作者：程世刚 孙慧丽 孙玲
前言
房屋买卖在卖方市场的情况下，买受人可能支付了全部或者大部分购房款后，房屋仍未过户至其名下。如果出卖人与他人产生纠纷并被诉至法院，由于此时房屋仍登记在出卖人名下，法院很可能对该房屋采取保全措施，甚至在执行程序中，法院已将前述房屋作为出卖人的财产，采取强制执行措施。发生该等情况时，买受人应如何应对？
本文对尚未过户的房屋在诉讼前或诉讼中被保全，房屋买受人如何维护自身合法权益，以及房屋买受人提起案外人执行异议之诉的程序处理、实体认定等问题，进行梳理和总结。
一、尚未过户的房屋被法院诉前保全或诉讼保全的，买受人如何维护自身合法权益？
实践中，大量存在买受人尚未过户的房屋被法院诉前保全或诉讼保全的情况。我们理解，此种情形下，买受人可主要从以下两方面主张相关权益。
一方面，买受人应积极关注涉诉案件的情况，尤其是案件原告提出的诉讼请求是否与买受人购买的房屋直接相关，如果直接相关，则应积极申请参加诉讼。
根据《民事诉讼法》第五十六条，如果出卖人与他人之间诉讼的标的物为买受人购买的房屋，则买受人可以有独立请求权的第三人的身份参加诉讼。此种情形下，将买受人纳入诉讼程序，便于查明案情，彻底解决纠纷，也可避免将两个有关联的诉讼分别审理而作出相互矛盾的裁判。
另一方面，尽管案件未进入到执行程序，房屋买受人作为案外人也可以对相应保全措施提出异议。
根据《民事诉讼法》第一百零八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释[2015]5号，下称“《民事诉讼法司法解释》”）第一百七十二条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号，2008年修订）第十七条、第三十二条，对于诉讼保全裁定，买受人可以作为利害关系人，向作出裁定的人民法院申请复议。
但是，对案外人的复议请求是否支持，需要以是否“已经支付全部价款并实际占有”，以及第三人对“未办理过户登记手续”没有过错为标准，实践中，买受人以此为由提出复议请求得到支持的难度较大。此外，如果复议申请不被支持，下一步买受人是否可以通过审判监督程序或者执行异议、执行异议之诉等程序获得进一步救济，司法实践中争议较大，故对于通过申请复议获得救济的方式，买受人应谨慎考虑后决定是否采用。
二、尚未过户的房屋被法院强制执行的，买受人如何维护自身合法权益？
如果尚未过户的房屋已被法院作为出卖人的财产，采取强制执行措施，买受人又如何维护自身合法权益？就此，我国《民事诉讼法》及相关司法解释规定了执行异议，以及案外人执行异议之诉制度。因此，买受人作为执行案件的案外人，可以依法提出执行异议或提起案外人执行异议之诉。下文我们将着重对案外人执行异议之诉的程序处理和实体认定进行分析讨论。
1. 房屋买受人提起案外人执行异议之诉在程序上如何处理？
（1）案外人执行异议之诉的前置程序是什么？
《民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”
《民事诉讼法司法解释》第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”
根据上述法律规定，房屋买受人在提起执行异议之诉前，必须先向法院提出执行异议申请并且被裁定驳回，即通常认为的“执行异议之诉的前置程序”。设置前置程序的主要原因在于，执行程序追求的是效率，必须以最大的效率平衡各方民事主体的利益，而审判程序往往比较复杂且周期较长，如果所有的案外人都直接通过诉讼程序提出异议，无疑会影响执行程序对效率的追求。通过设置前置程序，严格贯彻审执分离的理念，先解决一部分案外人的异议问题，有利于减轻案外人的诉累，更有利于节约司法资源，提高执行效率。
（2）案外人执行异议之诉的管辖法院如何确定？
《民事诉讼法司法解释》第三百零四条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。”
根据上述司法解释规定，执行异议之诉由执行法院管辖，这主要是因为由执行法院进行审理，更有利于沟通信息，提高效率，有利于防止案外人和被执行人恶意串通，逃避执行，不容易导致审判和执行的混乱。但需要注意的是，执行异议之诉应由执行法院的审判部门审理，而执行异议申请应由执行法院的执行部门审查。
（3）案外人执行异议之诉中各方当事人的法律地位如何？
《民事诉讼法司法解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”
