文/王新喜

尽管衡阳不是第一个取消公摊的城市，但是取消公摊却是在衡阳发文之后，真正成为影响房地产市场政策走向的风向标，并成为公众热议话题，也在带动越来越多的城市跟进，此后河北省张家口市发文跟进，取消商品房销售价格限价机制，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。

带头取消公摊的，为何是湖南衡阳？

衡阳其实一直是历史名城，也是湖南省第二大城市。衡阳市内有石鼓书院，也是历史比较有名的书院，尤其是清朝时曾国藩主持复建又盛极一时。石鼓书院建于东洲岛，现在的东洲岛是个外出郊游的好去处，类似于橘子洲的存在，是个江心岛。

衡阳雨母山不是很高，但是山上也是有一些历史遗迹道馆，还有百万花海。滕王阁序中就有名句：“渔舟唱晚，响穷彭蠡之滨，雁阵惊寒，声断衡阳之浦。”

衡阳的地理位置比较优越，北面是长株潭城市群，东面是井冈山、南昌，南部是广东大门，西部是桂林。作为旅游爱好者，四通八达，周围景色都不错，可以说高铁半日达。

但说到衡阳的经济，却是一言难尽，衡阳作为湖南省第二大城市，从GDP角度一直以来有争议，比如岳阳GDP第二，自认省内第二；株州说自己第二，工业最好，城区最大；常德也说自己第二，财政收入第二、城建好。从经济角度，本省人心目中把衡阳往第四城，甚至第五城的位置排。

衡阳过去也是工业之城。从千年前的蔡伦造纸，到百年前的兵工厂、电工厂、中国铅都水口山，再到我国第一套重力选矿机、第一台环境噪声检测器、第一台井下铲运机……工业制造基因根植在衡阳的发展脉络之中。

衡阳也是一个老旧轻工业城市，纺织业也算是曾经是主业。围绕纺织配套了纺织机械，成衣加工，机械运输，农业，战备一切需求。八十年代的衡阳不论是工业还是城市建设，在地级市里面是很强的，曾经的厂矿企业多如牛毛，省内几个城市不说，彼时的宁波、温州、嘉兴、金华都不能跟衡阳比的。

但近年来，衡阳的工业发展情况不是很好，国企改制以后，大量厂矿企业倒闭停产，原企业里面的技术骨干、产业工人大都南下深圳，现在深圳的很多厂矿企业，老板或技术骨干多是湖南人。不少的工业基础设施和科技人员被强行“挪窝”，而致衡阳较全的工业家底逐渐衰落，衡阳除了变压器有点科技含量，其它产业都偏向低端，而且几大产业的增长速度都很慢。

2019年衡阳第二产业增加值1091亿，低于株洲的1358亿、常德的1462亿、岳阳的1526亿。

缺乏工业与优势产业，导致衡阳长期以来的薪资过低，2024年，衡阳月平均工资是4500元，在当地要实现买房的梦想，是比较艰难的。

因此，缺乏工业基础与优势产业，这导致留不住人才，衡阳市的人才外流情况非常普遍。

有衡阳网友提到他是做工业的，回衡阳一个月5000块，不包吃不包住，最终选择了离开，因为他在浙江拿的是月工资15000元的水平。

广东离湖南近，尤其是高铁两小时就到广州、深圳，大量的人才都跑向广东。衡阳的大学，衡阳师范大学、衡阳工业大学、南华大学，在本地很难实现就业，衡阳的大学生，大部分都去了广东。广深的开放商业创业环境、商业土壤与就业市场环境，这与湖南当地的市场环境恰恰形成了对比，更多的人才在湖南省内是找不到更好的发展机会的，来广深的机会更多。

无论是广州还是深圳，其实大家普遍的一个印象是湖南人非常多，衡阳流向广东的人才，又几乎是湖南之首。湖南户籍人口6568多万，在广东发展的就有近1000万湖南人，其中在深圳的就接近400万。这也是为什么深圳被称为湖南人的省会。

