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上月29日，央行发布公告，降低存量房贷利率。多家银行发布公告 存量房贷利率统一降至LPR-30BP

央行指导市场利率定价自律机制同日还发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，主要商业银行原则上应不晚于10月12日发布操作细则。

今天，工行在其官方微信上发布了存量房贷利率调整的常见问答，大家关心的北京存量房贷利率到底能降到多少终于有了答案。

和29日【京房字】发布推送中解读的结果完全一样，北京存量首套房贷利率为LPR减30个基点，目前为3.55%；五环内存量二套房贷为LPR减5个基点，目前为3.8；五环外存量二套房贷为LPR减25个基点，目前为3.6%。

第一个问题，调整后的存量房贷利率能降多少？

根据市场利率定价自律机制的《倡议》，批量调整后，对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限（如有），使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅0.5个百分点左右。也就是说，调整后的存量房贷利率，一是要符合不低于LPR减30个基点这一要求，同时还要符合所在城市新房贷的加点下限。这两个条件都必须满足。目前，北京新发放贷款的首套房贷利率的加点下限为LPR减45个基点，目前为3.4%。对于二套房贷，利率政策下限则按五环内、外区分，购买二套住房位于五环内的，商贷利率下限调整为LPR减5个基点，目前为3.8%。购买二套住房位于五环外的，商贷利率下限调整为LPR减25个基点，目前为3.6%。由于这两个条件都必须满足，而且取的都是不低于。因此最终北京存量首套房贷利率调整原则为LPR减30个基点，五环内存量二套房贷为LPR减5个基点，五环外存量二套房贷为LPR减25个基点。

而根据工行今天发布的问答口径，北京调整后首套房贷利率为LPR减30个基点，目前3.55%。二套房贷调整后利率值为：五环外LPR减25个基点，目前为3.6%；五环内LPR减5个基点，目前为3.8%。

第二个问题，调整后如何执行新利率？还贷的金额何时变化？

根据央行和自律机制发布的要求，各商业银行不晚于10月12日发布操作细则，10月31日前开展批量调整。那么各银行最近几天会陆续公布操作细则和批量调整时间。预计本月下旬各商业银行将集中开展批量调整工作。

至于如何调整，工行表示，此次利率调整仅调整LPR加减点，并不调整贷款重定价日。

也就是说，这次批量调整的是加减的基点，比如之前的存量首套房贷是LPR加40个基点，那么这次批量调整后，该房贷利率就是LPR减30个基点。在批量调整完成后，大概率从下个月起还贷时的计息，就将按照LPR减30个基点来算。

不过近一年里LPR是有调整的，而且之前贷款重定价日的周期是一年，有的人是每年1月1日，有的人是贷款发放日，因此LPR这个数值要等到重定价日才会调整为最新的。

比如，某首套房贷刚过了重定价日，LPR已经调到了3.85%，那么这次批量调整完利率就直接是3.55%。如果还没到重定价日，LPR还是3.95%，那么这次调整完就会是3.65%，等到重定价日之后就会调整到3.55%。

没赶上重定价日的也不用着急。央行在9月下旬发布的公告中也表示，将取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。预计近期央行就会发布具体的取消和调整公告。

因此预计很快大家就可以和银行约定新的重定价日周期，周期将会更短，很有可能最短一季度就可以调整一次，那么今后如果LPR下调后，大家也就能更快的享受到更低的利率了。

值得一提的事，本月21日最新一期LPR将公布，此前业内普遍预计本月LPR将下调，预计最多下调幅度或将达到20个基点，即五年期及以上LPR下调到3.65%。

假设本月LPR下调20个基点，那么重定价日后，北京的存量首套房贷利率有望达到3.35%；五环内存量二套房贷利率有望下调至3.6%，五环外存量二套房贷利率有望下调至3.4%。

第三个问题此外，还有几个大家可能比较关心的问题，今天工行也有了解答。如果之前的房贷选择的是固定利率，这次也可以调整。

对于当前为固定/基准利率定价的贷款，需要先主动申请转成浮动利率，然后再进行存量利率调整。

举例说明，如当前您首套房贷执行固定利率定价，利率为4%，在10月15日申请转换为浮动利率定价，由于申请转换时的5年期以上LPR为3.85%，转换后利率为LPR+15基点，10月25日实施利率批量调整将统一调整至LPR-30基点。