我们理解，案外人在执行异议之诉中的目的主要是为了排除对执行标的的强制执行，而申请执行人则是请求人民法院对该执行标的采取强制执行措施。因此，申请执行人与案外人的主张相对，申请执行人应当作为案外人执行异议之诉的被告。而被执行人是否应当作为被告，则视其对案外人诉讼请求的态度而定。
（4）案外人执行异议之诉中的举证责任如何分配？
《民事诉讼法司法解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”
根据上述法律规定，无论是案外人还是申请执行人提起的执行异议之诉，都应由案外人就其对执行标的“享有足以排除强制执行的民事权益”承担举证证明责任。我们理解，这符合“谁主张、谁举证”的举证责任分配原则，因为无论在案外人还是申请执行人提起的执行异议之诉中，案外人均主张其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，而就案外人对执行标的的权利主张不成立这一消极事实，不应由申请执行人承担举证证明责任，即使申请执行人举出相关证据，其性质也为抗辩，不应由其承担举证不能的法律后果。
（5）案外人执行异议之诉的判决种类有哪些？
《民事诉讼法司法解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”
根据上述法律规定，就案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理认为案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，只能判决不得执行该执行标的。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，可以一并判决，并没有规定其他判决内容。如案外人请求法院判决被执行人或申请执行人协助办理权属登记的，由于这已经超出了执行异议之诉的审理范围，人民法院应告知其另行主张。
2. 如何认定买受人就房屋“享有足以排除强制执行的民事权益”？
根据上文的分析，案外人提出执行异议之诉，在实体上应当就其对执行标的“享有足以排除强制执行的民事权益”承担举证证明责任。就此，司法实践是如何具体认定的？下面我们将区分一般买受人和消费者买受人两种情形，对相关法律规定和司法实践中常见的问题进行讨论。
（1）哪些情形下，一般买受人的物权期待权能够排除强制执行？
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号，下称“《执行异议和复议案件规定》”）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
我们理解，《执行异议和复议案件规定》第二十八条的立法基础在于，不动产买受人享有的特定的物权期待权应当优先于一般金钱债权受到保护。所谓物权期待权是指对于签订合同的买受人，在已经履行合同全部或大部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但法律赋予其类似所有权人的地位。物权期待权从性质上仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，如果买受人合同义务已经履行完毕，其会预期物权将确定无疑地变动到其名下，故在其与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择优先保护买受人的物权期待权。
根据上述规定，在案外人执行异议之诉中，一般房屋买受人的物权期待权排除强制执行，需要同时满足以下几个条件，这也是为了防止房屋买受人与被执行人恶意串通滥用案外人执行异议之诉，损害其他债权人的利益。现具体分析如下。
第一，人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。根据我国《物权法》的相关规定，物权的变动依赖于有效的债权，因此合法有效的合同是合同项下标的物物权变动的前提。另外，买受人必须在查封之前与被执行人签订买卖合同，而不能在诉争房屋被查封之后再签订买卖合同，以防买受人与被执行人恶意串通，转移财产，损害其他债权人的利益。
第二，在人民法院查封之前已合法占有房屋。“合法占有”是指尚未依法办理所有权登记的主体对执行标的所采取的一种对外公示方式，即以公开、合法占有的形式公示其对执行标的所享有的物权期待权利，故此处的“占有”应指对执行标的实际管理和支配。我们理解，“合法占有”并不必须表现为实际居住的形式。实践中，买受人通过将房产出租并获得租赁收益的方式实现对房产的间接占有，也构成实际管理和支配房产。
