福州楼市,为何有的能热销,有的持续低迷?

刚需探房 2023-12-06 20:15:57

11月结束,又可以水一篇月度新盘网签总结,本月整体来说没有过于突出案例,后面临近年关,房企是否会给出特价优惠值得关注。

网签汇总

11月新盘网签:834套,环比10月减少8套。

11月二手房:3336套,环比10月减少236套。

分析:在9月新低后,10月出现反弹,不过11月没有延续,截止目前,福州已经连续3个月网签低于1000套,这也是5年来首次。

对于新盘的网签数据,除了自身楼市低迷外,没有安商房集中网签也是一大因素。

作为对比,二手房虽然环比下降,不过依然在3000套以上,连续三个月3000套以上的走势,相比于去年同期,数据依然足够亮眼。

这也是目前整个福州市场的体现,新盘数据低迷,二手数据尚可。

为了更好理解新盘的数据,个人统计可售商品房网签数据如下:

本月环比上个月,减少147套,其中台江区是重点,主要原因在于上海西改善盘,建发璞云已经接近清盘,连续多月的销冠,本月不再提供数据。

回顾福州这一年楼市,上海西两个项目,在近几个月合力保障了数据不至于太难看。

本月鼓台核心地块已经成功出让,明年可能还能再次保驾护航。

以前靠安商房的水分,现在只能靠核心改善盘了。

楼盘明细

分析:本月销冠依然来自上海西,国贸天琴樾88套问鼎,本月新备案两栋住宅,也是短时间内集中网签。

虽然项目的网签数据不错,连续4个月排在前列,但是库存依然还有260套,还需要保持这样的数据再来4个月,才可以做到清盘。

近期鼓台地块已经成交,房企无一收获,后续是否会采取联合开发,概率不低。

对于国贸而言,本月可以说是高光。

排行榜前列,一半都是房企相关新盘。

第二名,五四北的纯商和颂锦原,本月开盘,发出热销海报,精装均价2.4W,目前网签60套,去化率44%。

虽然网签数据离海报宣传还有一定差距,不过目前的市场,非改善盘做到这个网签,也不算太差。

至于后续,是否能保持住,有一定难度。

除这两个项目外,国贸的合作盘,城南星璟原30套,天琴湖29套,同样排在前列。

从上半年保利在东区突围,再到本月国贸霸榜,当然还有建发低调清盘。

虽然楼市低迷,但是目前的保建国三大房企,在福州的日子过的其实很舒服。

作为对比,其他房企的日子相对艰难。

万科城市之光本月40套,金山的TOD大盘,开盘不到2年,合计网签1064套。

今年11个月合计445套,虽然争议不少,但是依旧强势。

对于金山的在售项目,本月建发玺云14套,库存20套,接近清盘。

金山也就剩下城市之光在售,不过实际库存还是高达1204套。

按今年的去化周期计算,还要30个月,2年半才能清盘。

相当于2026年6月,项目卖完。

这已经是福州卖的数一数二的大盘,最终的表现。

其他的可以联想,比如南二环的四大金刚,本月合计27套,再一次输给城光。

除了这些项目外,马尾第四代的中建元亨府38套,继上个月52套后,两个月网签90套,同样亮眼,至于能否延续,难度不小。

剩余的项目里面,基本都在20套以下,基本也是常见的那些存量盘。

至于安商房方面,本月海纳新潮出现集中网签,剩余项目没有过多放量。

在供应方面,本月只有五四北和颂锦原是新上市,其他楼盘加推也不多。

在土拍上11月举行了三场,近年少见,成交可以说失衡严重。

除了鼓台核心地块做到溢价成交外,城南、五四北两大专场,大部分地块都临时取消出让,可以预见明年的楼市,核心区会是主流,外围上市楼盘预计还是很少很慢。

综上,本月楼盘排行榜,相比于上个月,各个楼盘基本都呈现数据下滑,其中排在前列的项目,被外来房企垄断,对于土储较多的本土国企而言,依然谈不上好消息。

东区

