随着7月中下旬一波又一波利好消息传出，尽管还没有明确的政策，上海二手房市场已逐步回温。

7月24日~7月30日，上海二手房网签3159套，比前一周成交量足足提升20%！

那么，上海楼市是否已经站在转折点上？下一步会往哪里走？

温故而知新，我们不妨回头看，从过去十几载波澜起伏的楼市风云中，寻找一些线索和规律。

2007年，股市和楼市一派欣欣向荣，为了稳住躁动不安的楼市，加息、提高二套房首付和利率等政策相继出炉。

2008年，美国次贷危机影响全球，国内的楼市、股市同样经历了一段“至暗时刻”，官方曾发声“房地产暴利即将终结”。

下半年，救市政策拉开帷幕——

9月，五次下调存款准备金率和存贷款基准利率；

11月，“四万亿经济刺激计划”、房地产交易环节税收优惠；

12月，个人购买第二套普通自住房贷款放宽、住房转让税费减免

一系列利好政策迅速盘活楼市乃至整个经济，热度持续了整个2009年，直到新一轮的调控政策出台，才逐渐降温。

2016年狂飙突进的楼市给很多人留下了深刻的印象。但那一轮的热度，其实要追溯到2014年。

今年的形势，和2014年有一定的类似之处：整体经济形势下滑、供给侧改革、去库存压力大……导致市场观望情绪浓重，购房意愿明显不足。

2014年9月起，又有一系列救市政策出台，一直绵延到2015年，包括：

2014年930新政，对拥有一套住房，并结清相应住房贷款的家庭，执行首套房房贷政策；

2015年330新政，二套房首付调整，最低首付款比例降至30%；

2015年831新政，对拥有一套住房，并已结清相应住房贷款的家庭，二套房最低首付款比例再次降低；

2015年930新政，在不限购的城市，首套房最低首付款比例降至25%

其中，330新政有力点燃了市场情绪，当年4月上海二手房成交量达到新的巅峰，3.6万套！

同样与今年经济形势相似的，还有2018年。

贸易战、股市去杠杆、P2P暴雷、信贷缩紧、外汇储备下降，是那一年的经济关键词。互联网公司也初露疲态，美团、拉勾、知乎等公司裁员，阿里巴巴、京东等巨头缩减秋招规模——市场情绪风声鹤唳，大家等待的救市政策迟迟未到。

这是因为，前两年楼市狂飙，有许多泡沫需要挤掉。当整体经济环境好转，市场稳中有进时，楼市也会逐渐复苏。

时间来到2年前的2021年，上海楼市再次经历高开低走的一年。

此轮周期表面上看是2020年学区改革政策的蝴蝶效应，实则是供给端和需求端共同发力的结果。2020年上海经营性宅地出让创2016年以来最高值；5年的时间也足够刚需获得购房资格、置换积累换房资金，从需求端推动市场繁荣。

所以当时尽管有疫情影响，但并没有阻拦上海楼市的欣欣向荣，直到2021年7月出台了“三价合一”政策，让沸沸扬扬的二手房市场瞬间降温。

按往常惯例，受政策缩紧而降温的楼市会在随后的1~2年内重回理性，但2022年的黑天鹅事件又给上海楼市的复苏增添了不确定性。到目前为止，上海二手房市场仍处于调整阶段。

回顾几轮高峰低谷，不难发现，上海楼市的跌宕起伏与经济、政策息息相关，因此，此轮破局之路依然要从中寻找。

纵观7月，高层指示密集推出，城中村改造指导建议、进一步降低首套房首付比例和贷款利率、减免交易税费……等待已久的政策，或许真的要来了！

附：国内房地产25年发展简史

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