另外，从风险承担的角度来看，保护合法占有房屋买受人的物权期待权具有合理性。具体而言，根据《合同法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号，下称“《商品房买卖合同司法解释》”）第十一条，买受人在占有房屋之后需要承担房屋毁损、灭失的风险，如果要求买受人承担风险，却不对其物权期待权给予优先保护，难免有失公允。
第三，已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。我们理解，该规定的主要基础在于，房屋买卖合同的标的额往往比较大，当事人之间多数约定分期付款，只要当事人能积极履行支付价款的义务，包括按照人民法院的要求支付剩余价款，其对房屋的物权期待权就可以得到优先保护。需要注意的是，此处并未将买受人是否存在过错作为判断的标准，即由于买受人之外的原因导致买受人未支付全部价款或者未按照法院要求交付剩余价款，买受人对房屋的民事权益也不能排除强制执行。
第四，非因买受人自身原因未办理过户登记。《执行异议和复议案件规定》第二十八条保护的是无过错的买受人，如果未及时办理过户登记是因为买受人主观上怠于行使权利，法律不优先保护其权利，具有一定的合理性。实践中，买受人应提供充分证据证明其曾多次要求被执行人办理过户登记，但被执行人不予协助和配合，或者提供未办理过户登记并非双方原因造成的相关证据。
（2）哪些情形下，消费者买受人的物权期待权能够排除强制执行？
实践中，除一般的房屋买卖行为外，还存在消费者自房地产开发企业处直接购买房屋的特殊情形。就该种情形，《执行异议和复议案件规定》第二十九条进行了特殊规定，即：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”司法实践中，在适用上述规定时，应注意以下特殊问题。
第一，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，故应着重关注合同效力。关于商品房买卖合同的效力，买受人应特别注意出卖人是否取得商品房预售许可证。根据《商品房买卖合同司法解释》第二条，如未取得商品房预售许可证，预售合同无效，但在起诉前可补正，如未补正，买受人可能被认定为未尽到应尽的义务，对合同无效以及后续无法办理过户登记均存在过错，故其基于无效合同对房产享有的民事权益，不能对抗一般金钱债权的强制执行。
第二，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，就此应考查“买受人名下无其他用于居住的房屋”的认定问题。有司法实践观点认为， 从为了更好地保护消费者生存权的角度出发，“无其他用于居住的房屋”应指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。
（3）《执行异议和复议案件规定》第二十八条和第二十九条是什么关系？
我们理解，前述《执行异议和复议案件规定》第二十八条和第二十九条规定属于一般和特殊的关系，两者并不矛盾。根据上述法律规定的文义和立法本意，现进一步分析如下。
第一，第二十八条适用于一般买受人，包括住宅房屋（无论是商品房，还是非商品房，抑或无论是首套住宅还是非首套住宅）和非住宅房屋买受人等，而第二十九条仅适用于商品房住宅买受人中首套住宅买受人即消费者买受人，其保护对象是符合《消费者权益保护法》规定的主体，即为生活消费需要而购买首套住宅的个人。对消费者买受人物权期待权的保护，是对消费者生存权这一更高价值的维护。如果买受人不属于为生活消费而购买首套商品房住宅的消费者，例如，购买的房屋系用于经营的商铺，则不应依据第二十九条的规定保护其物权期待权。
第二，从对执行异议成立要件的规定上看，第二十九条规定的条件相对于第二十八条的条件更宽松，如无需占有房屋，只须支付百分之五十以上购房款等，故第二十九条明显是为了加强对首套商品房买受人权益的保护，并非限制和排除对一般不动产买受人（包括非首套住宅商品房买受人和非住宅商品房买受人）的保护。
第三，如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。法院在审查时，应同时审查是否符合第二十八条、第二十九条的情形，只要符合其中一条，即可以判定案外人的民事权益足以排除强制执行。
综上所述，尚未过户的房屋被法院诉前保全或诉讼保全的，买受人可通过积极申请参加诉讼、申请复议等方式维护自身合法权益；尚未过户的房屋被采取强制执行措施的，买受人可通过执行异议、提起案外人执行异议之诉等方式，维护自身合法权益。