工业上发展缓慢，衡阳的商圈也不多，逛街的是老牌的解放路、市府路，步步高、连卡福这类的商场以及最近几年开的万达，也就没什么了。

衡阳这几年的发展主要靠房地产在支撑，但是从数据来看，衡阳房地产成交呈现快速下滑的态势。

2021年衡阳GDP是3840.31亿元，新建商品房成交685.08万㎡；

2022年衡阳GDP是4089.69亿元，新建商品房成交566.58万㎡；

2023年衡阳GDP是4190.87亿元，新建商品房成交519.56万㎡。

2024年1-10月衡阳GDP3241.50亿元，增速4.9；房地产投资150.39亿元，增速负-28.2%；新建商品房销售面积344.53万㎡，增速负-19.6%。

衡阳房地产失速背后

衡阳这种三线城市的房地产，其实很多也是面向那些去广东打拼的人才销售。

一类是在广东已经置业买房定居的衡阳人，这部分人的群体其实已经很多了。但是对于这部分人来说，在广州买房，如果有闲钱，也想在老家置办一套，回老家也有条退路。

事实上，衡阳市很多楼盘都是卖给了在广东工作但同时手头有闲钱，广东有房，也在老家买一套，也算有个根，无论是过年回家还是未来回到老家寻找创业或工作机会，有房也是一条退路。

况且衡阳与广州也就是高铁不到2小时，开车大概5个半小时，周末回家一趟当做旅游也方便。衡阳文旅打出了：“周末不忙，去趟衡阳。”的口号，大抵也是面向珠三角打拼一族说的。

一类是不上不下，在广深买房有压力，在衡阳买房却相对轻松的年轻人，因此，很多人在广州深圳买不起，往往会考虑在衡阳买个房，以备将来回来发展，这部分群体中，一部分也处于单身状态，在老家有套房，回老家相亲也更有优势，事实上房地产对衡阳经济的拉动早已超过工业。

但近年来的一个问题是，一方面是刚需群体基本盘缩水，一方面是人才加速向广东流动，常住人口减少，本地的买房主力大军支撑不起房地产的产业大盘。

另一方面是，流向广东的人才，因为在近年来经济下行的环境下，很多打工一族面临裁员以及向上发展受限的问题，很多在求稳发展，在广东供一套房已经很吃力，也已经无力再回衡阳再供楼了。

此外，很多人发现，在老家买房，一年就是过年回来住几天，平时是长期空着没住人，在老家买个房，在当地没有工作，平时给房子还房贷，给自己经济增加了负担，并没有带来幸福感。加上近年来，衡阳房价，也不好出手。

因此，很多在广东买房有压力的，往往也不愿砸钱在衡阳买，本地的经济引擎过去长期以来靠房地产拉动，在近年来开始失速。而衡阳工业上的没落，没有新的科技产业与高端制造业拉动新的火车头，衡阳也有富士康、怡宝这样的大型工厂，但是本地工业还是比较弱，上市也很少。

取消公摊背后，其实是反应了衡阳等众多三四线城市对房地产高度依赖的困境，它需要通过释放利好，来吸引周边乃至广东的人才回流置业安家，拉动增量。但衡阳核心的问题是缺少科技业、工业等支柱产业，支柱产业的缺失导致，缺少总部经济，也缺少适合年轻人的工作岗位，同时还缺少创新。

衡阳优越的地理位置与产业困境，恰恰导致人才外流，南下广州高铁2小时，北上长沙高铁1小时，衡阳人外出发达地区打工又快又方便。湘南地区有点能力和家底，很多都南下广州深圳安家了，这是衡阳房地产困境所在。

对于更多类似衡阳的这样的三线城市来说，房地产最终还是要靠工业、科技产业以及第三产业的繁荣来支撑的，缺乏工业与科技业产业的支持，房地产缺乏可持续性增长的基础。如何复兴工业与科技业，留住人才，乃至带动人口回流，优化招商引资环境，发展当地经济，可能才是破解房地产困境的关键。

作者：王新喜 TMT资深评论人 本文未经许可谢绝转载