文471，故事53。

这是一例上海买房，20万定金都给了，被我劝退了，已经决定不买了的故事。

上个月，她找到我，问买房的事情。情况如下：

“我在上海，疫情前3月底把老房子卖了，准备置换商品房，然后就遇到疫情了，给下家付了20万，中介费7万，但是疫情对上海很不利，我们房子总价是6XX万（600多万），顶楼在同小区里算价格便宜一点的，所以很快就交了定金，疫情到这一步，我考虑的是还要不要坚持在上海买房了。

我们首付400万，再加上各种税费手续的费用下来负债要三百万了。

所以我在想要不就违约算了，27万不要了。

虽然是自住，但是怕房价真的跌的很厉害，我们这样的工薪阶层承受不起。

在浦东XX，XXXX，新的，总面积100平，总价6XX算上税费成本在6XX（都不到700）。

卖掉的是70多平老破小五楼，97年的房子，单价五万，18年360买的，现在400卖掉，上海狠狠涨了一波，这个房子没涨，所以我们这次疫情前着急把这套旧的处理掉，而且旧房子用掉了首套房的资格，还用了公积金，总体来说是亏得，还没少亏。

旧房子是我老公婚前买的。

我想问，我该不该坚持买这套房。

还有个问题，就是我们现在还没孩子。上一任房主也没孩子所以我也有担心。”

这事，我的看法是：先搞清楚能不能保值，如果不能保值。那就不需要考虑别的问题了（是否有利生孩子之类的）。

经过商议，问题确认为：我们买……的房子未来能保值吗？

4月26日，经过研究（过程下文再讲），我的结论大意是：这个房子不可能保值。大概率是亏钱。其中有两点，原文如下：

“8虽然很难量化，但是我大致估计，猜一猜。我猜：如果买这个，亏的幅度应该在百万以上。

9你的问题“我们现在还没孩子，上一任房主也没孩子，所以我也有担心。”因为这个房子不值得买，所以就没有这个问题了。”

放弃买房是一个艰难的决定。在给了20万定金和7万中介费之后，更艰难。所以事后她有点反复询问，沟通要相对多一点。分享如下。

她：意思就是也可能受政策影响也可能是其他不可预计的原因，这个房子买了可能会大亏？

这个亏指的是我们要出手的时候还是指住了这个房子可能会因为经济压力导致家庭破败？

师父这个我摇的时候心里很慌乱

……（这里有个对话下文再讲，也是一例）

她：我今天问X的时候我老公做饭把手切了，我默念到一半的时候，给他包扎好我又来问，感觉就像冥冥中注定的一样。

我：嗯，有时候有关系的。就像是上天的提醒。专业词语叫外应。但是这种可靠度不够，所以只能作为参考，不能作为决策主力。

她：师父你看上海房价是三五年会下跌，还是说十年二十年都会下跌

我：十年二十年不知道。三五年清楚。还有啊，不要找借口。说亏，就是你买了的话，无论如何都是亏。怎么算账都是亏。所以找借口没有用。

她：嗯。主要是已经投进去27万。如果没这个定金我这会绝对不买上海的房子，不算都不买。

师父，这里有没有因为银行贷款出问题，突然招致的灾祸。因为我们不是普通房贷，准备全款买了以后抵押出去做商业贷，这个比房贷利息低，但是有风险。

然后每三年一审批，如果查出来我们这个贷款不合规就要求立马还贷。

所以我在想突然出问题是不是跟这个有关。

我：也可能是这个原因。你有情况应该一开始说清楚，而不是事后补充。我分析中讲了，原因有很多，猜不到的。房子结果就是亏。

她：师父，我看你文章说，如果我觉得我能承受的风险是一百万，那肯定要比一百万更难以承受是这样吗

我：也不一定非得很多。比如房价跌了一百万，以后买可以少出一百万，这一百万你们挣得很轻松么？你这么纠结就说明你们挣这一百万不轻松。真正轻松的人不会问亏赚。

4月27日，她：也就是不论房价本身的涨跌，我们买了这个房子住进去，都有可能遇到不可预见的事情，导致我们在出手的时候是亏的对吧。

西安疫情以后曲江的房价跌了13%。市中心了。

我：可以这么理解。但是一般就是房价。

她：好的，明白。师父我看你文章说24年房价整体会好一点？

我：你这一下能帮你省一百万。花的很值。只是看你自己选择信还是不信。

命运的选择，在你的手里。

我：2024年的情况，现在根本不着急。就算涨，有一种可能是是从20跌到10然后从10块涨到12，这也是涨。并不是针对20的涨。还太早，不是你应该关心的。

（这里的具体数字是随机写的，这里是讲类别，而不是讲比例。）

她：我们昨天讨论了很久，就是那个定金二十有点心疼，实在不行就去让我老公求情去了，再考虑到我们是先借钱全款买，再经营贷，差不多有一半的杠杆，如果未来经济环境不稳定或者遇到打仗啥的，没啥抵御风险的能力。

4月30日，她：师父，这个房子我们决定不买了。另外想问个事，我们适合啥时候买房子。

我：好的，那定金和中介费的情况有情况了也反馈一下。关于什么时候适合买，既然你这次问出来现在买房是亏钱的，那就说明房价容易是明显下跌的。所以可以等房价下跌了再考虑。到时候再找我问就行。

是不是看了我最近文章讲南京长沙的？

她：还没看。就是我们讨论了几天，算了算账。买房压力确实大，而且X也不好。

我：好的，我觉得你们这个决策可能是你们最近一些年最正确的决策了，等待时间检验。

她：既然问了还是要相信，我老公把您的文章都看了。然后他跟我说你的文章给他的启发是两个人在一起好好生活最重要。

我：哦，是么，还有这个启发啊，不错，我都忘记哪篇文章写的了。

（经过询问，是《5个感情故事：感情，缘分最重要，无缘莫强求》（文329）中的故事4给他的启发。）

她：他看了好几天，我觉得他有这样的想法，两个人日子慢慢过，从长计议，到时候也可以找您帮我们挑一套好房子。

我：舍弃定金和中介费，不是一个轻易的决定。但是我认为你们这个决定是对的，包括“从长计议，到时候也可以找您帮我们挑一套好房子”，我认为是在向富贵的方向发展。挺好，慢慢来，到时候找我。

她：好的，谢谢师父指点，能在这种时刻遇到您，而且您能直言不讳，给我们明确的指引，一切都会更好的。

我：嗯，好的合作是良性循环。慢慢来，一切都会更好。

这个故事，可能和上海整体房价有关，也可能就是他们的个例。都有可能。保持观察。

不要说买一套房我劝退不犹豫。上亿的项目我劝退的时候一样没有犹豫过。和钱多钱少无关，本质都是一样的。对他们生活的重要性是一样的。这才是众生平等。

下文再讲案例和道理。

河西先生

2022.05.25