文：蔡垒磊

昨天看到一个帖子下面吵得不可开交，起因是有人提问，说：

“为什么租金收入比存款利息还少，还要留着房子收租？每个月还费劲吧啦地去收，还有闲置期，还要管各种租客的破事，有时候还得贴一点装修和整修成本，这是一种什么心态呢？不能理解。”

其实没什么不能理解的，有且只有一个原因，那就是这么干的人，都认为房子还能涨，大涨——这种认知有些是主动的，有些是被动的，什么叫被动的？就是在任何时候，他们都觉得“房子这下总跌到底了，接下来应该会涨了”。但凡他们觉得房子会在2年内继续砍半，他们也会先卖掉，等2年后接回2套再收租不香么？越是下跌，他们就越是后悔为什么不早点抛，于是只要还扛得住，他们就越不可能卖，因为卖就是痛苦，就是在否定过去的自己，而人总得自洽，因此就越是强化“房子到底了”的自我意识——这就是被动认知。

有人说卖了房子干什么去呢，法币还不是贬值？姑且不说你去开个港卡，外头机会大把，退一万步，就单说境内，法币贬值的速度，那是个平滑曲线，得要10年20年才看得出来，它对比投资品在牛熊周期里的涨跌幅度，是可以忽略不计的。

还有人说，很多人的房子是20年前买的，人家是按100万市值，租售比当然高了，又不是按600万800万市值。这就更是无稽之谈了，你算租售比还能按成本价算的？那卖出去按100万卖你肯不肯呢？既然你说它值600万800万，那它就是600万800万现金啊，跟100万还有什么关系呢？除非你也知道它只是理论价，实际成交不到。

很多年以前，大家为了如何区分投资还是投机争论不休，有人说，以本金增值来获利的，叫投机，而以本金产生的利润来获利的，叫投资。然后我说，这不是一回事儿么？利润产生了，本金暴跌了，你干吗？比如房租稳稳给你，本金暴跌几百万，那你在投资什么？巴菲特老师可不是这样教你价值投资的啊，那还不如投机呢，你把利润给我加在本金价格上涨里不就行了？它本质上不就是把利润预期，也就是未来利润，直接穿越时间提早打包，以更高价出售给了别人而已吗？本质上就是一回事儿啊。

不然投资人为什么要投那些不挣钱的企业呢？他们就不是冲着一年一年回本去的，他们想的是我投你1000万，你给我疯狂铺规模，2年后营收给我翻10倍，这样你的利润预期就大了10倍——尽管你还没盈利，但规模大了10倍，在你想盈利的时候，预期大了10倍，所以投资人靠卖预期，把估值从1个亿做成了10个亿，于是2年后这1000万就值一个亿了，翻了10倍就能走人了，把预期卖给下一个能帮它再扩大10倍的更大的投资机构，所以干嘛要投一家赚钱的企业，10年20年回本？他又不是有病，他的钱也是LP的，也有使用周期和退出周期的，怎么会陪你这么多年呢？又不是要跟你一起创业。

大家都是想靠卖预期来直接获利的，现在房子的预期是什么？跌；租金的预期是什么？跌。那不就完了吗？别说租售比还不如存款利息，就算超过了，你也得优先考虑本金的涨跌，这个才是大头啊。那为什么租售比依然是一个重要指标呢？因为人们认为，当投资回报率到达一定程度的时候，就会有更多人想通过买房这件事拿到稳定的现金流回报，于是就把本金给撑住了。可它的前提是你的楼市是稳定的，哪怕不涨，至少不跌，这个时候你才可以说，你持有房子，可以拿到稳定的现金流回报。而现在明显是在修复之前夸张的泡沫，是在下跌周期，所以谈租售比一点意义也没有，因为本金的价格变动远远大于这点租金。

什么时候有意义了？我们说发达国家的通用标准是5%的年化回报，而发达国家持有房子有各种成本，对冲一下至少我们也得达到这个值，且杠杆都爆完了，房价也稳定了一段时间，确定开始筑底，这个时候我们说，房子已经被过度修复，是可以稳定收租的时候了——记住，任何投资品一旦从牛转熊，就一定要过度修复才能恢复元气，就修复这件事儿，哪怕是回到合理估值也是不行的，它就跟泡沫一定会偏离正常估值是一个道理，不懂的就去看看《非理性繁荣》这本书。因为人对于当下趋势的预判，往往是过度的，会过度乐观，也会过度悲观。

所以不要再说租售比了，现在根本不是谈租售比的时候，等房子出租的年化能达到5%，人们也宁可去存3%的银行存款的时候，再“反多数人的道”而行之，才是有意义的。

（完）

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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。