2024年销售面积排行二三名的盘都属于万科，一西一东，西边是万科理想花地，东边是万科黄埔新城。

理想花地也就是万科花地湾资产包的住宅，不完全是刚需，因为也有改善组团臻园，但以小面积为主的朗庭还是占据了主力。西边的黄埔新城，听名字就知道是什么定位。刚需非常关注的“学铁商”三要素，起码要占据其中两个。

东边的黄埔新城也差不多，因为整个旧改占地面积很大，在售的组团离地铁站不算近，但是大盘的教育资源，在新盘中非常能打的，一是有1所小学+2所九年一贯制学校，上万个学位供应，二是引进铁英教育集团，起码牌子是没问题的。商业虽然是从0开始，但100万方的规划，即使只兑现部分，吸引力也是足够的。

其他销量好的如亚运城、天悦云湖、云湖花城，和这两个盘整体逻辑都是类似的，好的学校+近地铁，刚需就吃这一套。有些虽然没有地铁，比如汽车小镇、星汇锦城都和地铁毫无关系，但总价不高，上车门槛低，同时教育配套也比较好，对重视教育的刚需家庭而言，地段偏、交通不方便都是可以舍弃的。

还有教育资源一般，但性价比高的，卖的也非常不错，比如白云新城边缘的保利云境，花地湾的保利和颂。主打的是户型好，功能性强，总价低，同时所在位置也不差。虽然没有很强的教育资源，但地段本身不差，离地铁站也近，对很多暂不需要学校的年轻人来说，也是不错的上车盘。

另外年末几个小盘也销量火爆，比如广钢的保利雅郡，3个盘基本清盘，梅花园附近的越秀云悦，开一栋卖一栋，老荔湾中山八附近的珑悦西关，基本上也是一抢而空。

一、小体量盘也受欢迎这两年广州的中小盘登上历史舞台，是有必要因素的。因为大盘开发周期长，下行期刚需观望情绪浓，很容易高开低走，这会导致买家进一步观望，加上开发周期长，会出现一二手挤兑的情况，新盘还在慢慢卖，二手又出来抢一波客户。

小盘的体量小，对开发商来说营销推广也可以高效的完成，一波卖完快速清盘回款，可以进入下一个开发周期，资金压力没那么大。对买家来说，小盘普遍是做小面积降低上车门槛，买入条件比较友好，而且目前的行情倒逼开发商必须在产品上下功夫，让利给买家，相比买那些户型比较旧的二手，或者本身就是老破小扎堆的老城区，买这些户型好的新盘，买家也更受益。

看看广州24年的拍地情况，在郊区或者核心区成熟板块，这些情况比较普遍，多是体量不是很大的中小地块，开发商资金压力可控，买家也不用担心降价背刺。

二，刚需盯紧学铁商刚需的上车逻辑，还是一直强调的“学铁商”三要素。

当然了，三个要素完全满足，价格又便宜的盘基本不存在，或者存在其他硬伤，但抓住这其中的两点，大概率是不会错的。看看刚需交易量比较热门的板块，花地湾、白云湖、创新城、番禺广场、亚运城，都是“名校”打底，加持部分商业规划或者近地铁配套。

从二手市场来看，也能够验证这种逻辑，过去一年，卖得好的二手无非是黄埔区府、东晓南、嘉禾望岗这些板块。

生活配套成熟、近地铁，还有小面积户型、低上车门槛低，虽然楼龄旧了、户型也过时，但地段、配套弥补了很多不足。

刚需要思考清楚的是板块选择问题，是继续期待东进南拓买老黄埔买创新城，还是可以去刚需扎堆的花地湾，或者白云湖也可以考虑？科学城没有新盘，二手是不是也值得研究？

以前东进南拓概念很热，这两年老黄埔回调很厉害；

很多人嫌弃白云番禺是郊区，但现在发现，很多郊区的刚需盘比核心区楼龄旧的二手更有市场；荔湾虽然是老城区，但广钢二手和花地湾的新盘内卷了3年，现在单价和郊区差不多。

你说珠城是唯一核心，琶洲的盘也不便宜，网红盘一年也要跌个大几百万。大家慢慢发现，珠金琶为王的逻辑好像也不完全正确。

其实珠江新城核心地位依旧不变，琶洲和金融城在兑现也是看得见摸得着的，但很多刚需板块的价值逐渐在趋同。

一是随着地铁的开通或者即将开通，大家去到核心cbd的距离都差不多，特别是11号线和18号线的开通，加强了荔湾、番禺到天河海珠的联系，少了很多割裂感。

二是前几年概念很热的板块，随着各种利好的尽出，可讲的故事不多，导致热门板块挤水分也比较厉害，反倒是那些前两年涨幅不高的板块，因为生活配套的成熟，反倒没那么多的泡沫，相对稳定的表现，也赢得了刚需的青睐。

以前是几个热点板块看起来很有潜力，现在开始有点四处开花的感觉，从豪宅到改善再到刚需市场，都有这样的趋势。