过去三年这两个盘我是很少提及的，也不推荐，原因是价格确实太高了。

在2021年-2023年上半年期间，兰亭盛荟是居高不下，四房一度成交超过十万，二期楼王的南向三房两卫不乏在九万多。

没有学位、刚需盘、户型也一般，凭什么卖到8-10万，那时候就明显感觉不合理。很多大V推荐的理由是，你看人家三万多买的，现在都涨到十万了，金融城核心地段，多么稀缺之类的。

现在你搜一下还能找到他们相关的视频，事后马后炮只能煽风点火，对后期买入指导毫无意义。

因为我们买房买的是未来，而不是当下和过去。殊不知三万多也仅是一期望高速的户型，二期楼王最贵也要卖到五六万，哪里来的两三倍。

当然，一手四五万买来的业主，如果能在2023年之前以八万多的价格卖出还是可以的，当然，现在卖的话，超过七万都有点困难。

1.楼龄新并不是最大的优点

2.以刚需户型为主的盘，价格炒作过高之后一定会遭遇踩踏

3.总价超过600万以上的刚改买家需要学位价值来支撑

4.地段再好也需要经历周期里的不确定性

5.天河东以及老黄埔过高的供应量还是会对金融城的刚需盘有冲击

6.刚需盘无法承受地段和景观的过高溢价加成

对于刚需买家而言，容易上车，就近方便就可以了，但如果价格太贵他们始终是难以接受的，还不如多坐几站地铁，将来还有学位。

其次，就算刚需盘附近都是高端商业，那也不是天天都能消费得起的，没有买房的年轻群体在这里租房是能接受的，但是同时接受这么高的房价和这么高的消费那是不行的。

兰亭盛荟并不会因为楼龄新价格就卖得贵，而美林湖畔也不会因为地段配套特别的好就卖得不便宜。

何为便宜，何为贵呢？

对比同地段的其他小区，价差拉得太大了，再对比两站之外的黄埔也贵出一大截，都要接近琶洲赤岗的价格了，显然非常不合理，所以回调是必然。

我们来看看现在放盘的价格和数量，兰亭盛荟是329套，放盘量接近10%，两房放盘占比30%，大三房和四房放盘不多，占比15%，70-90的小三房放盘占比最大，接近一半，说明这个户型上不上，下不下的，朝向位置也不好。再来看看美林湖畔，放盘量177套，两房数量不多，加上内网也就四十多套，其余主要是小三房和大三房。

美林湖畔南向三房两卫还是比较稀缺的，因为南向很多是一卫，两卫又都放在了北向。大部分业主还是比较傲娇的，放盘价格都在7-8万，目前成交也并不是很容易。

美林和兰亭有点不太一样，美林老业主更多，吃的红利较多，差不多就可以卖了，而且美林在上一个周期的也是网红，也是被一些大V炒作比较严重，现在买家一遇到这种被炒过头的，多少都有点忌讳。

在当天河东不断有新盘，黄埔在旁边又有庞大旧改的情况下，这些七八万以上的二手并不被待见，其次天河现在主要供应的是北部智谷和智慧城板块，那边新盘多，学位好，热度更高。

未来兰亭和美林的趋势会怎样呢，还会不会再跌，还能不能买呢？

1、不管怎样，兰亭和美林都还在天河，有很强的地段优势，起码还是能守住下限的。

2、周边的城中村面貌长期不变的话，也会影响这个板块刚需盘的受众接纳程度，总感觉天河东就是个大农村。

3、小户型会有长期饱和置换的体量存在，没有大的行情的话，小面积单价也很难上得去。

4、唯一能买的也就是这两个小区的南向大三房，还能够扛得住横盘期，四房就别买了。

5、如果美林和兰亭的学位得不到改善，仍然是村小级别的话，未来还是会受到老黄埔和天河智谷的客群分流影响。

6、无论对面的鱼珠卖20万还是30万，都影响不了美林和兰亭的价格。

7、兰亭美林作为天河东刚需盘的代表，它们不好过，其他的天朗阳假城假盈彩康城也不好过。

8、不过，兰亭的价格不影响天河改善的价格，核心区改善始终还是香饽饽，改善的涨得会更快，刚需会慢很多。

最后再说一下关于价格和行情。

总价低，上车难度小就是这两个盘的优势，显然上车难度并不低，两房也要四百多万了，小三房五百多万，大三房七百多，而牛奶厂的入门级四房也才七百多，老黄埔400多可以买到大三房，美林兰亭仅仅是地段优势还无法满足购房群体的多样化需求。

兰亭的过度炒作提前透支了它的生命周期，美林不一样，楼龄摆在这里，涨得也足够多了。

这两个小区还能不能买呢，当然可以，就看价格吧，美林的评估价是6.5-6.9万，而兰亭的评估价也差不多是6.5-7.5万之间，银行也不敢给太高的评估，不然又都趁机出货踩踏了。

至于买入的安全线，我建议还是看总价而不是单价，400万在金融城选个南向地铁两房是可以的，大三房控制在600-700万左右，但目前好的大三房是不止这个价格的。