昨天，看到一个消息，广州的首套房贷利率已经跌破3字头，最低可以做到2.89%。

消息一出来，大家开始期待，利率还有进一步降低的可能，月供又可以继续降低了。

说实话，还会降吗？

会，尤其是一旦美联储降息信号发出后，我们今年预计还有1-2次的降息空间。

但问题是，降息是楼市目前困局的解药吗？

肯定不是，但房地产已经在布一场大局，很多人没看懂而已。

当大家还在关注单个政策就能救市的时候，楼市走就拐弯走进了新的曲线救市。

我可以先给大家几个问题去思考：

一边是房贷利率持续降低，逐渐逼近3%，甚至低于3%。

一边是房租收益率持续增加，逐渐逼近3%，同时存款利率也持续降息，抓紧逼近1%。

当租金收益率开始大于房贷利率的时候，你觉得会发生什么呢？

只会有一个，大家会去买房，从而让银行存款流出来。

我的判断，并不是拍脑袋想的。

先说说当下的现状，和多次会议上的表态，你就能把一盘棋局看懂了。

1、房价下跌。

这2年房价持续下跌，这是事实。

而且这是主动选择的，21年的时候，金融三道红线直接卡死了房企的融资，随后就是知名的开发商开始暴雷，并且开始蔓延到房价上。

从21年年底开始，房价开始下跌，一直到22年我们才开始零星救市，23年加大力度，今年算是持续加码。

结果就是房价大部分城市都是跌回了2018年，不少是跌回了2016年。

而房价下跌，最大的利好是谁？是刚需。

过去房价快速上涨的时候，刚需的怨气是很大的，因为他们赚钱的速度根本跑不赢房价上涨的速度，为了安抚这部分人的情绪，让房价跌下来确实是好事。

这也是第一步棋。

因为大家长也会把握这个度，一旦跌太狠，就不是安抚一部分情绪的问题，而是有系统性金融风险的问题。

所以今年开始下第二步棋。

2、国家队下场收储。

收储的目的是为了去库存，改变市场的供求关系，从而让一部分房价先涨起来。

但收房用作什么呢，保障房，而且可售可租的保障房。

你们想过没有，为什么去年不收，非要今年来收，显然，大家长也认为现在是一个相对底部的时间。

他们也是衡量过成本的，过去对保障房的态度是大力建设保障房，但现在却采用以收代建的方式。

因为当下房价下跌，你以市场价5折就能收房，可能比你自己建还便宜，为什么不直接收呢。

关键是，还可以一箭三雕。

既解决了库存压力，又收了保障房，赢了好名声，还能借着这个项目实现放水的目的。

干一件事，得三份好处。

但收储这件事，还要考虑收益。

所以新表态来了，信号很明确。

3、租金回报率有望达到3%

前段时间，央行在二季度货币政策执行报告上，有这么一个表态：

（1）未来我国有租房需求的人口超 2 亿人，住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。

（2）租赁住房总的收益率，在静态租售比基础上有望提升至 3%以上，将高于多数资产回报率。

这个表态意味深长，当下我们国家的房租回报率是很低的，放在全球都低。

但今年有部分二线城市可以做到2%-2.5%了，和3%的距离很近了。

为什么，因为房价降了。

想要实现房租回报率超过3%，无法就是2种方式，1是房价下跌，2是租金提高。

第一步做了，剩下就是第二步了。

但如何实现租金提高呢？

今年国家队不是收储吗，租金是裁判员可以制定的，前段时间，深圳龙岗就有14个公租房提高租金，对不符合收入标准的，租金最高涨幅66%。

所以以后保障房也会涨租，这是确定的。

很多人说如果租金高，我就不租，我就离开这个城市，回农村。

各位，哪有那么容易呢？

第四步来了。

4、暂停不赚钱的基建项目，鼓励农业人口专业市民化。

前几天，财政部等6部门联合发布《市政基础设施资产管理办法（试行）》。

在这份文件中重点提到：

严禁为没有收益或收益不足的市政基础设施资产违法违规举债，不得增加隐性债务。

什么意思呢，就是小城市，不能再搞不赚钱的基建项目了。

现在很多地方提出都是砸锅卖铁去化债，小城市的首要目的是化债，是还钱，而不是花钱。

为了省钱，多赚钱，可能会发生什么。

一些公共服务性的配套可能会收掉，比如事业编缩减、公交车班次减少，罚款项目增多等等。

那就会导致一批年轻人用脚投票，离开小城市。

何况大城市至少还有保障房过渡，哪怕租金上调，成本也在可接受范围之内。

比起找不到工作，成本高一点，也能接受了。

