中指研究院讯：2月27日，上海发布2025年三批次集中供地出让公告，共推出13幅用地，3月28日出让。13幅用地分别位于浦东新区、静安区、闵行区、青浦区，供地特征与一批次供地保持一致，即中心城区与郊区结合、优先供给区域内优质土地。浦东新区和静安区分别推出北蔡和大宁板块的住宅用地，而闵行区和青浦区则分别推出兰香湖和西岑的多用途组团用地。
图：三批次集中供地位置分布
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13幅用地总出让面积为41.61万㎡，规划总建面55.86万m²，起始总价约113亿元。其中：
浦东新区北蔡地块出让面积为2.04万㎡，容积率2.0，规划建面4.08万㎡，起始价20.8亿元，起始楼面价51010元/m²；静安区大宁地块出让面积为1.07万㎡，容积率2.5，规划建面2.68万㎡，起始价18.8亿元，起始楼面价70031元/m²；闵行区兰香湖组团用地分为2个住宅地块（容积率均为1.01）、1个餐饮旅馆地块（容积率为1.04），总出让面积为21.72万㎡（其中地上19.55万㎡、地下2.17万㎡），规划总建面19.89万㎡，起始总价56.1亿元，平均起始楼面价28225元/m²；青浦区西岑组团用地分为4个住宅和办公混合地块（容积率为2.0-2.2）、3个商办地块（容积率均为2.0）、1个商业地块（容积率为2.0），总出让面积为16.77万㎡（其中地上14.19万㎡、地下2.58万㎡），规划总建面29.20万㎡，起始总价17.5亿元，平均起始楼面价6008元/m²。表：三批次集中供地出让信息
注：包含地下空间的地块规划建面为地上出让面积*容积率
来源：中指研究院整理
▌浦东新区北蔡地块
图： 浦东新区北蔡地块卫星图
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浦东新区北蔡地块所处的北蔡板块属于浦东中环内的大型居住板块，板块内交通便利，配套成熟，主力户型为90-120㎡，套总价800-1200万元，25年1月新房库存出清周期为5.59个月。
该地块位于北蔡板块东北角，邻近花木和张江板块，未来可承接两大板块外溢的客户群体。周边在售的国贸中国铁建·西派海上于2024年10月首次开盘，截至目前累计去化接近70%，销售均价91566元/㎡。该项目所属的北蔡楔形绿地C11-01、C11-05地块由国贸&铁建联合体于2024年3月竞得，用地面积约4.47万㎡，容积率2.0，规划建面约8.94万㎡，成交金额约49.75亿元，成交楼面价55674元/㎡，溢价率10%。此外，浦发于2024年8月底价摘得周边的浦东新区北蔡楔形绿地C06-01地块，该地块用地面积约1.67万㎡，容积率2.3，规划建面约3.85万㎡，成交金额约19.63亿元，成交楼面价51009元/㎡，未来或成为重要竞品。
▌静安区大宁地块
图： 静安区大宁地块卫星图
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静安区大宁地块所处的大宁板块正在全力打造产学研融合的世界级影视基地、商旅文联动的特色商圈以及居职娱一体的国际社区，依托久光中心、大宁中心广场、大宁公园、上海马戏城等优质商业及文旅资源，未来或可持续吸引人口流入。
该地块距1号线延长路站直线距离1.2km，周边计划开通20号线一期西段，并规划有地铁站-大宁公园，坐享区重点小学上海市民办扬波外国语小学、区重点中学风华中学、三甲医院同济大学口腔医学院附属口腔医院等优质配套，且邻近新慧谷科技产业园（依托交大、集聚科技创新资源）、上海国际新媒体产业基地（静安中部城市更新新地标、“新媒体+文化创意”为主题的标杆产业园区）。
大宁板块内在售新房较少，但中建玖合于2024年9月底价摘得板块内的静安区灵石社区N070402单元094a-14地块，为住宅与办公混合用地，用地面积约3.16万m²，容积率2.95，规划建面约9.32万㎡，成交金额约63.7亿元，成交楼面价68280元/㎡。该地块相比本次出让的地块距离地铁站、大宁公园更近，未来或形成板块内的重要竞品。
▌闵行区兰香湖组团用地
图： 闵行区兰香湖地块卫星图
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闵行区吴泾板块是“大零号湾”规划的重要组成部分，将通过科技与产业实现片区升级转型。而闵行区兰香湖地块所处的吴泾板块南部是高端的低密社区，叠加紫竹园区的高新技术产业，未来或将持续吸引高端改善型人群置业。
此次出让的3个地块紧邻兰香湖，环境资源禀赋极佳。2个住宅地块容积率接近1，且周边的兰香湖壹号、兰香湖雅苑已售罄，兰香湖贰号别墅累计去化率已接近90%（2月份销售均价约10.4万元/㎡），近1年无低容积率宅地出让，未来或可有效增加兰香湖周边低密产品供应；1个餐饮旅馆地块未来或可打造高端湖畔酒店等产品，以完善兰香湖周边高端商旅配套，持续吸引高端改善客群。
▌青浦区西岑组团用地
图： 青浦区西岑地块卫星图
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青浦区朱家角西岑板块坐拥长三角一体化示范区“一厅三片”核心区组成部分——西岑科创中心片区，叠加城中村改造，或将成为产城融合的典范。
此次出让的8个地块涵盖住宅、商业、办公多种用地类型，坐享绿地、水系等丰富的自然景观资源，且距西岑轨交站和华为研发基地直线距离不超过2km，周边无新房供应，未来或可有效吸引科研人才、投资型、改善型等多种类型的客群，提升整个西岑板块的居住氛围、办公环境和商业配套。值得一提的是，2023年10月，长三角西岑科创经济发展（上海）有限公司底价摘得附近的西岑社区06-01、06-08、07-01、06-11、07-07、18-06、19-01、19-06、19-11、19-13、19-14、20-06地块，该组团地块同样包括住宅、商业、办公多种业态，规划总建面约42.55万㎡，成交金额约29.64亿元，成交楼面价6966元/㎡。若该公司也将本次出让的8个地块收入囊中，或将通过联合打造带动整个西岑社区的市场热度。
总结
上海三批次供地百花齐放，既有优质宅地，又有功能多样的组团用地；既有中心城区用地，又有郊区用地。此种情形下，上海土拍市场或将延续点状高热的特征，且通过增强市场预期来推动楼市恢复。
