“红盘”维权起来也与众不同。

近日，位于青浦徐泾板块的蟠龙天地双语维权PPT“刷屏”，业主反应开发商私自降配、服务不专业。在收到业主投诉后，开发商疑似以停工、延迟交房恐吓业主。

资料显示，项目所在地块由瑞安管理（上海）有限公司（上海蟠龙天地有限公司）竞得。项目2020年10月首开推出948套房源，摇号人数达3715组，认筹比接近4:1，开盘当天近千套房源基本全部售罄；二期于2021年9月入市，741套房源获得3085组家庭认购，入围分81.23分，入围1457组；2022年7月三期开盘，入围分高达91.22分，妥妥的大虹桥“C”位。

瑞安私自降配？

蟠龙天地位于西虹桥商务区，交通、商务、会展等区位优势明显。

交通方面来看，项目靠近17号线蟠龙路站；商业方面，项目旁边即为蟠龙天地古镇商业，向东两站可至虹桥商务区。

此外，项目还有优质教育、医疗资源加持，因此未开盘已成为“顶流”，能摇上也可以说是运气爆棚。

然而期望有多大失望就有多大，千辛万苦“打新”，业主二期预看房却发现项目有私自降配的嫌疑。

据业主整理的PPT内容，项目北面围栏及南面围栏绿化品质与销售承诺和沙盘不符；37弄小区环境降标，被更改车位及道路布局，8幢楼栋入户存在严重缺陷；28弄、37弄电梯厅墙砖铺设施工质量问题严重，连廊存在极大安全隐患；1、3、6幢楼栋入户单元品质差；2、5、7幢楼栋入户单元降标……

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在业主预看房的过程中，项目团队表现得极其不专业，主要体现在：业主通知敷衍、预看房多项条件与政府要求不符、材料准备不充分培训不到位、有工作人员做出提前拉闸关门等违法行为等。

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而当业主将现场图片发给开发商询问情况是否减配，能否改进时，开发商却蛮横无理，声称保留起诉业主的权利，甚至以停工、延迟交房作为威胁。

但据9月29日业主展示的电子邮件来看，瑞安表示将就业主所提出的工程细节反馈意见进一步提升和完善，同时解释称由于项目尚未完全竣工，公区和室内均有一些施工仍在收尾截断，部分区域还不是最后的交付成品。

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值得注意的是，蟠龙天地一期在收房后也被业主曝出存在地板松动、空鼓，走廊凹陷，顶层烟道漏水，地下室发霉等问题，物业请来的维修工必须等业主签收才能整修。

更早以前，2019年，新华网报道位于虹口区的瑞虹新城悦庭3号楼一位业主在交付后却发现主卧不隔音，敲开墙面后看到墙内并未填实。楼盘对外宣传口径是号称“国际级巨擘规划”的“艺术豪宅”，销售单价高达每平方米十余万元。

重仓上海，却做不好产品与服务？

瑞安房地产2022年上半年财报显示，期内，公司录得溢利人民币7.79亿元，其中股东应占溢利总额人民币4.5亿元。尽管面临严重新冠疫情及封控，瑞安房地产2022年1-6月合约物业销售额按年增长55%至人民币187亿元。商业物业组合方面，租金及相关收入(包括合营公司及联营公司)总额为人民币14.76亿元，按年增长8%。

瑞安住宅销售额的贡献主要来源于上海。据瑞安房地产有限公司行政总裁王颖介绍，上半年公司主要来自于上海两个项目：瑞虹新城的7号地块和瑞虹新城167A的地块。

作为上海疫情后中心城区第一个销售的项目，瑞虹新城167A项目共609套单元，有1940组客户支付认购金参与摇号，开盘当天售罄，为公司贡献了103亿的销售额；7月份热销的蟠龙天地则有望使瑞安完成年初制定的250亿元销售目标。

王颖还表示，瑞安日后的销售也将持续依靠上海市场。“未来，瑞安和合营公司一共有756亿的总销售金额，瑞安占股426亿元，有263亿来自于上海。”

瑞安近年来在土地市场的动作也印证了其加码上海的策略。2018年7月，瑞安房地产联合太平洋保险、永业集团以136.1亿总价拿下上海黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块（新天地），楼板价约44963元/平方米，预计该项目的总投资将超过250亿元。

2019年11月，瑞安房地产旗下全资附属公司星宏发展有限公司成功竞得上海普陀区长寿社区鸿寿坊D5-1地块（“鸿寿坊”）的开发权，代价为人民币18.6亿元（相等于约港币20.67亿元）。

但倚重上海市场的瑞安显然在产品与服务上还有待改进。同时，过分集中的投资也会对业绩产生影响。瑞安房地产半年报显示，2022年1-6月，公司已确认物业销售总额为人民币 26.18 亿元(经扣除适用税项)，跌幅主要由于延迟交付太平桥翠湖五集(第118号地块)及上海蟠龙天地的建设进度延误。