如果是符合二套房贷转首套房贷，这次也可以联系贷款经办行申请“二套转首套”，审批通过后可享受更为优惠的首套房贷款利率。

另外，此次调整只针对存量房贷，商办、商铺等商用房的贷款不在此次调整范围内。

上月初，北京发布了今年第三轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及7宗地。

这7个地块中，最受关注的就是位于海淀上地片区的功德寺棚户区改造两个地块，这两个地块无论是区位，还是各方面配套都是今年供地中的佼佼者。

国庆节前的9月底，市规自委发布土地预申请公告，功德寺棚户区改造项目两个地块拟入市，如今这两个地块已经正式挂牌入市。未来商品住房销售指导价均为10.5万元/平米。

这两个地块位置毗邻，分别是功德寺棚改项目HD-GDS-001地块和HD-GDS-002地块。它们位于西北旺镇，北侧紧邻上地街道和互联网大厂云集的中关村软件园。西侧有地铁16号线马连洼站，未来还将有13号线拆分的覆盖。周边有上地实验小学，地块东南侧还规划了由北京市101中学承办的十二年一贯制学校，优质教育资源丰富。

两个地块均为纯住宅用地，其中001地块的用地面积为3.47万平方米，建筑规模约7.28万平方米；002地块的用地面积为4.25万平方米，建筑规模约8.92万平方米。两个地块的容积率均为2.1，控高为30米，最多只能建造10层楼。

001地块的起始价为45亿元，地价上限设定为51.75亿元，当竞买报价达到地价上限时，将直接转为现场摇号方式确定拿地者。002地块的起始价为55.5亿元，地价上限设定为63.825亿元，当竞买报价达到地价上限时，也将直接转为现场摇号方式确定拿地者。

这两个地块未来商品房的售价无疑是大家非常关心的。根据规划，两个地块未来商品住房的销售指导价为10.5万元/平方米，具体价格可有8%的浮动。

这7个地块中，最受关注的就是位于海淀上地片区的功德寺棚户区改造两个地块，这两个地块无论是区位，还是各方面配套都是今年供地中的佼佼者。各方也都非常关注它们何时入市，未来售价多少。

国庆节前的9月底，市规自委发布土地预申请公告，功德寺棚户区改造项目两个地块拟入市，如今这两个地块已经正式挂牌入市。未来商品住房销售指导价均为10.5万元/平米。这两个地块位置毗邻，分别是功德寺棚改项目HD-GDS-001地块和HD-GDS-002地块。

这两个地块位于西北旺镇，北侧就是上地街道和互联网那个大厂云集的中关村软件园。往西有地铁16号线马连洼站，未来还有13号线拆分的覆盖。

它的周边有上地实验小学，地块东南侧还规划了由北京市101中学承办的十二年一贯制学校，优质教育资源丰富。两个地块都是纯住宅地块，其中001地块的用地面积3.47万平米，建筑规模约7.28万平米；002地块的用地面积4.25万平米，建筑规模约8.92万平米。两个地块的容积率都是2.1，控高为30米，最多也就能盖10层楼。001地块的起始价为45亿元，地价上限设定为51.75亿元，当竞买报价达到地价上限时，则直接转为现场摇号方式确定谁拿地。002地块的起始价为55.5亿元，地价上限设定为63.825亿元，当竞买报价达到地价上限时，也是直接转为现场摇号方式确定谁拿地。这两个地块将来商品房的售价肯定是大家非常关心的。两个地块未来商品住房销售指导价为10.5万元/平米，具体价格可有8%的浮动。

近日，第四批清单正式出炉！北京市规划和自然资源委员会刚刚发布了今年第四轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及9宗地，土地面积约39公顷，建筑规模约96万平方米。

与第三批清单相似，第四批供地数量较少，但供应时间非常紧凑。清单中的各项目将于10月底前全部供应。

在这9个项目中，有8个位于城区，其中不乏区位优越的地块。例如，东城区永定门外的西革新里地块和丰台区西南三环内的万泉寺地块等。这9个地块中，城六区的地块占了8个，接近九成。此外，位于轨道交通站点周边的地块有7个，占比近八成。

在这9个地块中，区位最佳的当属东城区的西革新里危改项目。

一、这个地块在公示规划方案时，我们就曾详细介绍过。它位于二环路的永定门桥南侧，紧邻地铁8号线和14号线的永定门外站，周边配套设施完善。近年来，核心区的供地非常稀缺，因此，这种区位优越的地块尤为引人注目。

