文/谢逸枫
基于当前房地产市场与经济形势、居民收入与就业情况、商品房销售下降背景，当务之急是下降存量首套二套房贷利率、免减房地产交易税费、放开第三第四套房贷、取消北上广深天津海南住房限购、取消豪宅税政策，振兴楼市复苏。
新房与存量的房贷利率差距非常大，新房首套、二套房贷利率分别为2.95%-3.45%、3.25%-3.90%，存量首套、二套房贷利率分别为3.85%-4.75%，5.15%-6.23%。说明新房与存量的首套房贷利率差为0.90%-1.3%，二套为1.9%-2.67%。
新房的房贷利率创历史性新低，一是央行517新政，降低首付比例（首套房最低首付比例20%调整为15%，二套房最低首付比例30%调整为25%）与取消利率下限（首套和二套住房商业性个人住房贷款的利率不再设定全国层面的下限）。
二是央行的二次降息。2024年7月22日降息，LPR（贷款市场报价利率）正式官宣下降0.1%，是年内第二次下降。上次一次是2024年2月20日，下降0.25%。2024年以来，5年期以上LPR累计下降了35个基点。
7月22日贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.35%，5年期及以上LPR为3.85%，均比上月下降10BP（基点，1BP=0.01个百分点），再创历史新低。这是自今年2月5年期及以上LPR大幅调降25个基点以来，LPR今年内的第二次下调。
以商业房商贷额度100万元、30年期、等额本息还款方式计算，本次LPR下降10个基点，月供利息减少57.3元，累计30年月供利息减少2.1万元。说明5年期以上LPR下降，有利于减轻房贷人利息负担，增强消费能力，提振楼市需求。
二次降息之后，以商业房商贷额度100万元、30年期、等额本息还款方式计算，月供减少200元，累计30年月利息减少超7万元。预计未来存在下降利率的空间，再降息，将形成降利率的叠加效应，引导房贷成本进一步下降。
存量的房贷利率高，一是2023年9月25日降低存量首套住房贷款利率的幅度小，只有平均0.73%。二是降低存量住房贷款利率对银行来说是割肉，因为存贷利息差，况且存量房贷规模大，利息减少的总额超过万亿级，银行利润受影响大。
考虑到存量个人住房贷款利率调整可能影响银行息差稳定进而影响银行向实体经济减费让利的持续性，同时对上市银行的股价可能不稳定，影响到商业银行的收益、利润。因此，存量住房贷款利率下降需要多方的协议。
2023年9月25日存量首套住房贷款利率下降之前，2022年底-2023年9月25日前市场、媒体、专家学者一直的呼吁。2月份时，央行在线回复称“没有收到“降低存量房贷利率”的相关通知，目前还是以合同约定为准，有建议和意见可以留言”。
8月1日，央行、外汇管理局召开2023年下半年工作会议时，提到“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。这是央行近期第二次提及调整存量个人住房贷款利率。一直到2023年8月31日才发通知降低存量首套住房贷款利率。
央行、金融监督管理总局2023年8月31日发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，自9月25日起，银行将开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款（2023年8月31日前的合同）利率水平。
2023年10月13日央行回应存量首套房贷降利率效果如何时，9月25日到10月1日政策实施首周，有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔、21.7万亿元人民币。调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73%。
对于其他还需借款人提供证明材料、银行予以认定的情况，主要银行也将在一个月内完成调整。老百姓普遍反映，存量房贷利率降低，明显减少了利息负担，降低了提前还贷的动力，增加了投资和消费的信心和能力。
对前期在利率较高时购房的工薪阶层和个体工商户，效果尤为明显。非常有利推动降低存量首套房贷利率，落实首套房贷利率政策动态调整机制，调降二套房贷利率政策下限，支持房地产市场平稳健康发展。
当务之急是再次下降存量首套、二套房贷利率，让房贷业主减少房贷利息支出，减轻房贷压力。因为自2023年9月25日降低存量首套住房贷款利率为4.27%，平均降幅0.73个百分点之后，个人商业性存量房贷利率一直未调降。
目前商业存量贷款200万元，和新增房贷利率3.15%相比，3.85%，意味着月供多了600元，总利息多了超21万元。这份落差感，不少存量房贷用户深有体会，因此，市场上关于再次调整存量贷款的呼声再起。
2019年8月20开始正式执行LPR浮动利率(贷款市场报价利率）。2015年二套房贷款利率为5.25%到6.37%，相比与存量首套房贷利率由银行直接调降，不仅是首套受益大，二套转首套受益较大，享受的利率优惠更大。
2024年存量房利率最新的消息为，6月29日，网友在央行留言咨询，得到了央行的在线回复。目前央行已在对接各大商业银行总行，建议存量房利率能降就降。同时，降利率的自主权还是在商业银行，无需央行通知。
2023年9月25日降过一次，银行阻力较大，且央行不能强制商业银行降利率。央行内部会议在积极鼓励商业银行降利率。正式的公告需要国院的审批，同时表示会积极推动。从这个回复可以看出，相关部门也在积极推动。
从现实的角度来看，短期内有很大的难度，一方面是2023年9月25日降过一次，加说2024年7月22日LPR第二次降息。另一方面是商业银行降利率的意愿、热情不高。因此，长期的话，一切皆有可能。
调整存量个人住房贷款利率有两个路径，一是降低银行加点利率，二是用新贷款替代旧贷款，即所谓的转贷款。前一种比较简单操作，后一种比较复杂。用新贷款置换原有的存量贷款，要考虑到操作过程可能会形成市场过度竞争的问题。
降低存量住房贷款利率对上市银行影响。一是利率下调对部分银行净息差构成一定压力。二是有助于降低因提前还贷导致的利息损失。三是有助于促进消费和楼市需求，推动房地产复苏，进而推动经济加快复苏，利好银行盈利和资产治理。
降低存量首套住房贷款利率，影响大。以商业性住房贷款以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，借款人和银行协商将房贷利率调降至4.3%，可节约借款人利息支出每年5000元，显著增加消费能力。
当初按二套发放的房贷，现在已经符合所在城市首套房标准的房贷，需要主动提出申请。四大行已于公布“二套转首套”申请操作指南，进入手机银行“利率调整”专区，提交相关证明材料等待审核即可，各家银行的流程略有不同。
