撰文：宇文播 绘图：宇文播 审核：罗大佑2023年8月3日，贝壳网实时数据显示：北龙湖片区目前的挂牌数量房源达到了751套，其中正弘瓴一盘的挂牌数量“竟然”“高达”45套。挂牌数量高！入住率低！这几年房价没涨！……种种数据显示，北龙湖土豪开始大逃亡！看热闹的不嫌事大，于是，吃瓜群众喜大普奔！ 北龙湖不中了！事实真的如此吗？楼八工作室今天给你一个真实的答案。【1】挂牌数量对比感谢关注楼八，我是宇文播，一个专注城市和高端地产研究的公众号。近期，贝壳网显示北龙湖房源挂牌数量为751套，数据一出，市场普遍悲观，暗示一种“北龙湖大逃亡”的悲壮。（备注：以下以及本文所涉及“片区和楼盘挂牌数量”数据均为2023年8月3日贝壳网的实时数据）

751套，很多吗？

北龙湖已交付的楼盘大概38个，751除38，平均每个项目的挂牌数量就是19套。北龙湖占地30平方公里，平均每平方公里挂牌数量25套。

结论：北龙湖挂牌情况

19套/项目，25套/平方公里用这2个数字对比一下最有代表性的片区和楼盘。上图显示：

1.5平方公里熙地港片区挂牌471套；

2平方公里天赋路片区挂牌839套。折合数字是：

307套/km²，419套/km²

（北龙湖25/km²）北龙湖环境太好，如果您觉得用“平方公里”做对比可能不科学，那么我们看具体项目：直接报数字吧！绿地老街二期挂牌70套，绿地老街三期62套，民航花园77套，永基美邻27套，永威翰林居113套。

平均挂牌数量69套/个

（北龙湖是19套/个）和南部相比，说明性很强，因为这几个小区和北龙湖属性相同，小区规模类似，物业类型相似，总房源数量差别也不大。 相同的属性特征，挂牌量是北龙湖3.5倍！再对比一下东区。指直接报数字：卢浮宫馆一个小区挂牌总量达到489套，是整个占地30平方公里北龙湖挂牌总量的65%；海马公园挂牌329套，为北龙湖总量44%；曼哈顿挂牌309套，为北龙湖总量41%；基本是单盘挑战北龙湖，这哪里逃亡，这完全是要和区域踏实过日子了。【2】挂牌率如果你说规模不同，挂牌绝对数量不科学，那我们来对比挂牌率！非让你心服口服不可。我们看东区最典型的2个楼盘，多层“翰林居”和高层“中豪汇景湾”，挂牌率，即挂牌房源占小区总房源的占比。

永威翰林居1093套，挂牌114套，

挂牌率10.43%；

中豪汇景湾784套，挂牌162套；

挂牌率20.66%。大概算下，城市挂牌率在8%-12%。看一下北龙湖的几个代表小区：

上和319套，挂4套，挂牌率1.0%；金茂458套，挂15套，挂牌率3.2%；御宾358套，挂2套，挂牌率0.5%；壹号321套，挂10套，挂牌率3.1%；九如意248套，挂14套，挂牌率5.6%；九如府428套，挂22套，挂牌率5.1%；瓴464套，挂45套，挂牌率9.6%。合计2596套，合计112套，平均挂牌率4.31%。这一片是北龙湖最代表性的一片楼盘，看完这个挂牌率，不知道惊没惊到你，这个平均挂牌率是全市平均挂牌率的1/3。整个北龙湖挂牌数量最高的正弘瓴，其挂牌率都不到10%，而在全市，基本都是这个水平了。何来的北龙湖土豪大逃亡？有一句话在抖音圈里很有名，这句话大意就是：北龙湖的房价没涨，算算账，这几年的月供都赔了。乍一听，投资北龙湖好失败啊！这句话产生在什么样的大背景呢？全城房价都在跌的大背景。除了北龙湖，大家谈论是你下跌了多少，有的区域下跌50%，有的30%，最好的也有小20%，而北龙湖只是没涨。你细品这句话，细品，这样的北龙湖还不够给力吗？是的，是赔了几年月供，但别的地方赔的不止是月供，还有首付，至少北龙湖的首付保住了。 这二年，没涨就是涨！如果以全市的平均房价为参照物，北龙湖涨了至少20%。所以，在房产里，如果你买了北龙湖，还是抗住了城市的贬值，不觉得很幸运吗？这，才是真实的北龙湖，购买不起，不要伤害。【3】北龙湖的未来随着北龙湖核心地块的开发完毕，优质地块也越来越少。回复“北龙湖住宅2023”获取上图高清完整版。可以看到，北龙湖南岸的好地基本所剩无几，星云湾旁边还有2小块，如意府北面还有2小块，剩余的要么靠近高架，要么小区位不好，剩余的就是北岸的地了。而一旦北龙湖进入稳定成熟期，其挂牌率也应该稳定在5%左右，而接下来的2-5年，将是北龙湖配套完善的突发期，一旦配套完善，北龙湖唯一的短板将会补上，届时，相信楼盘的挂牌率再也不会超过5%。来看看目前正在加速推荐的有哪些配套：