所以你盘一盘以上4点，发现什么了吗？

当前救市，不是靠单一的某个政策就能拉起来的，以上任何一个，都不是短期的政策，而是长期的布局。

收储第一步是收，目的是减少市场库存，但这些房子不是立马就能上市供应的，那就会有一段时间出现，供应减少的局面。

别忘了，在这个过程中，很多城市是不再拍卖土地的，这2年不拍地，意味着未来几年市面上的新房供应是减少的。

那5年周期内，市场的供需关系就会发生变化，从而让房价实现上涨。

所以完全没有必要看轻政策，我们当下的条件和环境确实发生变化，所以不像2008年和2014年那样，靠单一的政策就能让房价起飞。

这一次，谋划得更多，筹备得更多。

对于我们普通人来说，是要先看懂现在背后的一盘大棋，现在到底在做什么准备，在什么时候楼市会彻底出现上涨的拐点？

而现在已经开始收储的城市，大概率会是楼市最早回暖的城市，因为他们的供需关系是最早发生变化的。

这一次的布局，会以牺牲掉一部分人的利益为代价。

各位，财富从来不会凭空消失，只会转移。

房价的涨跌，也是如此。

楼市的大结局，大家都知道。

我们已经不存在普涨的条件了，也就是说接下来大部分城市的房价是下跌的，来滋养小部分城市的上涨。

现在很多城市都在降低贷款利率，但资金是有成本的，只要贷款利率持续降，那存款利率也会持续降。

现在5年期的存款利率，已经低于2%，尽管如此，大家还是愿意存钱。

为什么。

因为除了存钱还有好去处吗？

A股就不要说了吧，楼市呢，看不到涨的趋势。

连保险类的存款，利率也下来了，国债呢，其实也不高，只有2.5%左右，理财就别说了，很多都暴雷，连兑付都成问题。

这也是这次央行提出的说法，如果让租金回报率达到3%呢，这就很有意思了。

存款利率1%，贷款利率3%，但租金也可以做到3%的话。

你觉得大家会不会算账，房子你不住可以出租收取租金，最后还能享受房子的升值，关键是相对稳定。

所以当租金回报率＞房贷利率的时候，那些本来存在银行的钱，就会流出来，进入到楼市，最后在去库存的搭配政策下，实现了房价上涨。

但这里最大的问题就是，并不是所有的城市，租金回报率都能做到3%的。

因为租房才是最大的刚需，租房才最受人口流入的影响。

如果一个城市连外来打工人都没有，房子也是过剩的，这样的城市租金能租多高呢。

所以抢人大战一定是接下来各大城市的重点。

对于小城市而言，结局其实已经注定了。

大家之所以觉得回家躺平是一件好事，也是衡量过各种性价比的，比如说收入和支出的成本，比如说通勤，比如说幸福感等等。

但如果大城市在降低大家的支出成本，同时小城市的生活成本也在提高呢？

这个时候就是一笔要算的经济账了，其实并不是所有人都能回老家躺平的。

大部分家庭都是普通家庭，正因为普通，才想到外面闯一闯。

一个四线城市，最好的工作就是体制内，可当体制内缩编，几千人抢几百个岗位的时候，你真以为就业就是容易的吗？

当我们进入人口负增长之后，就意味着我们不可能再走出一条均衡发展的路子。

以前可能靠转移支付，我们还是顾及了偏远地区的发展，但现在开始讲求收益的时候，就是拼城市实力的时候了。

以后楼市的分化结局是注定的了。

你问以后房价还涨吗？这个问题是很难回答的，就和你问我酒店贵不贵一样的道理。

我怎么回答你呢，酒店有些地方3000一晚，甚至30000一晚的总统套房，也有城市300一晚，还有30一晚的小青旅，那酒店到底贵不贵呢。

以后，只要人口往大城市走，财富就会往大城市聚，而普通人最好的选择，就是跟进。

所以，换房的事情迫在眉睫，你换的已经不是房子，而是把你家庭未来财富放在哪里的选择。

至少，现在不是所有人都能看得明白未来的楼市结局，你就还有出逃的机会。

赶紧去做一轮置换，至少现在降价可能还卖得出去，迟了你连卖都难卖了。

当下要置换的话，你得先知道哪些城市的哪些房子要换，关注的指标到底是什么

其次是换到哪里去，有钱当然是一线城市，预算吃紧一点可以考虑二线城市，现在买入算是一个好机会。

比如广州，房价跌了，首付降了，现在连房贷利率都低了，显然是个非常好的入手时机。

现在，是各位要准备好，做决定的机会了。

楼市不是马上回暖，但至少小部分城市一定会涨，而代价就是牺牲掉大部分城市的利益。

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