前几天，楼主写了一篇文章：我的邻居是安置房。

文章发出后，没想到大家讨论的焦点从“广州官方出手收购商品性安置房源”，延伸到商品房与安置房之间是否“享受同等待遇”问题。

双方各有不同的观点，讨论激烈，一方代表是安置房（回迁房）村民，另一方是商品房业主。

其实，大家争论的核心问题只有一个：回迁房到底会不会影响商品房价值？

广州旧改大混居

影响商品房的三个因素

随着广州旧改的推进，数量众多的旧改融资商品房项目已入市，旧改项目衍生的小区，存在大混居的状态。

回迁房与商品房虽同属一个小区，但它们之间有本质上的区别，回迁房是安置给被拆迁人的，商品房则是购房人用真金白银买下来的房子，它们在小区管理上往往会出现“楚河汉界”，分开区域管理，以示区别。

这就导致了，回迁村民努力争取自己的权益（享受同样的配套），而商品房业主则希望避免与回迁房有过多的交集。

然而，村民与业主并非“互不相容”，只是在房子面前，他们都在捍卫各自的利益。

金融城与员村旧村（摄影/楼主说楼市）

楼主将这种混居情况归纳为三点：

一是，回迁房与商品房混居的隐忧；

二是，村民与业主资源配套的分配；

三是，回迁房对商品房价格的影响。

第一点，回迁房与商品房混居的“隐忧”，不得不提的是与业主息息相关的教育资源、邻里关系。

从广州旧改回迁房的现状看，花6个钱包买的商品房与回迁房的享受的配套是一样的，这点不可质疑，在教育上回迁村民也与业主混读。

比如广州一些大型旧改项目，都会引进教育资源较好学校配套，但复杂的圈层必然带来生源不纯粹，整体的学风就不太可控。一不小心，业主还会被摇入村小，这种事情在广州每年都会发生，从此业主也走上了漫漫WQ路。

另一方面，相较于村民之间的亲缘关系，新业主一般是刚到广州工作的新广，如果在小区里发生了邻里矛盾，这时候的你才发现自己孤掌难鸣。

这些就是与回迁房混居，商品房业主不得不面对的“隐忧”。

琶洲某回迁小区（图源网络）

第二点，目前广州旧改项目在回迁房与商品房的管理上，更趋向分开管理，采用“井水河水互不相犯”的管理模式。

但这种管理模式在现实的小区管理上依然容易出现矛盾，比如，早在2021年广钢某小区就出现过因为回迁房与商品房之间的隔离铁门问题，发生一起业主与回迁村民的拆门风波。

现在的小区管理已经很完善，但也不能完全避免出现各种资源分配“不公”问题，在涉及到自身利益时，公说公有理，婆说婆有理。

网友拍摄的视频截图

针对这个事件，有媒体还专门做了一个调查，结果令人大跌眼镜，“房价不一，享受的配套就不同”得到大多数人的支持。

虽然大多数人认为配套是房价的一部分，但在现实生活中，各自利益为先，谁还会跟你讲道理，这就成了回迁房与商品房混居最大的矛盾。

第三点，先不说回迁房会不会拉低商品房价格，有回迁房的小区，对商品房业主肯定会带来“烦恼”。

在旧改小区，许多回迁家庭都能分得多套房，这就会使一部分房源被用作出租房，租客多就会存在人流混杂的情况。

再者，旧改小区业主买入的商品房是真金白银，但村民回迁房卖出时却不会太考虑成本，真要砸起盘来能卷死二手卖家。

比如，作为黄埔最早的一批旧改，黄埔线坑村是继猎德村、琶洲村、杨箕村之后，广州市第四个“招拍挂”旧改项目。

线坑村旧改项目

经历10年，线坑村330栋民屋变为9栋回迁房（即线坑花园），2023年1月线坑花园取得不动产权证，成为黄埔首个入市的回迁房。今年4月，线坑花园一套150㎡四房成交单价3.4万/㎡。

线坑村融资区则建成商品房新福港鼎峰，今年1月一套138㎡三房的成交单价4.6万/㎡。同一个小区，线坑花园单价比新福港鼎峰低了1.2万/㎡。

新福港鼎峰在2021年最顶峰时曾卖到6万/㎡，但在2023年回迁房入市后，严重冲击了商品房的价格，新福港鼎峰三年跌了近1.5万/㎡，未来随着回迁房的大量入市，新福港鼎峰二手房将更加艰难。

最近几天，网上有一条信息在疯传，深圳财富城一套89㎡的三房成交总价260万，单价约2.9万/㎡，而这个小区的二手房参考价4.2万/㎡。

过低的价格也让其他业主对此反应强烈，纷纷表示心态崩了。“不怕开发商打折，就怕回迁业主砸盘。”

