租下厂房打算用于生产研发，装修完毕后却发现，厂房使用性质变“民用”，生产无望，损失谁来担？近日，深圳市南山区人民法院发布一相关案例。

租下厂房后土地性质改变

要求解除合约并退还已付费用

2022年3月，A公司与B公司签订《房屋租赁合同》，约定A公司承租B公司名下一处登记用途为工业厂房的物业，用于医疗器械的生产和研发。合同中明确约定，如B公司交付房屋不符合合同约定，严重影响A公司使用的，A公司有权单方解除合同并根据合同约定，要求B公司承担不超过月租金额两倍的违约金。

合同签订后，A公司按约定支付了租赁保证金、租金等费用，并按照生产厂房要求进行装修。但直至装修完成，B公司都未能提供该处物业符合生产厂房资质的消防验收文件，导致A公司虽在厂房内办公，却无法办理二次消防申报、生产经营许可等手续，迟迟不能开工生产。

2023年1月，B公司在完成案涉物业所在建筑物整体消防改造后终于取得消防验收文件，但A公司却发现，此时该物业的使用性质已由厂房改为多层公共建筑，即该处物业无法再用于生产。A公司只能停付租金、搬迁、另寻物业用于生产。

后双方就合同未能继续履行的违约认定、合同解除等问题产生纠纷，A公司遂诉至深圳市南山区人民法院，要求解除合约，B公司退还租赁保证金、租金等已付费用，并支付违约金和赔偿装修厂房的损失。

B公司辩称，A公司承租案涉物业的目的在于办公和研发，并在最初已向A公司告知案涉物业不能进行大规模的生产。因此，案涉物业使用性质的变更不影响双方间合同的履行。

B公司变更建筑物使用性质

致A公司无法使用

本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点为合同未能继续履行的根本违约方认定以及依据该认定结果，违约责任和损失赔偿金额的承担问题。

一、合同未能继续履行的根本违约方认定问题。结合A公司提交的证据看，B公司在签订合同之初即明知A公司承租案涉物业的目的除研发办公外兼具生产。同时，法院另向消防部门调查查明，案涉物业所在建筑物消防改造的原因系B公司自行申报建筑物使用性质由丙类厂房改为多层公共建筑，而多层公共建筑属民用建筑，根据消防相关规定，民用建筑内除了可以设置为满足建筑使用功能的附属库房外，不应设置生产场所或其他库房，不应与工业建筑组合建造。

法院认为，案涉合同约定的租赁房屋用途明确为厂房，B公司作为出租人应保证案涉物业具备适租性，即在租赁期限内可作为厂房使用。但在合同履行过程中，B公司变更建筑物使用性质，导致A公司无法使用案涉物业进行生产，A公司的合同目的不能实现，有权解除合同。

二、违约责任和损失赔偿问题。因B公司构成根本违约，根据双方签署的租赁合同约定，B公司承担相应的违约责任并赔偿损失，即应向A公司退还租赁保证金，并支付相当于两个月租金数额的违约金。

关于A公司已付费用的退还及装修损失的问题，合同虽因B公司根本违约导致解除，但考虑到A公司确认使用案涉物业部分区域进行了办公及研发工作，法院酌情认定A公司应按照合同约定的三分之一支付租金、管理费等费用，同时由B公司赔偿A公司部分装修损失。

综上，法院确认双方租赁合同解除，依法判令B公司按照合同约定，向A公司退还租赁保证金、部分租金等已付费用、支付相当于两个月租金数额的违约金，并赔偿A公司部分装修损失。该判决已生效。

法官说法

房屋性质不可擅自改变 签订房屋合同需明确关键内容

消防连着生命，事关生产生活安全，任何单位与个人均应按照规划用途使用房屋，不能擅自改变房屋性质、超越规划用途使用房屋。根据民法典规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

在本案中，既然房屋租赁合同约定了房屋的使用用途，B公司作为出租人就有义务保证交付的房屋可以实现按照约定目的使用。而在约定的使用用途与规划用途不符，且系B公司自身原因导致上述情况的发生进而无法实现合同目的时，B公司构成根本违约，理应承担违约责任。

法官提醒，出租人和承租人在签订房屋租赁合同时，务必明确合同条款，尤其是房屋用途等关键内容，避免因用途变更导致合同目的无法实现，从而引发纠纷。同时，出租方应严格遵守合同约定，确保租赁房屋的适租性，否则将承担相应的违约责任。

采写：南都记者 吴灵珊

通讯员：钟雯 邵李鸣