最近三年，房地产终于告别了持续了20多年的黄金时代，开始进入下行趋势。根据公布的70个大中城市房价数据看，70个城市里面，有69个二手房都在下跌。

至于新房价格，也有40多个城市出现了环比和同比的下跌。而房地产的成交，则影响更为明显，从三年期前的高峰一年18亿平米，到现在估计只有10亿平米了，预计明年会腰斩。

这一切，表面上看，是对开发商三条红线导致的，很多开发商暴雷，债务违约，甚至陷入了破产重组的境地。但实际上，是过去20年的高速发展，积累了太大的风险，居民债务已经都到了极限，加上人口总量在2022年正式迎来了拐点的原因。

而目前来看，我们还没有出现日本1990年和美国2008年那样的房地产硬着陆，这就没有金融危机，也没有经济危机，整体上系统性风险并未爆发，大家的体会虽然有点难，但是还不至于崩溃。

但是，这并不意味着局部地区出现了硬着陆。比如在2016之后疯狂炒作的燕郊、廊坊等地，楼市就相当于硬着陆了。从平均2.5万一平米的房价，跌到了现在的大概8000元一平米。

而其中的开发商华夏幸福，因为大本营基本上在这一带，也是最早暴雷的千亿开发商，最终进行了重组。

未来，我认为如果房价跌幅不超过30%的话，风险依然是可控的，当然这是对整体而言，部分地区的房价其实跌幅已经超过这个数据了。