滨江东撑不住了。
人气第一的二手盘是嘉仕花园，贝壳网上最近一个月的成交价环比下跌了11%。
除了嘉仕花园，滨江东大部分楼盘成交价都呈现下降趋势。
滨江东，广州第一条江景豪宅街，也是广州第一条没落的豪宅街（区）。2020年广州房价上升时这里涨幅不大；2021年广州房价出现松动势头时，这里房价率先下滑。
探究其没落的原因，对房产税压力下，希望买房更好保值、增值的人来说，很有参考意义。
1993年，是广州一个重要年份。
这一年的3月份，广州气温回暖，回南天也顺便造访。和天气的喜忧参半一样，广州地铁也收获了好坏相伴的消息。
好的是，广州做了30年的地铁梦，终于落实，地铁一号线获得了“准生证”。
不好的是，广州地铁一号线过百亿的投资要广州自己解决。那一年广州市属预算内财政收入不过70多亿元，总不能全部钱都拿来投地铁吧。
不够钱怎么办？
广州想了一个办法，就是卖地，将市区里面的一大块好地卖出去，并且为了卖得快、价格高一些，还将所有地块都分割得很小。
这块好地，就是珠江新城，也就是1993年，珠江新城的CBD规划确定。20多年后，珠江新城改变了整个广州的城市面貌，也是广州经济发展引擎，更是广州第一豪宅区。
珠江新城是广州经济引擎
同年，豪宅区的二沙岛正在建设，第二年第一个楼盘竣工发售。
同年，滨江东豪宅开启元年。
可以说，滨江东、二沙岛、珠江新城，广州三大豪宅区同时起步。
海珠半岛花园最早提出“江景豪宅楼盘”概念，拉开了滨江东豪宅开发的序幕。
这个楼盘当年的老广还是认的。有开阔的江景，有游艇码头，有中山大学……最重要的是，那时候广州还没有多少好的房子可以选，所以，楼盘1994年正式推售的时候，一炮而红，并不比江对面的二沙岛差多少。
海珠半岛花园之后，紧邻广州大桥的中海锦苑、金海湾、汇美景台等几个一线江景盘相继崛起，滨江东豪宅区的概念应运而生。
当时的新理想华庭，因为楼盘的外墙镶金和“骑自行车和摩托车看楼的谢绝入内”而名噪一时。
之后一段时间，滨江东是比珠江新城更名副其实的豪宅区。
最能直接比较的是，2006年，珠江新城的合景誉峰开盘，开盘价1.8万-2万元/平方米，当时大家议论纷纷：这样的价格，是否已透支了未来的升值空间？
而仅仅1年后，滨江东的金海湾花园就曾卖出过每平米高达4万元售价的毛坯房，并且抢的人还很多。
那时候，滨江东的豪宅地位比珠江新城略高一筹。
滨江东豪宅曾经辉煌过
与滨江东几乎同时发展的二沙岛，成为豪宅区后，对滨江东没有直接压制。
滨江东豪宅地位被压制，是从2010年开始。亚运会的举办，让珠江新城的地位大大提升。
那一年，珠江新城出现了12万元/平方米的天价。虽然只是个别单位，但是珠江新城豪宅区的概念被更多人接受。
到了2012年，随着侨鑫汇悦台的出现，珠江新城更是奠定了广州第一豪宅区的地位。那些金字塔尖的买家，不再将目光投向滨江东，而是投入到珠江新城的怀抱。
后来，保利天悦的兴起，更是带动了整个琶洲板块，滨江东在广州豪宅市场的地位进一步下降。
最鲜明的例子是，在广州首批96个有参考价的二手楼盘里，珠江新城有18个，真正能算是滨江东的也就丽水庭园一个。
在贝壳网的数据上，滨江东成交价最高的楼盘还是金海湾，刚好10万元/平方米多一点，其它一线江景楼盘，大多在7万+到9万+之间；二线江景楼盘，也就5万+到7万+之间。
滨江东一二线江景盘价差大
这样的价格，只有珠江新城中区和东区的一半左右。
在价格以及买家认知上，滨江东已褪去了豪宅的颜色。保值增值的能力，远远落后于珠江新城、琶洲等片区。
从成为豪宅街到被压制，滨江东的辉煌只有16年时间。
滨江东迅速衰落的原因，大家都会说什么没产业、北向望江、缺少好学校、交通单一、买东西不方便等等……
这些没有错，不过都没有触及最根本的原因。
要找滨江东豪宅衰落的原因，必须要带上二沙岛。
这两个片区有很多相同的地方，例如缺少产业支撑，交通、购物、教育资源等都不够好……
但两个片区也有两个不同的地方。
首先，二沙岛产品是市区别墅，这在广州非常稀缺，基本无可替代；滨江东的高层、超高层洋房，那有什么稀缺，随时可以替代。
其次，政府在滨江东的投入很少很少，基本没有标志性的公共配套；二沙岛呢，有星海音乐厅、广东美术馆，又有省中医院等，后来还搞了大量的公园，政府的投入还是比较大的。
产品是否具有稀缺性，政府是否有投入，是滨江东和二沙岛的最大差别，也是两个曾经的豪宅片区，一个衰落，一个依旧坚挺的分水岭。
从滨江东和二沙岛的走势里，你就很容易判断，在市区什么地段、什么样的房子是适合长期持有的：政府大量真金白银砸下去的；产品稀缺的。
没有政府的持续砸钱，就没有想象空间，没有想象空间，买家就不会以更高的价格接手。
买家都是喜新厌旧的，没有产品的稀缺性，买家当然选择可替代的，更加新的片区和楼盘。
香港流行的地段、地段、还是地段这些，在很多城市未必行得通。
当然，如果仅仅回归到居住本身，滨江东也还是很不错的，这里去珠江新城、琶洲这些地方都很方便；在楼盘和珠江之间，每到晚上，就有很多人在跑步、跳广场舞等，很有生活气息。
你会选择滨江东吗？