目前北龙湖的规模商业只有一个小小的龙湖里。而马上，商业即将爆发，在建的①好睦邻预计将在1年内营业，②正弘高端大型商业也将在下半年启动，最重要利好消息就是在6号线和8号线的交叉口，2块原本是住宅属性的地块，也改成了商业属性，未来将是③二个大商业。如下图：分别回复“68商业1”和“68商业2”获取2宗地块详细资料。相比正弘的地块，这2宗商业离主城区更近，更容易导入巨大的人流，据透漏，中粮、银泰都在关注该地块，甚至连胖东来（于东来）也对该地块产生了巨大的兴趣，也秘密派人进行考察多次。如果“胖东来”真的能在这个位置落地一个“天使城”，那郑州人民有福了，6号线和8号线的房价估计要涨一波了。当然，北岸还有正在建设的“四梁八柱”，四梁八柱一共是4个街区8个地块，其中的2个地块是配套用地，配备了会议中心，室内篮球场，羽毛球馆，乒乓球馆以及50米室内标准游泳池。当然，最重要的是其中贯穿8个地块中轴的是④一条4万㎡的商业配套。（龙湖里地上面积大概是2.5万㎡）同时，璞悦北侧的2宗商业用地近期也将要挂牌出让了。可以说，未来1年内，落地的商业体量是目前龙湖的至少10倍以上，而3年必将建成营业的体量也在龙湖里的5倍以上。这不是配套的爆发吗？还有，在郑州地产自媒体矩阵月度联合榜单中的2个楼盘，都和北龙湖有关，一个是“产品力典范”亚新星云湾，另一个是“焕新楼盘”西棠。如果我们没记错，北龙湖南岸应该好久好久好久没有新盘面世了，这不是市场没需求，而是南岸已经快开发殆尽了，这也是星云湾近期备受热捧的原因，获得产品力典范也足以见其产品方面的用心，而项目近期即将开盘，结果会继续验证北龙湖的魅力。西棠是“焕新楼盘”，这是金桥的“用心焕新”系列。金桥目前一共4个项目，除了西棠，其他3个都在北龙湖，这个焕新是金桥全方位的焕新，我们相信金桥付出真心一定能收到回报。从金桥对北龙湖的重金投入，就能看得出金桥对于地产、对于北龙湖未来信心，而北龙湖近2年所有项目的热销，是客户对北龙湖的信心。 还在拼命挤着进，哪来的大逃亡？北龙湖永远是郑州的热点，过去是，现在是，未来还是，，除非出省出国，土豪是逃不掉的。

楼八的话

其实也可以换个角度，标题换成《北龙湖土豪大逃亡》，然后再找几个挂牌量最高的小区，挑几套降价最狠的房源，再讲几个故事最惨的破产老板，定能冲击一个很高的阅读量。因为这符合当下“群众们”想看的，毕竟，很多人不想看“正确的”，只想看“想看的”，但意淫爽脑伤身。我们可以客观的评论市场，但不能断章取义。事实上，近日形势正在转好，近期郑州连续巨型了多场土地，南三环金水路水科路香山路等多宗地块成交，而且不是城投是房企，郑州15条也出来了，楼市也迎来了重大利好。还是那句话，如果你看到了北龙湖土豪大逃亡，可能不是眼神有问题，也许是因为你的学历太低。附图：郑州地产自媒体媒体矩阵7月联合榜单