今天是2024年5月17日，农历四月初十。

在日历里，这是平平无奇的一天，但是，对于中国楼市而言，今天绝对是值得记住的一天。

今天的高层会议，释放众多重磅政策，意味着房地产「救市」步入新阶段，中国楼市迎来史上最宽松时代。

一天之内，高层连续开会，先是中午三箭齐发，发布取消最低房贷利率、降低首付比例、降低公积金利率。

这还没完，就在刚刚，又有重磅消息发布。

央行将设立3000亿元保障房再贷款

政府要下场买房了？

5个小时前，全国切实做好保交房工作的视频会议召开，官方表明三个重点——

1.「深刻认识房地产工作的人民性，政治性」；

2.「相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困」；

3.「商品房库存较多城市，政府可以按需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房」。

这些说法都是第一次提，力度空前。

紧接着，2个小时前，在国务院新闻办举行的国务院政策例行吹风会上，中国人民银行表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

央妈还公布了具体细节——

再贷款规模：3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。

发放对象：包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。

收购主体：由城市政府选定，被选定的地方国企及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得为政府融资平台。同时应具备银行的授信要求和授信空间。

收购对象：已建成未出售的商品房。

收购用途：收购的商品房用作保障性住房配售或租赁。

毫无疑问，大招来了。

房地产供求关系，严重供大于求，2024年最新库存量已超过2015年去库存的最高点。4月末，商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。

高库存已经是不争的事实。

但现实，靠市场去慢慢消化高库存，太慢，太少，这次楼市大招允许地方政府收储存量房做保障房。也就是说政府要下场买房「去库存了」。

下一步，就看哪些城市自愿入围，哪些银行自愿深度参与，哪些开发商自愿参与回购，哪些买房人自愿参与了。

取消利率下限、降利率、降首付

央妈「三连招」提振楼市

今天中午12点，央行接连丢出了三枚重磅「炸弹」，楼市一下炸开了锅。

一是，调整房贷利率下限。

有三个重点：

1.全面取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

2.中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平(如有)。

简单来说就是，地方分行可以根据当地市场情况，配合政府政策，来决定是否取消之前设定的下限或下限水平。

3.银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限(如有)，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

回顾南宁，去年9月央行公布的南宁首套个人住房贷款利率下限为LPR-60BP；二套利率的下限是LPR+20BP。

这次调整，意味着南宁将取消原有的利率下限，至于具体利率水平如何，由当地银行业金融机构来自行决定。

二是，商贷首付首套/二套比例均降5%。

首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%；

二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

与此前南宁首套20%，二套30%的首付比例政策相比，一下降了5%，相当猛。

买房门槛可以降多少？我举个例子。

小王在新政前用商业贷款买入总价80万的商品房，按首付20%的比例，首套需要16万，二套30%的比例，首付需要24万。

新政之后，同样的房子，按首套15%的比例，首付只需要12万，按二套25%的比例，首付为20万，首付少了4万。

对于手头不宽裕的刚需客群来说，是一个好的上车机会。但同时又会面临一个问题，首付比例降低了，意味着月供会相应提高。

还是小王，还是那套房子。

按照总价80万，首付20%，利率3.35，贷款30年，等额本息来计算，贷款总额为64万，利息总额为37.5万，月供为2820.57元。

首付比例降低以后，按照总价80万，首付15%，利率3.35，贷款30年，等额本息来计算，贷款总额为68万，利息总额为39.89万，月供为2996.85元。相比之下月供增加了176元。

三是，下调公积金贷款利率0.25个百分点。

首套：5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%。

二套：5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

本次调整自2024年5月18日起实行。而上一次南宁个人住房公积金贷款利率下调还是在2022年10月。

与此前的南宁个人公积金贷款利率相比，首套和二套，5年以下（含5年）和5年以上都下调了0.25个百分点。

还是小王买房为例：

小王用公积金购买首套房，15%的首付，等额本息还款方式办理一笔金额80万元、年限30年的公积金住房贷款。

按原3.1%的利率，月供约2903元，贷款利息约36万；贷款利率调整后，按2.85%利率计算，月供降至约2812元，贷款利息约33万，贷款利息总额减少约3万元。

就在刚刚，我得到一手消息，南宁已有银行开始执行最新公积金贷款利率。

中国楼市的「症」，只解决了一半

中国当下的楼市是什么现状？

几个数据。

全国商品房库存量为7.45亿平方米，其中住宅占了一半以上，相当于数千万套房子还没有卖出去。三个字总结：房子多。

今年1-4月，新房销售面积2.92亿平方米，同比下降20.2%，其中住宅同比下降23%。三个字总结：去化慢。

4月份70个大中城市商品住宅，共有64个城市新建商品住宅售价指数环比下降。70个大中城市数据，所有城市二手房价都出现同比负增长，最高降幅在10%以上。三个字总结：房价跌。

可见，中国楼市面临前所未有的挑战。

从2022年开始，上头的稳市操作一直不断，但是呈现的效果，这几年大家也都看到了，但是今年，针对「房地产供求关系发生重大改变」的判断，特别是4月30日的顶层会议上，给今年的楼市定了调：去库存。

不管是从供求端还是需求端来看，今天的释放的「四个措施」都指向的是去库存，但，楼市的症结不只是去库存，还有居民的核心支付能力。

房地产购买力是由国民手中的余粮决定的，如果居民对房地产的购买力强大，那么房地产的复苏就有牢固的基础。

这段算送的

今天的政策，大家都是什么反应？

我询问了近期有买房计划的友仔，他们的反应普遍比较冷淡。

在和他们的交谈中，我感受到，当下限制很多南宁人买房的不是首付比例，买房门槛，而是对收入的预期不足，担心未来的收入无法支撑房子的月供。

其次，在房地产利好政策不断释放的情况下，很多人认为楼市的前景还未明朗，价格或许还有下调的空间，更加大了大家的观望情绪。

利好刺激之下，接下来的楼市，会是富人的游戏还是有一场全民的狂欢？

我觉得关键要解决的是：「买房的钱从哪里来？」的问题。

老铁们，你们觉得呢？