放弃幻想,楼市准备变天了

甜笑葡萄 2024-07-06 17:22:49

楼市高歌猛进的时代,真的要一去不复返了?

近期,湖北多地住房和城乡建设局更名为住房和城市更新局的消息一出,一石激起千层浪。

从“城乡建设”到“城市更新”,一个简单的名字变更,却意味着城市职能的调整。

而且还不止是一个城市如此,据统计,截至6月底,湖北全省17个地市州住房和城乡建设局均完成更名。

围绕着这个变化,似乎在透露一些信号。

不少猜测也随之而来,是否楼市大拆大建的时代结束,未来的房地产趋势,将从新建转向存量?

此外,从“建设”更名为“更新”,是否会有更多城市跟进?广州有否可能?

我们来分析分析——

01

城市更新,才是未来房地产的主流?

我们首先要了解清楚,从住建局到更新局,具体职责发生了什么变化?

以武汉市住房和城市更新局主要职责为例,其官网介绍道:

市住房和城市更新局贯彻落实党中央关于住房保障和房屋管理、市政基础设施建设、城市更新等工作的方针政策和决策部署。

可以看出,住房和城市更新局的工作重心较此前有明显变化。

从过去的“建设”强调的是新增,到现在的“更新”更多注重的是管理和改建,即将已有存量盘活,将“老破小们”,变得更好。

未来,危旧房改造将作为推进城市更新的核心内容,并将探索以市场化方式推进危旧房改造的新模式。

更关键的是,这意味着,房地产从增量建设转向存量管理的趋势已经非常明确了。

毕竟过去的二十年,因为快速城市化和人口红利,房地产高歌猛进,城市中心不断变迁的过程中,楼市也出现了不少造富奇迹。

但如今,城市化速度已经大幅度减缓,人口增速也在下降,可以说,城市的核心区已经定型,未来很难发生重大变化了。

因此不少城市将重心转到“城市更新”上,毕竟如今大部分城市最核心的地段,聚集着最核心的资源,却有着大量的老旧小区。

这些小区虽然破旧,但地段大多绝佳,实际价值很高,因此城市更新既有利于用较少的成本去改善核心区的城市面貌。

又有利于更新后的老旧小区进行一次价值重塑,更利于二手房流动,对政府税收和居民家庭财富的也有所提升。

02

广州有没有跟进的可能?

事实上,不止湖北多地的房地产重心开始转向城市更新,全国各城市的城市更新脚步也在日渐加快。

今年5月,住建部、财政部联合发布《2024年城市更新行动评审结果公示》,明确表示,从2024年起,中央财政支持部分城市实施城市更新行动,首批拟支持的15个城市。

包括石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安等等。

而湖北多地率先试点,通过相关职能部门更名、融合、调整和强化主要工作内容的方式,以期推进城市更新效率。

这对全国其他城市而言,也是一次宝贵的经验与启示。

那么广州是否有可能跟进呢?

仔细分析一下,你会发现广州未来的重心放在“城市更新”,是极大概率的事情。

其一,广州已通过《广州市城镇危旧房改造实施办法(试行)》,为危旧小区的改造指明了方向。

这件事情我们前几天跟大家聊过,详情可戳:广州的老旧小区,有新出路了?

简单地来说呢,就是广州砖木结构的房屋或危险程度被定义为B级、C级和D级的房屋(具体条件见下图),就有改造的资格。

其中砖木结构房屋,还有C级与D级的危旧房,更是强调要“应改尽改”。

要知道,危旧房改造,将是未来“城市更新”的重点之一,广州在这方面已经开始布局。

可以预见,广州房地产未来的发展趋势,城市更新才是主流。

其二,广州拍地锐减,未来增量有限,且目前楼市存量高企。

1月份广州发布《2024年广州经营性用地供地蓝皮书》,收录拟出让宅地的96宗。

2月更新文件,计划出让的宅地增至103宗。

3月,对外发布的《2024年建设用地供应计划宗地表》计划供应宅地93宗。

综合以上三份数据,可见全年计划出让宅地90宗以上,但上半年仅成交了4宗。

△广州上半年出让的宅地之一

其成交金额更是仅约65亿,对比2023年上半年,锐减了80%以上。

而土地出让锐减的最直接后果就是,明年广州新入市的增量,也会变得有限。

更关键的是,目前广州楼市的存量,已经十分高企。

数据显示,截至今年5月份,广州商品房库存超1200万㎡。

这个数据在全国各大一线城市乃至特大城市中,仅次于北京。

但是,北京5月的供求比已经压低到0.7,而广州的供应量却还在上升,5月时的供求比仍达到1.2之高。

△5月住宅供求比、库存消化周期情况(万㎡,月)

除了新房库存压力大以外,广州的二手存量也十分惊人。

以贝壳平台上的二手挂牌量来看,其内网的挂牌量高达18万+套,外网的的挂牌量也接近15万套。

而且这个二手挂牌量,还在继续攀升中......

综上所述,广州房地产的未来的重心,很可能会从注重“新增”,转而侧重盘活存量。

或许楼市高歌猛进的时代一去不复返,但二手房焕发第二春的契机,即将到来。

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评论列表
  • 2024-07-07 06:46

    涨!每平方百万我就是亿万富翁了[呲牙笑]

  • 2024-07-07 06:21

    用旧楼房置换新楼房。去库存。

  • 2024-07-11 15:55

    支持跌到200块[得瑟]

甜笑葡萄

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