该地块用地面积约为2.76万平方米，建筑规模约为5.84万平方米，涵盖了居住、文化设施和综合性商业金融服务业用地。其独特的地理位置和综合用途，使其成为本次供地清单中的亮点之一。

二、丰台区的万泉寺棚户区改造项目0024地块同样具有优越的区位优势。该地块位于西南三环内，紧邻丽泽金融商务区的南侧，周边拥有丽泽天街等商业综合体以及佑安医院等丰富的医疗资源。

该地块用地面积约为4.03万平方米，建筑规模约为11.28万平方米，是一个纯住宅用地。凭借其便捷的交通、完善的配套设施和优质的居住环境，该地块有望成为区域内的热点项目。

三、朝阳区三间房D区项目位于朝阳区三间房乡，地处东五环外，紧邻朝阳北路，且靠近地铁6号线黄渠站，轨道交通极为便捷。从项目出发，地铁可直达周边的朝阳大悦城和龙湖长楹天街等大型商业综合体，尽享多重区域界面及配套资源。

凭借其优越的地理位置和便利的交通条件，该项目不仅提供了便捷的生活体验，还具备较高的投资价值和居住吸引力。

四、朝阳区酒仙桥项目位于朝阳区酒仙桥街道，地处东北五环内。作为朝阳区产居融合组团中的重点发展功能区，该项目拥有丰富的产业支撑。此外，项目周边3公里范围内覆盖了蓝色港湾、姚家园万象汇等多个大型商业综合体，配套资源十分完善。

凭借其优越的地理位置和完善的配套设施，酒仙桥项目不仅能够满足居民的日常生活需求，还具备良好的发展潜力和投资前景。

五、朝阳区小红门项目位于朝阳区小红门乡，地处东南四环内，距离地铁10号线成寿寺站不足1公里，交通极为便利。未来，该区域将建设高端商业、星级酒店和写字楼等综合设施，致力于打造中心城区的新兴商务地标。

凭借其优越的地理位置和未来的综合开发计划，小红门项目不仅将为居民提供便捷的生活环境，还将成为区域内的经济和商业热点，展现出巨大的发展潜力。

六、朝阳区十八里店地块位于朝阳区十八里店乡，介于东四环与五环之间，紧邻地铁17号线十八里店站。该地块作为连接朝阳、亦庄、昌平的产居融合线，具有重要的交通枢纽地位。向北可承接国贸、十里河、劲松等核心板块的需求，向南则可承接亦庄板块的外溢改善需求。

凭借其优越的地理位置和便捷的交通条件，十八里店地块不仅能够满足居民的多样化居住需求，还具备较强的区域辐射能力和未来发展潜力。

七、丰台区槐房地块位于丰台区南苑乡，南四环外，地处地铁4号线和19号线的双轨辐射范围内，紧邻新宫地铁站。该地块周边配套设施成熟，附近有万达广场和大悦春风里两大商业综合体，能够充分满足居民的购物和消费需求。同时，地块紧邻南苑森林公园，享有优越的生态环境。

凭借其便捷的交通、成熟的配套设施和优美的自然环境，槐房地块不仅为居民提供了高品质的生活环境，还具备较强的发展潜力和投资价值。

八、丰台区张郭庄项目位于丰台区北宫镇永定河西地区，地处西南五环外，距地铁14号线张郭庄站仅约300米。地块毗邻园博园，生态环境优越，周边拥有丰富的医疗资源，包括丰台中西医结合医院和二七医院。此外，项目附近还有首联世纪生活广场和金瑞天霖等各类购物中心，能够充分满足居民的生活需求。

凭借其便捷的交通、优美的自然环境和完善的配套设施，张郭庄项目不仅为居民提供了高品质的生活环境，还具备较强的发展潜力和投资价值。

九、经济技术开发区X24项目位于亦庄河西区，南五环外。项目周边教育资源丰富，附近有多所学校，包括北京二中经开区学校。西南侧则是龙湖北京亦庄天街，提供全面的商业配套和服务设施。

凭借其优质的教育资源和完善的商业配套，X24项目不仅为居民提供了便利的生活条件，还具备较强的发展潜力和宜居优势。