分析:本月东区合计139套,相比于上个月180套的反弹,出现一定程度下滑。

本月板块销冠被天琴湖拿下,今年开盘以来合计378套,作为东区目前唯一在售的第四代住宅,虽然争议也不少,不过去化表现算亮眼了。

当然库存还有329套,按目前去化周期,还要10个月清盘。

板块的榕发誉湖郡,同样第四代住宅,近期也即将上市,是一个直接竞品。

绿城桂语映月,在上个月解封后,本月24套,势头不错。

近期项目放出特价海报,吸引部分目光,配合实际库存272套,还要1年以上,除非后续特价不断。

中海晋安湖叁号院,本月21套,今年项目合计234套,月均20套上下,非常平稳。

对比去年的开盘情况,今年项目做到了一定反弹,这里面原因很多,周边没有过于直接的竞品是一大原因。

不管周边存量新盘,还是新上市的,要么刚改盘门槛过高,要么户型不如它,要么得房率不如它,要么不是纯商。

当初最争议的古建筑,当去化有了反弹后,也就不再被全网刷屏热议了。

可以说,打败争议最好的手段就是卖的好,比如水晶榕著、九里晴川就是两个典型。

剩余项目,保利相关的云上,和樾风华,目前开始进入尾盘阶段,对于云上而言,虽然商品房尾盘,不过还有人才房待售。

除了这些项目外,剩余项目,虽然很多看上去库存不高,但是结合去化速率,清盘周期依然很长。

以首开为例,三个项目,合计413套库存,不过每个月网签都很一般,其中安商房香颂去化压力最大,近期又发生安商房隔离的矛盾,更是雪上加霜。

至于联发,君樾府虽然体量不大,可惜连廊端头138平,门槛过高,加上目前纯商稀缺性一般,去化压力还是不小。

新上市的大东海玺樾、榕发揽湖郡,开盘表现都不理想,后续去化压力极大。

综上,东区整体的去化,同样存在失衡,目前在售新盘库存合计2698套,按今年的去化表现,需要1年半左右。

当然除了去库存外,板块还有几个项目准备上市,除此之外,本月土拍,二环内的南湖已经出让,加上三远的天量供应,如果操盘房企进度有所加快,明年东区的库存依然不小。

南二环

分析:对于南二环而言,本月建总领筑开启分销,项目没有纳入统计,因为去化也实在很差,数据基本忽略不计。

目前来看,建总江南尚璟是存量里面去化最优的一个,不过从合计来看,也是低于预期。

至于后续开启分销后,能否带动去化,有一定概率。

剩余两个同质化的项目,除了刚开盘数据尚可外,后续几个月,月均都在10套以下。

按照1300多套的库存,跟城市之光接近,城市之光按目前去化,要2年半。

这两个项目按目前去化,要10年。

很明显建总开启分销后,剩余两个项目预计不用多久也会做出相应调整。

回顾整个南二环的楼市,特别是北园东升周边的二手市场,其实跌幅并没有想新盘那样夸张,但是整个新盘的定价和去化,却远低于预期,甚至变成了一种过于悲观的表现。

只能说板块生不逢时。

盘点总结

从上个月的楼市网签数据来看,整体依然不理想,二手市场成了相对亮眼的地方。

当然即便目前楼市遇冷,不过房企的操盘还是存在极大差异。

保建国为首的三大房企,在福州虽然拿地不少。

目前回顾,大部分地块都做到高去化的程度,仅有部分个例出现去化较差的情况。

当然这些房企,近3年都没有在南二环拿地,也让这个板块的楼市营销,更加影响市场氛围。

从供应来看,明年福州核心区,还会有不少新盘上市,预计去化难度尚可。

对于购房者,目前楼市失衡严重,面对意向区域,无非是多比对库存,有些区域目前看,真的不降价都难。

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评论列表
  • 2023-12-07 06:20

    包含南二环四大金刚必然要大幅降价到2万左右,北园云筑5个月以来均月销量不到5套,按此销售进度卖十年才600套,还剩900套