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这个国庆，北京顺义有三个新盘“打”起来了，芳华里、青年ONE和星悦时光，它们都隶属于同一个集团——北京城建。
但它们亲疏有别。
芳华里和青年ONE是北京住总集团开发的，而星悦时光是城建发展和深圳南山控股集团联合开发的。
在北京城建集团的版图中，住总集团和城建发展都是“儿子”，区别在于前者是合并来的，后者则是嫡出的上市公司。但到了孙子辈的楼盘，芳华里和青年ONE股权上延续了北京城建的纯正血脉，星悦时光的血缘则又稀释了一层。
既然是远亲，在市场上就没有太多的顾虑可言。这大概是星悦时光对青年ONE的态度，无论是从户型规划，还是产品设计、赠送面积，都直接对标着干。
从时间上看，青年ONE比星悦时光早半个月公布了总平面设计图，而芳华里就更早些了。
按理说，星悦时光有后发优势，完全可以走差异化路线，但它的产品和青年ONE几乎一致。这个操盘逻辑，十分清奇。
更巧的是，星悦时光赶在9月30日拿到预售许可证——重新修改了总平图的楼栋号。三天前，青年ONE刚刚拿证——号称开盘卖了207套，实际为79套。8月5日，芳华里拿证——至今网签了38套，成交均价3.89万元/平米。
顺义的三盘演义，是属于拼刺刀的那种。
芳华里、青年ONE和星悦时光，它们的共同特点是，赠送面积比非常高。
有人吹嘘，星悦时光最高得房率高达126%，青年ONE到了110%。但官方口径是很谨慎的，比如，芳华里之说自己的得房率在95%-99%。
因为得房率超过100%警戒线，是一个禁忌。换句话说，就是零公摊。
这种情况，一旦有人向主管部门举报，开发商就会被请去喝茶。网上有人故意放大它们的赠送比，或许是对手在搞鬼。
到底它们的真实得房率是多少？自己上北京住建委网上查询下就清楚了，用产权面积的得房率+户型图赠送比，就出来了。
但很多人是不愿花时间计算的，那接下来，花姐来替你来解答。
一、芳华里：实际使用率98%-103%
1、88平米的三室两厅两卫，得房率80.4%至81.14%，赠送面积19.6平米——南北侧三面偷了3个挑空和设备平台，南面偷了两个封闭、北面偷了1个封闭阳台，让实际使用面积变成116.6平米，实际使用率98%至99.42%。
2、97平米的三室两厅两卫，得房率80.4%至81.14%，赠送面积19.6平米——南北侧三面偷了3个挑空和设备平台，南面偷了2个封闭阳台、北面偷了1个封闭阳台，让实际使用面积变成116.6平米，实际使用率102%至103%。
3、132平米的四室两厅两卫，得房率85.72%至86.65%，赠送面积21.78平米——南北侧三面偷了4个挑空和设备平台，南面偷了2个封闭阳台，让实际使用面积变成153.78平米，实际使用率102%至103%。
二、青年ONE：实际使用率90%-101%
1、72平米的三室两厅两卫——颠覆了想象，得房率74%至75.65%——洋房有点低，赠送面积11.4平米——南北偷了2个挑空和设备平台，南面偷了1个封闭，让实际使用面积变成83.4平米，实际使用率90%——很一般，主要是产权得房率太低所致。
2、89平米的三室两厅两卫，得房率79.42%至80.72%，赠送面积16.9平米——南北偷了3个挑空和设备平台，南面偷了1个封闭阳台，让实际使用面积变成105.9平米，实际使用率98.4%至99.7%。
3、105平米的四室两厅两卫，得房率82.3%，赠送面积20平米——南北偷了3个挑空和设备平台，南面偷了2个封闭阳台，让实际使用面积变成125平米，实际使用率101%。
三、星悦时光：实际使用率101%-105%
1、77平米的三室两厅两卫，得房率约78%，赠送面积21平米——南北偷了2个挑空和设备平台，南面偷了1个封闭，侧面偷了4个飘窗，让实际使用面积变成98平米，实际使用率105%——当然，赠送的飘窗使用起来，肯定不如偷设备平台用起来那么爽。
2、87平米的三室两厅两卫，得房率约78%，赠送面积19.9平米——南北偷了3个挑空和设备平台，南面偷了1个封闭，侧面偷了2个飘窗，让实际使用面积变成106.9平米，实际使用率101%。
3、107平米的四室两厅两卫，得房率约81.5%，赠送面积21平米——南北偷了4个挑空和设备平台，南面偷了1个封闭，侧面偷了4个飘窗，让实际使用面积变成128平米，实际使用率101.5%。
四、硬参数对比：青年ONE稍占上风
1、交通上：青年ONE离俸伯地铁站C1口约500米，芳华里离石门地铁站南约1200米，而星悦时光周边没地铁。
2、价格上：星悦时光最贵，4.4万元/平米；芳华里4万元/平米——实际成交价3.89万元/平米；青年ONE为3.4万元/平米。青年ONE的上车门槛更低。
3、容积率：青年ONE1.5，星悦时光1.6，芳华里2.0，尽管都是11层以下洋房，但青年ONE舒适度更高，且南面是绿化带和潮白河。
4、套数：青年ONE539套，星悦时光1058套——分南北两区，芳华里为699套。
5、综合配套：半斤八两。
花姐综合点评：
1、芳华里、青年ONE、星悦时光，在偷面积上都越过了“100%”的界限，没有越界的户型分别是芳华里88平米、青年ONE72平米和89平米。
2、从偷面积比例大小看，星悦时光更胜一筹，每一款户型的实际使用率都达到了100%，最高的是77平米户型，达到了105%。
3、星悦时光赠送面积大，主要是多送了飘窗。如果刨去送飘窗的面积，它的实际使用率在98%左右。
4、从交通便利性、舒适度和性价比上看，青年ONE更胜一筹。
