转自大胡子看深圳

楼市低迷的时间拖得越久，就算是再好的地段，价格也得被拖垮。

这不，南山的二手房，也跌出了新低。

前几天南山的二手市场上成交了一套超低价房源。

现代城华庭，一套238平的大平层，成交单价3.9万/平，低于指导价780万，刷新了南山成交的单价底线！

根据中介的反馈，平时这个小区基本上没有多少成交，连看房的都很少，但这套房源有3个客户抢着要。

果然还是那个道理：

房价够低，就不怕没有人买。

而3.9万/㎡的单价，直接让小区跌回到2015年！

因为该小区2015年同户型成交记录显示，当时的单价是3.4万/平。

现代城华庭主力户型为54-65-70-82㎡1房及2房，适合首次置业上车以及改善过渡的群体。

平时单价也在7-8万/㎡之间，那这套房子为什么价格这么低？

主要原因有两个：

1、品质烂

小区几乎没有花园，还是高层老式塔楼的设计。

3梯11户，居住感极差；

此外小区周边紧挨着城中村正龙村，环境比较嘈杂。

很多买家买了都是用作办公室，产品混杂。

2、产品错配

这套房源的面积在200平以上，典型的豪宅户型。

但是现代城华庭所在的位置、项目定位、周边配套，都和豪宅完全不沾边。

项目周边大多是老旧小区或者城中村，从定位上说，现代城的定位就是南山中心区这样一个刚需地段中的刚需盘。

在刚需地段买一套200多平、总价900万以上的豪宅，买家是疯了还是傻了?

何况这套“豪宅”还又老又破。

有这个预算，去前海、后海和科技园买一套不好吗？

从这个角度看，这套房子最后能有一个大冤种接盘，已经算是不错的结局了。

但产品和区域错配的坏处还是显而易见的——

不仅房子不好卖、甚至还能拖垮整个片区的房价

现代城华庭的单价现在已经被拖下去了，其他房源想要卖出去，降价不可避免。

其实在深圳，产品错配的房子不少，并不只有现代城华庭一家。

现代城这套房源虽然单价低，但是总价加起来也要950万，总价成本绝对不低，刚需压根没有机会。

但是，对于普通刚需而言，南山也并不是完全没有机会。

在整理了一些房源数据之后，我发现此刻南山总价低的房子并不少。

两年前，200万总价最多在深圳只能买坪山大鹏；

但到了今天，200万总价你真的可以买南山和福田。

下面这张表格是我整理的南山部分总价200万以下的二手房源，房源散落在南山的各个板块之中。

整体上看，200万以内的小区，有几个特点：

第一，多数是老小区

90年代小区为主，也有一部分是00后的小区，90年代的小区虽然老，但小区主要看保养；

楼龄比较小的房子保养不好，居住环境一样差。

第二，产品多数都是单间

毕竟总价只有200万，面积也不可能太大。

户型多数是一房的小户型，面积多数在40平以下，适合单身的刚需上车。

第三，中低楼层比较多

中低层采光视野会差一些，但是只要不是采光太差，作为刚需来说也不是不能接受。

整体来说，总价200万的房子，首付三成只要60万。

如果你做抵押贷款后年利率2.8%，月供差不多3200左右，几乎没压力。

而且这些小面积户型基本都很容易出租，部分房子出租甚至还能拿房租抵月供！

板块方面，我会比较推荐南山中心、后海以及科技园的房源。

因为这些地段的公司比较多，上班族对小户型的租房需求会比较大。

这些位置的低价房源，无论是当下出租还是未来出售，都不缺市场。

当然，我得提醒一下大家，上面这张表格只是南山一部分200万总价的房源。

除此之外福田和南山还有不少低于200万的优质房源，其中一些房源甚至还分布在福田南山很核心的地段。