土拍市场是楼市走向风向标。2024南宁国有建设用地供应计划曝光，经营性用地创近7年新低。其中，住宅用地2500亩，较上一年持续下滑。这些信号，意味着什么？

8000亩商住用地，创近7年新低3月25日，南宁市自然资源局发布《南宁市本级2024年度国有建设用地供应计划》。根据规划，2024年南宁国有建设用地供应计划总量约26865亩，包括8000亩经营性用地、10511亩公益性用地、354亩保障性住房用地以及预留8000亩重大项目用地机动指标。而经营性用地，通常是指用作商品住宅、商业、旅游、工业等经营性活动土地。这个指标，与楼市息息相关。值得关注的是，今年南宁经营性土地计划供应8000亩，创近7年新低。同比上一年，足足少了3701亩，降幅达31.6%。

▲2017-2024年，南宁经营性用地供应计划（暂无2018年数据）其中住宅用地供应方面，2500亩，占比约31.2%。与去年相比，虽然住宅供应少了101亩（2023年2601亩），但占比明显提升（2023年17.6%）。此消彼长，今年的工业仓储用地有所回落，降至4500亩。其占比也从去年的逼近7成，变成今年的5成以上。

▲2017-2024年，南宁土地仓储用地供应计划（暂无2018年数据）可见，2024年南宁土地供应“重头戏”主要在教育、文化等公益性用地，剔除机动指标用地之外，几乎占据大半江山。这也意味着，未来会有更多的公共配套落地兑现，这对南宁人来说，是好事一桩。

两大看点：西乡塘成供应大户具体来看，2024南宁土地供应有两大看点。①击败江南，西乡塘成住宅用地供应大户没想到，今年的住宅用地供应大户，被西乡塘稳稳拿下。而去年，是江南击败五象登榜，此次宝座又轮到了西乡塘。西乡塘住宅用地837亩，占比34%，遥遥领先；其次是江南，510亩，占比20%；五象344亩，占比14%；其余的，兴宁295亩、高新261亩、青秀253亩。

▲各城区、各开发区住宅用地一览为何如此？按照“以人定房、以房定地”原则，各个城市土地供应做出相应调整。我认为，这一现象与今年8大城中村改造有关。西乡塘、江南等老城区，后续可能有靓地流入市场。五象呢？开发商对该区域热度有所削减，特别邕宁区，去年多幅商住地流拍。青秀则相反，在土拍市场很抢手，但奈何存货不多，始终提不起量。②经开区被划入五象新区，一并统计有意思的是，此次统计，经开区与邕宁区、良庆区一并被划入五象新区范畴。邕宁20亩、良庆203亩、经开121亩，加起来刚好等于五象344亩。

▲五象包括经开区有关这一点，2024年南宁市政府工作报告也明示了。五象新区合并经开区，且已落实。

▲2024年南宁政府工作报告

预期变了，楼市未来走向如何？2024南宁土地供应计划出炉，基本定调今年土拍主旋律：住宅用地供应仍处于较低水平，整体重心转向老城区。种种迹象表明，楼市预期变了。我统计了一份2024年南宁预计入市新盘名单，总计16盘，与上一年（32盘）相比，可谓是拦腰砍半。

▲2024年预计入市新盘今年住宅土地供应持续走低，意味着来年新盘会更少。一面是新盘补货不多，另一面是库存相对高企，去化速度一般。据机构检测数据显示，2023年12月南宁商品住宅库存量673.06万㎡，去化周期20个月。对比全国百城22.9个月的存销比来看，表现稍好些，但不并理想。换而言之，光是消耗现有库存，都够南宁楼市卖几年。因此，传导至供应端，则是土地供应计划的相应调整。比起新区，人口稠密的老城区，楼盘走量相对较好，开发商拿地热情也更高。不仅如此，价格战恐会愈演愈烈。日前有个微博热搜“房价要触底了吗？”我认为，今年以来，北京、深圳等一线城市楼市反弹，成交量节节攀升。以深圳为例，二手房成交量6连升，今年第12周环比增长6.6%。而南宁这样的弱二线城市呢？板块分化非常严重，各楼盘冷热不均，走量不佳的楼盘大概率还会打价格战。作者|李寻欢编辑|朱柒柒

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