旧改融资项目大量入市

纯住宅商品房越来越稀缺

目前广州旧改推进工作已经有所提速，而回迁房与融资区的商品房犹如一对孪生子，甚至有些村的旧改回迁房还没建好，就已经在推商品房了。

未来，伴随着旧改项目的入市，回迁房与商品房混居将是大势所趋。

根据《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》改造项目安排，至 2035 年，广州拟推进 272 条城中村（行政村）改造、涉及289 个项目。

广州市全面改造、混合改造城中村时序分布图

今年3月，广州住建局发布了一份关于“三旧改造”的征求意见稿，意味着改造模式将变成“做地”形式，通过一系列的政策优化为旧改提速。

目前，广州旧改项目已在加速，拥有23个旧改项目的天河区，2021-2025拟推进项目有12个，消化期至少五年，极个别甚至长达8-10年。

天河2021-2025年旧改项目分步推进时序安排

今日，天河旧改项目中的凌塘村、柯木塱村旧改备案获批，预计年内12月启动。接下来，今年准备启动的还有吉山村、大观村旧改。

这么大体量的旧改融资项目入市，加上市场的消化周期，间接拖慢了纯住宅地块的推出速度。

珠江新城（图源@中国广州发布）

2024年开年以来，广州第一批土拍的成交情况并不乐观，半年仅成交了吉山仓二期和世界大观三期地块2宗，而且都在天河。

这有市场大环境的影响，也有旧改推动商品房入市的因素。

未来两年旧改融资项目的大量入市，纯住宅商品房项目推出速度将放缓，随着市场的消化，现有的纯住宅商品房库存量将迅速见底。

在市场的调节下，纯住宅商品房将变得越来越稀缺。

旧改项目包围城市

核心地段纯住宅将更值钱

广州“528”新政，在降首付、降利率、松绑限购、二手房不限售等利好的刺激下，新房市场和二手房市场都有不同程度的反应。

由于新政取消二手房限售，一部分业主在新房取证后立即投入市场。二手房扎堆入市，互相踩踏在所难免，但一些核心区的房子依然坚挺。

比如中轴线天河北的峻林，2013年开盘均价4万/㎡，2018年均价8万/㎡，现在二手房价格已经飙升至14.5万/㎡，直逼珠江新城。峻林坚挺的价格应了这句话：看市场潮起潮落，我自岿然不动。

峻林一共分为三期、7栋住宅楼，于2012-2016年建成。峻林所在的天河北，位于中轴线北部，是初代天河CBD，配套完善，交通便捷。

更重要的是，该楼盘是纯住宅商品房，对口华阳小学天河东校区，生源纯粹，近十年来稳占天河第一梯队。地段、交通、商业、学位、房价，决定了这里的圈层足够纯粹且优质。

广州中轴线（摄影/楼主说楼市）

受土地空间限制，一个区域的旧改项目多就意味着纯住宅商品房少，比如天河北部，近年来只有天河和樾府这个纯住宅商品房项目在售。

纯住宅商品房的优点是圈层够纯粹，“学铁商”三大件全都有，这点在天河和樾府身上体现得最为深刻，其在今年5月的天河网签榜单中位居第一就是大家对项目认同感最好的证明。

另外一方面，在城市更新的大力推动下，一些旧村从往日的“西伯利亚”转身成为片区整体功能布局中不可或缺的重要一环，大大改善了区域人居环境。

但外部环境改善了，内部管理问题却是旧改小区难以翻越的一道藩篱。

比如中轴线南端的冼村旧改，自2008年启动改造以来，因拆迁问题一度陷入瓶颈，至今尚未完成所有旧改，这也促成了大家所看到的旧村与顶级CBD大楼同时出现的独特景观。

冼村旧改项目（摄影/楼主说楼市）

同样，在中轴线北端，也存在大量老旧社区未能进入旧改行列。

仔细对照《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》时序安排，发现天河北部人员混杂的牛利岗社区并没有列入旧改项目清单，这意味着牛利岗社区“三旧”夹杂的环境短时间内难以得到改善，片区价值将被市场重新审视。

天河2026-2035年旧改项目分步推进时序安排

楼市冷热分化更加明显

圈层影响房价走向

528新政出台后，大大刺激了楼市行情，排队看房、慷慨刷卡的现象也回来了，广州各大项目趁机推出多样折扣优惠，促成了交易。

从相关统计数据可以看出，目前广州楼市冷热分化更加明显，呈现出市区热郊区冷的状态，旧改项目与纯住宅商品房之间的差距也在拉大。

回到我们今天的话题：回迁房到底会不会影响商品房价值？

在房产市场上，并没有“三六九等”之分，但追求品质生活的改善者更倾向与拥有相同社会地位、价值取向的人自然聚集。纯粹的建筑形态也更能保证圈层的纯粹性与居住的私密性。

反之，回迁房的存在，让改善社区失去了应有的纯粹性。尤其是进入二手市场，混居楼盘由于管理问题更容易跌价。

未来，这些改造项目如何协调好回迁房与商品房的利益分配问题，化解村民与业主之间的矛盾，将成为混居小区管理最重要的关注点之一。

打算入手上千万的资产，肯定是要避开回迁房的。