持续开展，房企需要通过拿地来补充库存。

部分重点城市库存去化周期，已降至12个月警戒线以下。

以北京为例，截至2024年底，商品住宅可售面积同比减少28%，房企为维持城市公司运营必须补仓。

再次，高能级城市的市场扛跌

过去两三年，在全国地价房价跌跌不休的情况下，少数高能级城市，新房价格扛跌性相对较强。

在这些城市拿地，房企亏损概率较小，所以资金充裕的企业纷纷将拿地资金集中投入到高能级城市 。

2024年央企新增土储中，85%位于GDP万亿俱乐部城市，这些城市新房去化率维持在65%以上，显著高于全国均值。特别是核心区地块，即使短期亏损也可作为优质资产抵押融资。

那么，高价地的出现是否意味着未来房价会大涨呢？

从全国 50 个重点城市土拍市场的景气度走势来看，2016 年三季度土拍价格最高、地王最多。

自 2021 年下半年新房市场大幅降温后，土拍市场进入不景气区间。

但值得关注的是，最近几个月重点城市土地市场经济指数在小幅回升，2024 年 12 月景气指数虽仍为负，但土拍溢价率为 3.3%，已创 2023 年 7 月以来最高 。

按照当前市场运行逻辑，预计2025 年高能级城市土地市场景气指数将进入正值区间，2026 年二线城市也可能跟进。土地价格上升会使新房销售成本增加，客观上对新房价格有推动作用。但房价最终还是由供求关系决定，如果新房市场持续低迷，购房者不认可价格，即便有高价地，房企想卖高价也困难，甚至个别项目可能亏损。

当前土地市场回暖本质是优质资源的重新定价，而非全面复苏。购房者需建立"城市-板块-项目"的三级分析框架，重点关注土地溢价率超过30%板块的二手房价格波动窗口期，同时警惕非核心区高价项目的去化风险。

需要注意的是，当前拿 “地王” 的很多是央国企，尤其是央企。他们的拿地资金受国家政策支持，近两个月拿地行为也受相关部门指导。国家提出促进房地产市场止跌回稳，央企拿 “地王” 有助于恢复市场信心，让行业和购房人产生房价止跌反弹的心理预期。近期部分城市土拍热，是政策力量、企业行为以及房地产市场在局部地区筑底回暖的信号。未来，不妨观察热点城市新房价格，是否会如预期般水涨船高。