兰亭盛荟、美林湖畔,今年能不能到底?还值不值得买?

拿铁房产观 2024-06-12 18:04:37

过去三年这两个盘我是很少提及的,也不推荐,原因是价格确实太高了。

在2021年-2023年上半年期间,兰亭盛荟是居高不下,四房一度成交超过十万,二期楼王的南向三房两卫不乏在九万多。

没有学位、刚需盘、户型也一般,凭什么卖到8-10万,那时候就明显感觉不合理。很多大V推荐的理由是,你看人家三万多买的,现在都涨到十万了,金融城核心地段,多么稀缺之类的。

现在你搜一下还能找到他们相关的视频,事后马后炮只能煽风点火,对后期买入指导毫无意义。

因为我们买房买的是未来,而不是当下和过去。殊不知三万多也仅是一期望高速的户型,二期楼王最贵也要卖到五六万,哪里来的两三倍。

当然,一手四五万买来的业主,如果能在2023年之前以八万多的价格卖出还是可以的,当然,现在卖的话,超过七万都有点困难。

兰亭和美林给我们的警示是什么?

1.楼龄新并不是最大的优点

2.以刚需户型为主的盘,价格炒作过高之后一定会遭遇踩踏

3.总价超过600万以上的刚改买家需要学位价值来支撑

4.地段再好也需要经历周期里的不确定性

5.天河东以及老黄埔过高的供应量还是会对金融城的刚需盘有冲击

6.刚需盘无法承受地段和景观的过高溢价加成

对于刚需买家而言,容易上车,就近方便就可以了,但如果价格太贵他们始终是难以接受的,还不如多坐几站地铁,将来还有学位。

其次,就算刚需盘附近都是高端商业,那也不是天天都能消费得起的,没有买房的年轻群体在这里租房是能接受的,但是同时接受这么高的房价和这么高的消费那是不行的。

兰亭盛荟并不会因为楼龄新价格就卖得贵,而美林湖畔也不会因为地段配套特别的好就卖得不便宜。

何为便宜,何为贵呢?

对比同地段的其他小区,价差拉得太大了,再对比两站之外的黄埔也贵出一大截,都要接近琶洲赤岗的价格了,显然非常不合理,所以回调是必然。

我们来看看现在放盘的价格和数量,兰亭盛荟是329套,放盘量接近10%,两房放盘占比30%,大三房和四房放盘不多,占比15%,70-90的小三房放盘占比最大,接近一半,说明这个户型上不上,下不下的,朝向位置也不好。再来看看美林湖畔,放盘量177套,两房数量不多,加上内网也就四十多套,其余主要是小三房和大三房。

美林湖畔南向三房两卫还是比较稀缺的,因为南向很多是一卫,两卫又都放在了北向。大部分业主还是比较傲娇的,放盘价格都在7-8万,目前成交也并不是很容易。

美林和兰亭有点不太一样,美林老业主更多,吃的红利较多,差不多就可以卖了,而且美林在上一个周期的也是网红,也是被一些大V炒作比较严重,现在买家一遇到这种被炒过头的,多少都有点忌讳。

在当天河东不断有新盘,黄埔在旁边又有庞大旧改的情况下,这些七八万以上的二手并不被待见,其次天河现在主要供应的是北部智谷和智慧城板块,那边新盘多,学位好,热度更高。

未来兰亭和美林的趋势会怎样呢,还会不会再跌,还能不能买呢?

1、不管怎样,兰亭和美林都还在天河,有很强的地段优势,起码还是能守住下限的。

2、周边的城中村面貌长期不变的话,也会影响这个板块刚需盘的受众接纳程度,总感觉天河东就是个大农村。

3、小户型会有长期饱和置换的体量存在,没有大的行情的话,小面积单价也很难上得去。

4、唯一能买的也就是这两个小区的南向大三房,还能够扛得住横盘期,四房就别买了。

5、如果美林和兰亭的学位得不到改善,仍然是村小级别的话,未来还是会受到老黄埔和天河智谷的客群分流影响。

6、无论对面的鱼珠卖20万还是30万,都影响不了美林和兰亭的价格。

7、兰亭美林作为天河东刚需盘的代表,它们不好过,其他的天朗阳假城假盈彩康城也不好过。

8、不过,兰亭的价格不影响天河改善的价格,核心区改善始终还是香饽饽,改善的涨得会更快,刚需会慢很多。

最后再说一下关于价格和行情。

总价低,上车难度小就是这两个盘的优势,显然上车难度并不低,两房也要四百多万了,小三房五百多万,大三房七百多,而牛奶厂的入门级四房也才七百多,老黄埔400多可以买到大三房,美林兰亭仅仅是地段优势还无法满足购房群体的多样化需求。

兰亭的过度炒作提前透支了它的生命周期,美林不一样,楼龄摆在这里,涨得也足够多了。

这两个小区还能不能买呢,当然可以,就看价格吧,美林的评估价是6.5-6.9万,而兰亭的评估价也差不多是6.5-7.5万之间,银行也不敢给太高的评估,不然又都趁机出货踩踏了。

至于买入的安全线,我建议还是看总价而不是单价,400万在金融城选个南向地铁两房是可以的,大三房控制在600-700万左右,但目前好的大三房是不止这个价格的。

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评论列表
  • 2024-06-13 19:02

    兰亭高速立交,这破楼盘,没位置没学校,噪音满分。3万都嫌贵

拿铁房产观

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