在二手房交易中，不管是置换还是投资，最后都会面临一个问题——房子的售出。这时候我们会发现，买房除了要观察地理位置、配套等硬条件，房子的流通性也不可或缺，这就涉及到我们今天要说的内容——换手率。

对于换手率这个名词，很多人可能觉得比较陌生，房子的换手率其实借用的是股票市场的说法，也是买房前需要了解的知识！

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什么是换手率？

在房产中，换手率说的是在一定时间内市场中二手房转手买卖的频率，某种程度上能够反映一个城市房产市场交易的活跃度，小区的流通性，简单来说就是吃香程度。

换手率计算方式：换手率=成交数量/总户数

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换手率有什么意义？

在房产交易中，换手率其实像是一个观测指标，相较于挂牌量价、成交量价，它能更深度地反映出小区房子的交易偏好、成交周期。

那换手率高了好还是低了好？

一般来讲，小区换手率越高，市场热度越高，小区内的房子投资变现的能力就越强，比较容易找到新买家。

相反换手率低的话，小区房子转手相对困难、买卖周期长，房价未来上涨幅度可能比较小，但这并不是十分绝对的。

就比如换手率低的小区，它可能存在两种情况：

一.说明小区比较稳定，房子品质高，业主自住率高，不舍得出售；

二.小区可能是存在某些瑕疵，比如：地段偏远、房龄较老，市场上的价值评价比较低。

说到这里，那换手率在高低好坏的评判上，有没有一个标准呢？通常在2%-4%区间刚刚好！

但，很多时候，这也不是绝对标准，因为关于小区换手率的情况，具体还要因地制宜，毕竟影响换手率的因素有很多！

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影响换手率的因素有哪些？

影响换手率的因素有很多，为此，我们选择了不同板块不同小区、同板块不同小区进行对比，其换手率在上海市场大环境下，相对稳定，却又有所不同。一起来看看吧~

仙逸小区vs新海小区（长宁）

此小区建成于90年代中后期，位于长宁虹桥板块。房型主打两室一厅，小两室多在50-65㎡左右，大两室多在65-80㎡左右。

交通出行:小区旁边是127路、莘仙线等车站总站，地铁10号线水城路站、2号线威宁路站在此周边，交通便利。

配套设施:周边医院、商超（缤谷广场、金虹桥国际中心、星空广场、汇金百货）、学校纵横交错，生活应有尽有，配套设施完整。

仙逸小区换手率为5.7%，对其所处的区位和配套来说，是比较正常的。也因为区位价值——区域内拼多多、京东等头部互联网大厂聚集，它成为了性价比较高的首套置业小区，典型的刚需型小区。

小区位于长宁区，由多层住宅楼组成，户型跨度比较小，仅有一室和两室选择，户型建筑面积段约在36㎡-64㎡，成交多以刚需为主。

交通出行：地铁11号线江苏路站。

配套设施：距众多商场较近，周边配套设施较为完善，便利店分布密集，生活购物较为便利。

与仙逸小区相比较，虽然该小区周边配套和交通等都比较完善，同为刚需住宅，但由于房龄较老，内部配置存在不同程度的老化，同时，小区内户型跨度小，面积较小，更适合两人居住，因此，换手率相对较低，为2.4%。

同润山河小城VS建发玖珑湾

此小区为70年产权商品住宅房，位于松江，小区多为一梯两户、两梯三户和两梯四户，户型多为88㎡的大两房和小三房。

交通出行:小区门口便是公交车站，191和191区间公交车直达9号线泗泾地铁站。

配套设施:小区内娱乐设施非常多，有游泳池、篮球场、体育设施等，社区配套设施完善。

小区的换手率为4.5%，整体配套等而言相对完善，唯一不足便是人车不分流，但在2021年，小区针对这个问题，制定了《停车管理办法》，并于周边大型停车场进行合作，引流部分居民的停车需求。对刚需住房且预算有限的伙伴来说，是一个不错的选择。

整个小区位于松江，是由花园洋房和小高层交叉组成，靠河边布置，主打轻奢实用性住宅。

交通出行：近地铁站，距离9号线泗泾站300多米，周边驾车可选择沪渝高速、沪青平公路、沈砖公路、沪松公路等多条高速线路，坐实了“轨交房”优势。

配套设施：以半径800米为例，配有市实验性示范性学校松江二中、松江大学城等多个成熟的教育配套，同时，近距离的医疗配套也基本满足就医需求。

与同润山河小城相比较，同一板块内建发玖珑湾更靠近地铁站，主打轻奢，为此价格而言相对较高，换手率为2.4%，对于改善性住房来说，是一个不错的选择；就刚需住房，同润山河小城的价格更趋于利好，换手率也更高！

静安新城VS大上海国际花园

静安新城有12个小区组成，其中，六区、七区、八区、十二区是2000年左右的次新房，其他八个小区的房龄从1994年到1998年之间竣工的老公房。总建筑面积14万平方米，由小高层组成。它的换手率为2%。

交通出行：距离地铁9号线合川路站平均900米，周边还有地铁12号线东兰路站，交通便利。

配套设施：紧邻漕宝购物中心，附近还有新乐坊、古美购物中心等，商业设施丰富，此外医疗也十分康健，有虹桥医院、复旦大学附属儿科医院、闵行中医院等，各类资源丰富。

静安新城价格走势平稳，处于大虹桥板块，又邻近漕河泾开发区和徐家汇，是综合价值很高的首套置业小区。因其起源于动迁，加之地理位置影响，房源自住或多为出租，因此板块内换手率相对平稳。

大上海国际花园位于龙茗路和漕宝交界之处,位于龙柏高尚住宅区，隶属古北、徐汇辐射区，临近虹桥别墅区，是众多高知高品人士的择居之地，它的换手率为1.2%。

小区内房型分为多层房、电梯房和别墅，其中多层为主。2000年前的多层房面积以85到130㎡的两房、三房、四房为主,其中四房的房型最好; 2000年后的多层房面积以96到135㎡为主，房型以2房和三房为主。

交通出行：地铁9号线，92路、92B路、 764路、 205路等多路公交车，出行方便。

配套设施：周围生活配套设施齐全，包括网球场、超市等，一站式尽享徐家汇、古北商业 圈的倾城风华。

大上海国际花园和静安新城相比，两个小区地理位置十分优越，均辐射到徐家汇，因此，其中换手率低的情况，并不是因为小区存在瑕疵。

综上，同板块内小区换手率有差异，不同板块内小区差异更为明显。

长宁内中环的虹桥板块，换手率较高，受其地理位置、板块优势影响，多为重视交通和配套的中产；

松江外环外的泗泾板块，换手率也相对较高，是因为板块内多工业园区和现代制造业，9号线直通漕河泾，预算有限、重视刚性需求的新上海人较多；

闵行中外环间的静安新城板块，换手率相对平稳，原因为辐射漕河泾，拥有大量中小科技企业，租赁较多，同时房子大多居住者为年纪较长、安土重迁的老上海人。

由此我们可以发现，换手率的影响因素众多，居民结构、地理位置、教育环境、就业环境、周边配套、价格等都是影响小区整体换手率高低的重要因素。

一直以来换手率到底是高了好还是低了好，都是一个颇有争议的话题，因此，想要置业的伙伴，在买房过程中可以将换手率作为一个参考因素，具体情况还是要综合社区实际价值，做出正确判断。