随着住建部与财政部联合发布的最新政策，城中村改造的浪潮，正从35个特大城市向全国范围迅速蔓延，这一消息无疑在房地产领域掀起了轩然大波。
回顾过去，棚户区改造曾一度成为三四线城市房价飙升的催化剂，那么，这一轮城中村改造是否会重蹈覆辙，再次点燃房价上涨的火焰？
01、城中村改造：从特大城市到全国布局
自去年起，城中村改造被赋予了新的使命，成为刺激房地产市场的重要政策工具。
起初，这一政策主要聚焦于特大城市，旨在通过改造提升城市形象，改善居民居住条件。去年4月，中共中央政治局会议明确提出，在超大特大城市中稳步推进城中村改造，首批试点涵盖了35个超大特大城市。
而今，住建部与财政部的联合发文，将这一改造范围扩大至常住人口300万以上的大城市，意味着近300个地级市都将被纳入城中村改造的宏伟蓝图之中，改造规模之大、范围之广，前所未有。
城中村，作为城市化进程中的遗留问题，是城市快速发展与农村滞后之间的鲜明对比。
这些位于城市核心或边缘地带的村庄，往往基础设施落后，环境卫生条件堪忧，与周边现代化的城市风貌格格不入。
然而，正是这些看似“格格不入”的村落，蕴含着巨大的改造潜力和发展空间。
从改善民生、提升城市形象，到激发房地产市场需求，城中村改造被视为当前经济低迷背景下的一剂强心针。
02、拆迁范围：这5类房子将优先拆迁
面对即将到来的大规模拆迁，哪些房子最有可能成为首批改造对象？结合政策导向与业内分析，以下是5类可能被优先纳入拆迁范围的房屋类型：
第一类：老旧危房老旧危房是城中村改造的首要目标。这些房屋因年久失修，结构老化，存在严重的安全隐患。即便经过旧改也难以彻底解决问题，因此，拆除重建成为最佳选择。
特别是那些被鉴定为C级或D级的危房，更是优先拆迁的对象。这类房屋的拆除，不仅消除了安全隐患，也为城市更新腾出了空间。
第二类：老旧预制板房上世纪七八十年代建造的预制板房，曾是快速解决住房问题的有效手段。
然而，随着时间的推移，这些房屋的保温、隔音、防渗水性能严重下降，且设计寿命较短，大多已接近或超过其使用寿命。
加之其难以适应现代城市规划的要求，预制板房成为了城市更新的重点对象。特别是在浙江等地，已明确将2000年前建造的多孔板建材房屋纳入全拆重建范畴。
第三类：城市规划用地上的房子城市规划是指导城市未来发展的蓝图，为了实现城市规划目标，往往需要征用土地进行公共设施、交通设施等建设。
因此，位于城市规划用地上的房屋，尤其是那些阻碍城市规划实施的房屋，往往会被纳入拆迁范围。
这类拆迁旨在优化城市空间布局，提升城市功能，促进城市整体发展。
第四类：为经济产业和社会发展让步的房子在产业发展与社会进步面前，部分房屋需要做出牺牲。
这类房屋通常位于国家、省市重点发展的功能片区、民生项目或基础设施范围内，或是先进制造园区、重大产业项目所在地。
拆迁这些房屋，是为了给经济发展腾出空间，促进产业升级，带动区域经济增长。以深圳为例，其拆迁政策就明确优先考虑这些关键区域的房屋。
第五类：城中村改造或城市更新片区内的房子城中村改造和城市更新项目往往涉及大片区域的整体重建或提升。
在这些项目中，无论是处于城市规划用地范围内的城中村，还是容积率低、土地利用效率低下的老旧房屋，都可能面临拆迁。
这类拆迁旨在提升城市形象，改善居民生活环境，同时释放土地潜力，促进城市可持续发展。
03、拆迁补偿：货币化安置
本轮城中村改造中，货币化安置的提出尤为引人注目。
与实物安置相比，货币化安置更为灵活高效，被拆迁户可以迅速获得资金，自主选择购房，从而加快拆迁进度，促进房地产市场去库存。
然而，货币化安置也是一把双刃剑，其潜在风险不容忽视。
2015年至2017年间，棚户区改造中的货币化安置政策曾推动三四线城市房价快速上涨。这一时期，货币化安置比例从不到10%飙升至近60%，大量拆迁资金涌入市场，直接推高了房价。然而，这一模式也带来了地方政府债务负担加重、房地产市场过热等问题。
随着房价上涨压力增大，2018年国务院常务会议提出调整完善棚改货币化安置政策，此后，棚改货币化逐渐降温。
相较于棚户区改造，城中村改造在策略上更为稳健。
一方面，城中村改造强调“拆除新建、整治提升、拆整结合”等多种方式并举，避免了大拆大建带来的社会问题。
另一方面，城中村改造的推进速度相对较慢，资金释放更为平稳，不会像棚改时期那样在短时间内形成巨大的购房需求冲击。
此外，当前房地产市场环境已发生深刻变化，投资者对房地产的热情大减，即便有拆迁资金流入市场，也难以掀起像过去那样的炒房热潮。
04、房价走势：本次拆迁，房价会上涨吗？
综上所述，本轮城中村改造对房价的影响将是温和而复杂的。
短期内，货币化安置可能会为部分城市带来一定的购房需求增加，对房价构成一定支撑。
但长期来看，城中村改造更注重城市的可持续发展和居民生活质量的提升，而非单纯的房价刺激。
随着改造的深入，城市基础设施的完善、居住环境的改善，将吸引更多人口流入，促进房地产市场的健康发展。
理性看待房价波动房价的涨跌受多种因素影响，包括经济基本面、人口流动、政策调控等。
城中村改造只是其中之一，且其影响更多体现在改善居住条件、提升城市品质上，而非直接推高房价。
因此，对于购房者而言，应理性看待房价波动，结合个人经济状况和市场趋势做出决策。
长期视角下的房地产投资在“房住不炒”的政策导向下，房地产投资应更加注重长期价值。城中村改造带来的不仅是房屋的物理更新，更是城市功能、产业结构的升级。
投资者应关注那些具有发展潜力、配套设施完善、交通便利的区域，寻找真正的价值洼地。
结语
城中村改造，作为城市更新的重要组成部分，不仅关乎城市面貌的焕然一新，更承载着提升居民生活质量、促进经济社会发展的重任。
对于房价而言，其走势将更多地受到市场供需关系、政策调控以及经济发展状况的综合影响。
因此，面对城中村改造带来的机遇与挑战，我们应保持理性态度，以长远的眼光看待房地产市场的变化与发展。
