前不久，杭州集中供地，滨江摘得5宗地块，其中，滨江与融信联合体斩获了4宗地块，滨江集团单独拿下1宗，权益拿地总价96.4亿元，平均拿地成本3.5万元/平方米。随后就有业内人士分析，由于高地价、限房价及高自持，这几宗地块的盈利空间十分有限。

5月14日，在滨江集团的度业绩网上说明会上，滨江集团董事长戚金兴在回答投资者提问时说出让人意外的话：“公司最近在杭州集中土地出让中获取了5块土地，在滨江团队精干高效管理下，努力做到1%―2%的净利润水平”，这也印证了此前的盈利水平将很低的推测。

近几年，房企盈利能力下滑可以说是业内的共识，2016年前后，房地产市场处于上升期，房企拿地热情高涨，地王频现，土地溢价率高企。

但房企低估了政府控制房价的决心，2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，随后，多地因城施策，相继执行限价调控。该阶段获得的地块转化货值近两三年进入集中结算周期，多数房企的盈利受到挤压，且近年来土地市场竞争加剧、土地成本也在上升。

滨江集团也一样，该公司整体毛利率从2018年的35.74%降至2020年的27.04%，2021年一季度，这一数字进一步降至20.76%。另有数据显示，2019年一季度，滨江集团净利率超过30%，2020年一季度净利率为21%左右，全年净利率12%，2021年一季度，净利率只剩下6.53%。只是，滨江盈利能力下滑的原因远不只外部的政策及市场原因。

1%净利润的土地

杭州是滨江的大本营，2016至2020年间，滨江集团房地产业务在杭州的营业收入占总营收的比例分别为79.51%、94.63%、91.50%、59.34%和38.23%。土储分布上，滨江集团重仓杭州特征明显。截至2020年末，滨江集团土地储备可售货值约2800亿元，其中杭州占比65%。

此次杭州集中供地滨江集团并未手软，联合融信172.49亿斩获江干区及萧山区4宗地，又独自以10.08亿竞得下萧山城厢街道地块。这几宗地均达到了最高限价，且自持比例均较高。

根据土地出让资料，杭州集中供地采取“双限+竞自持”的出让模式，除限地价、限房价外，房企还需自持一定比例的商品房，且自持部分不得销售、转让，仅能对外出租。

业内人士分析称，位于钱江新区的两宗四堡七堡单元纯住宅地块在新房限价的情况下，自持比例5%左右的时候能实现开发商资金平衡。而滨江、融创联合体拿下的多块地块自持比例高达17%。

据中信建投证券测算，滨江拿下的地块中，有三幅的地房比超过80%；与融信联合拿下的宁围单元地块的隐含毛利率仅1.5%；单独获取的城厢街道山口单元地块地房比为81.9%，隐含毛利率则为-1.9%。

滨江集团曾在其年报中指出，计划在2021年目标新增土地储备30幅以上，其中杭州拿地比例50%，浙江省内杭州外25%，浙江省外25%。在集中供地的市场环境下，保证市场，稳住地位或许是各区域房企首要考虑的，对于长期布局浙江的滨江来说，考虑的可能不仅仅是某个项目。

增收不增利

2019年12月25日，滨江集团发布了《关于2020年春节旅游休假的通知》，通知规定2020年春节放假时间定为19天，鼓励员工携带家属旅游，正式员工可享受金额在2万-5万元不等的旅游津贴，司龄每增加一年，可另外增加1000元司龄津贴。

通知信息显示，2020年滨江集团销售额突破千亿大关，为了分享千亿成果，经董事会研究决定，做出上述休假安排。

事实上，滨江在冲刺千亿过程中，合作开发项目占有不小的比例，其对合作开发模式也有着一定的依赖性。也因此，虽然滨江在2019年实现销售金额1120.6亿元，其相应权益金额仅为422.8亿元。2020年全年，销售额达1363.6亿元，权益销售仅700亿元，销售权益比例51.3%。

低权益销售的背后是低利润率，增收不增利。滨江集团基于合作优势，实现了千亿规模的突破，但企业净利润被少数股东大量瓜分，2019年，滨江少数股东权益占比26.1%，而少数股东损益占比达58.9%。

今年一季报显示，当期滨江集团少数股东损益共0.87亿元。去年同期，该金额约为5.16亿元，几乎为滨江集团归母净利润的两倍。

不断高企的低价则又加剧增收不增利，2018年至2020年，该公司分别新增土地建筑面积346.97万平方米、295.39万平方米和432.24万平方米，分别耗资496.43亿元、503.71亿元和781.9亿元。楼面均价分别为1.43万元/平方米、1.71万元/平方米和1.81万元/平方米。

热门城市杭州，2018-2020年土拍平均自持比例分别为3.5%、1.6%、1.6%，本次集中出让总体自持率9.2%，明显提升。滨江此前也曾“走出去”，然而在深圳及上海市场却屡屡碰壁，去年6月，其还因与安远控股合作深圳旧改项目，借款7.24元无法收回而计提坏账准备。

2021年一季度，滨江集团录得营收74.30亿元，2020年同期为37.81亿，增长高达96.52%。但与此同时，归母净利润只有3.97亿元，而2020年同期是2.78亿元。2019年同期，其归母净利润为3.92亿元。

此外，“小股操盘”存在表外负债的风险，少数股东权益出现大幅波动，企业可能是出现明股实债集中到期回购，或者新的明股实债方案注入推升少数股东权益规模。

2020年报披露，负债规模419.6亿元，其中银行贷款占比71%，直接融资占比29%，扣除预收款后的资产负债率为69.71%，净负债率为83.57%。债务期限构成上，短期债务为109.45亿元，占比26.08%，低于期末货币资金185.22亿元。

值得注意的是，滨江集团的经营性现金流再次转负，其2016年至2020年经营性现金流净额分别为131.31亿、34.3亿、-139.4亿、26.21亿及-31.57亿，今年一季度，该项数据为-6.37亿。

滨江董事长戚金兴表示，公司今年推盘货值估计在2000亿，销售目标在1500亿。前四个月，滨江全口径销售额为583.5亿元，完成销售目标的38.9%，权益销售额308.4亿，权益销售额依旧偏低。