517楼市大招，该轮到我来说两句了。

首付降到1.5成，房贷利率无下限，公积金率先执行，放水力度是越来越大了。

我大概从三个方向来说明，一是对所有人的影响，二是对个体的影响，三是对广州楼市的影响。

先说一下大环境下你的感受。

从银行能拿到更多的贷款，那就说明银行的钱不值钱了，你只要愿意买房，就拿去随便花。

银行的钱怎么来的，是你的存款来的，不是你的就是他的，总之是储户的，所以，接下来，存款利率也会跟着下调，你的现金也会跟着贬值。

二手房早就不止1.5成了，0首付的都很多，0首付相当于按揭十成，贷得越多越好，明明知道你没花一分钱，银行还是愿意贷给你，本质上是把钱放到更安全的地方，如果你的还款能力没问题，那就让你多贷点。

其次是在保住资产价值，如果评估价也跟着房价跌，那贷款就更难放出去了。

一手房很多地方也是可以做到0首付或者一成首付的，只不过是开发商返还的方式，这个在三四线城市以及一线郊区是公开的秘密了，没啥好掩饰的。

这次把首付成数降低，其实就是让你们明着做就好了，不用藏着掖着，要买房，随便贷。

所以这个低首付成数并不新鲜，更重要的是，这两把刷子本来就是前期的延伸，把首付从五成四成三成一路降下来的，利率下调也是预料之中，所以这个政策看似力度大，但惊喜不大。

因为首付虽然低了，但是月供高了，房价却没有跟着首付一起缩水，托的就是房价，并不是你的收入。

你的收入下降了，存款变毛了，但是房价不跟着降的话，那你还是够不上的，变相说明房价贵了，所以最近这两年大家才说，不跌就是涨，没亏就是赚。

不再大水漫灌的余音仿佛还未远去，波涛汹涌的浪潮又要来了，物价上涨是必然的，无人能幸免。

但这个大水并不是所有人都能接得住，等雨停了自然就知道谁在山顶，谁又在坑底。

普通人感受到的就是生产资料、生活成本的上涨，对有钱人来说才是泼天的富贵。

第二是对于个体买家心态的影响。

我知道很多人非常焦虑，明明知道是机会，却无从下手。

一是看不懂市场，二是看不懂房价。

为什么说他们看不懂？任何处在要买和要卖过程中的买家，看似身处市场内，却无法真正的懂得市场，只有抽离出来才能更客观的看待，但他们抽离不出来，只能依赖别人的分析建议或道听途说的消息，此外，落到每个人头上去执行的时候，结果又千差万别。

刚需的心态是，还想再等等，反正房价没那么快涨，悲观者正确，确实便宜的房子涨不动了，啥时候买都可以，事实是他们没有经历过周期，不知道房价背后的推手和逻辑。

对于置换群体而言，卖晚了怕来不及上车核心地段，但是想要卖出去却又很难。

他们才是真正想要买房的人，他们卖房不仅是为了攒首付，更多的是要清负债，把劣质资产和负债给出清，所以降首付和降月供对他们来说杯水车薪，即便1.5成首付也不一定会买，因为负债太高了根本还不起，还是得卖房。

所以这里的矛盾就出现了，看见房价要涨了，更要卖房，因为只有在涨的时候才有机会卖掉，卖的人多了又涨不动了。

过去的几轮周期，大部分人也只吃了一小段，在楼市的下半场，更要瘦身，更要优化资产，而且这些人手上都是持有了不好的房子，未来没有机会的房子，毕竟好的房子少，都掌握在少数人手上。

以旧换新只是缓兵之计，对市场不仅起不到作用，反而会把市场耗死。

看好的人肯定是有钱有能力的人，他们其实已经在考虑进场了，政策底已经到了，至于市场底有没有到，他们控制好成本就行。

看空的人有两种，一种是多套房只卖不买的人，这种人看到利好这么多心态由弱转强，可能选择暂时撤盘不卖，等大行情来了卖个高价。

一种是没钱的根本不关心房地产的，也不看好房价会涨的，这种极端看空的人其实是投机份子，无法享受延迟满足，他们会更看好股票，继续压注A股，希望他们如愿。

以后想要在房子上赚钱，需要更高的认知和能力，而不是简单的依赖行情，坐享其成是不可能的。

说回广州楼市，我还是喜闻乐见的，说一下原因。

上个月天河金融城大观路都流拍了，下半年开发商拿地意愿更差了，而且手上一堆货要卖。

你看保利两个网红项目的销售情况，就知道现在拿地的话，出来肯定也会滞销，中海越秀也都在拉拢中介，无非就是房子不好卖了。

如果下半年没啥供应的话，可以预见的是，天河海珠就没啥全新项目了，具体多少套数都能计算出来，也就是现有的老盘加推而已，而且中心区地块小货量不多，真有行情来了，一下子很快会被消化掉。

但这个市场一定是两极分化的，每一轮放水都是财富再分配的一个过程。

外围动不动几千户超高层的大盘肯定没那么容易消化，降首付降税费对他们来说作用也不大。

但是绑定教育资源就不一定了，有了房子还能落户，安居乐业本来就是他们的梦想，是更容易刺激他们上车的，很多二三线城市已经在用这招了，广州也是有可能的。

如果广州也不限购还能落户，那很多二线城市都会被打击到，所以他们先放开是对的。

上面说的是新盘，说一下二手的情况，中心区好的二手其实不多，珠江新城是非常容易感受到市场行情的地方，也许有人嫌它不好住，但没有人嫌它给你赚钱。

天河海珠的一些优质二手会率先回到原来的价格，笋盘变少，业主一旦感受到行情来了就会撤盘，但大部分楼龄旧物业不行的二手小区还是没有行情，或者说有价有市，但价格就是不涨。

如果只是从局外人角度看，你是感觉不到房价变动的，因为你买不起的依然买不起，看不上的降价了你依然看不上。

如果行情真的来了，一二手之间的价差肯定会缩小，一手的价格会比二手要贵，导致你不得不买二手，这个时候二手的行情又会好起来。

这里要说明一点，1.5成目前还没有真正落地，对于购买力强的地方来说，还是很震撼的，他们可以买到地段更好或更改善的房子，特别是新房，去化速度至少提升30%。

但把这个政策放到南沙增城，也就是库存从30个月减少到20个月，没啥意义，这个时候才有可能动用到3000亿的资金下场收房子。

上面说了既然以旧换新起不到作用，直接回购是能够立竿见影的，这个是比市场更快调节房价的手段，但这个需要上层提供资金支持，需要支持的地方多了也就分配不均了，关键是这个过程中博弈方非常多，暂时不好评判。

上面的这些政策，广州会不会执行，还是分区执行，都有可能，我们拭目以待。

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