放眼全国，成都的老破小属于另类的存在。

以前年轻人在成都工作几年，攒下来一些钱，家里再填补一点，一般都能在成都付个首付。

但近几年市区的新房单价不低，面积也不小，总价来到了三百万起，买新房对一般收入家庭的压力越来越大。

即使是10年左右次新带电梯的小面积房源，也要接近二百万。

虽然新房上车的机会在变小，但老房子还有很多选择，尤其是以前人们都不愿意碰的老破小。

先看看北京的老破小：

简单筛选了北京15年以上的房源，西城、东城、朝阳、海淀大热的区域，这些区域老房子价值比较高的原因可能因为教育资源的加持。

较远的大兴、通州均价都在3.6-3.7万，就连六环的房山都要2.6万一平米。

再回到成都，开头说，成都的老破小属于另类的存在，就是因为它们地处老城的核心区域，周边交通、学校、生活气息应有尽有，价格却不像其他城市那样居高不下。

可能有人会说外部对比没有意义，毕竟资源不同，那么我们在做一下内部对比。

举个例子，国光九街坊和太阳公园二期这俩个小区，它们在同样的区域，学校也一样，可价格前者只有不到1万，后者却是接近2万7的均价。

如果同样买入70平的房子，买老房总价只要70万左右，而像上面的次新电梯房却要接近170万。按30%的首付比例，两者相差30万。

而且老房子没有公摊面积，按实得面积计算，成本差距就更大了。

70平的房子，花30-40万翻新装修，足够装出你要的各种风格。可能外立面、小区环境等差强人意，但是关起门就是另一个世界。

一环内很多单价不到1万的小房子，买来简单翻新，出租两千多不是问题，按60万的总成本，租售比高达4%接近5%，对比现在的大额存单2.8%左右的利息，妥妥的稳赢。

按现在的购房政策，以60万总价为例，首付比例1.5%，付款9万元，贷款51万，3.35%的利率，每月还款2247元，租金已经可以抵扣月供了。

当然我还要提醒大家，也不是任何老破小都能做到上面的成绩。

既然是选择老破小，老和破不是咱追求的，但小是必须要满足的，只有面积小，投入少，租售比才可能高，同时风险也才会降低。

那该选多大面积的呢？

个人建议选择50-70的套二。租住老破小的主要群体是年轻人，他们可能是从单间出来改善居住环境刚工作一、两年的职场新人，也可能是刚毕业的一起合租的小伙伴。所以小面积的套二对于他们来说功能和租金都可以满足。

成都套一的价格普遍不低，和套二相比并不是租金double那么简单，所以暂且不推荐。

说完可以买的，再说说不能买的。

首先，如果没有名校的需求，好的学区房就不要碰了，都知道这类房子的溢价高，当前人口减少的前提下，未来学区的高溢价能力是否会减弱，这都是很难预料的，所以不是自家孩子有上学需求，就不要买这类房子。

其次，顶楼不要买，老破小房龄时间较长，里面的设施经过多年的使用早已老化，顶楼漏水、夏天暴晒、冬天不保温的问题一定少不了，这些问题修的好到还好说，就怕找不到源头，最后成了“顽疾”。还有就是老房子没电梯，上下走楼梯说是可以锻炼身体，可真要每天爬楼那还是有点具体，况且每天爬那么几节楼梯也谈不上锻炼。

最后，小区内有民宿、办公的房子尽量不要选择。每天进出的非业主太多，安全无法保证，而且这类房子的物业管理大概率不会严格，后续房子价值没有保障。

如果你还在租房，租金在2000左右，想要在成都低成本安个家，不妨可以考虑入手一套老破小，先自住，等待现在这个大周期过去，到时再做计划也是不错的选择。

没准运气好，碰上城市更新，一下成为拆迁户也都不是没有可能。