文/谢逸枫

目前房地产市场出现新房政策效应持续力减弱、城市核心区吸虹效应、一线和二线核心城市核心区域点状止跌、成交量房价背离、一二手房成交背离、国企央企托底土地市场的六种现象，意味着结构化、城市分化将贯穿年底到2025年。

最值得注意的是一二手房成交背离，就是说二手房销售成交量比一手房好，背后的逻辑是二手房比一手房更加具有性价比、现房、配套相对全、房屋质量校验更直观。毫无疑问，这个现象已经成为影响到一手房市场的止跌回稳因素之一。

一线城市取消普通住宅和非普通住宅标准、税费减免政策的影响下，北京、上海、广州、深圳楼市热度已延续了2个月，能否保持6个月-9个月以上，成为市场能否实现真正止跌回稳的分水岭。

北京：11月二手房网签量比新房好

北京市住建委数据显示，11月25日，北京二手房网签量905套。截至2024年11月25日，11月北京二手房网签共14397套，同比上涨42.71%，环比上涨13.86%。

说明二手房市场延续10月火爆行情，呈现持续性回暖、企稳的趋势。一方面是手房的现房优势比较明显。另外一方面是二手房的性价比超过新房市场。

11月25日，北京新房（一手房）网签共120套。截至2024年11月25日，11月北新房网签共3884套，同比上涨9.78%，环比上涨5.57%，预计超过4000套。

说明新房市场延续10月热度行情，呈现持续性回升、回暖的趋势，但是企稳的基础不牢固，政策效应呈现减弱因素。总体来看，新房比二手房市场热度低。

截至11月25日，11月北京楼市成交量达到3年来同期高点。其中二手房网签量同比上涨超4成，新建住宅成交量出现了较明显上涨，连续2个月保持热度。

挂牌量看，截至2024年11月25日，11月北京地区二手房挂牌量为148722套，较4月挂牌量（17.4万套）下降超2.5万套，说明二手房已经遏制业主抛房趋势。

二手价看，统计局数据，10月一线线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，13个月以来首次转涨。其中北上深分别上涨1.0%、0.2%、0.7%，广州下降0.4%。

10月北京地区二手住宅价格表现相对较好，已经出现止跌、拐点迹象。部分区域出现两年来首次上涨，主要是现房议价空间不断收窄，部分业主调涨售价。

新房价看，10，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比9月收窄0.3%。其中上海和深圳分别上涨0.3%和0.1%，北京和广州均下降0.7%。

上海：11月二手房成交已突破两万套

安居客数据显示，截至11月24日，11月上海二手房成交已突破两万套，累计成交21446套。11月以来8个周末日成交数超过1000套，日均成交达1119套。

成交量显著攀升，上海二手房价格处于下行阶段，尚未出现拐点。中指数据显示，10月上海二手住宅样本均价6.02万元/平，环比下跌0.1%，同比下跌7.94%。

二手价看，统计局数据，10月一线线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，13个月以来首次转涨。其中北上深分别上涨1.0%、0.2%、0.7%，广州下降0.4%。

10月上海地区二手住宅价格表现逐渐好转，已经出现止跌迹象。说明上海二手住宅房价已经出现拐点信号，能否保持6个月-9个月以上，需要观察。

上海市房屋管理局数据显示，11月23日、24日上海二手房（含商业）单日成交量再次破千，11月23日单日成交1224套，成功刷新11月二手房单日成交最高纪录。

安居客数据显示，截至11月23日，11月上海二手房累计成交已突破20000套，成为今年继3月、6月、7月、10月后，第5个同时是突破20000套最快的月份。

刚需、改善性购房者积极入市，二手房带看量、成交量明显提升。链家数据显示，上周上海二手房成交套数比2023年同期增长106%，带看同比增长43%。

11月上海二手房总成交量将有望超越2024年6月的26374套，从而创造出上海二手房全年成交量新的纪录，并将在预期、信心、止跌回稳多方面产生深远意义。

二手房成交爆增背后，一方面是沪七条新政持续发力，源源不断地为市场注入活力。一方面是新一轮增量政策正在不间断地推出，税费优惠政策的加持。

网签数据看，截至11月24日，上海11月一手房（含商业）共网签11911套。沪七条政策出台以来，市场热度较高，10月释放了一大波购买需求，客户选择入市。

叠加一系列利好的购房政策和环境，包括购房门槛低、首付比例低、房贷利率低、税费成本低等，预计房地产政策效应将持续释放，为市场止跌回稳助力。

广州：11月二手房网签已超过1.3万套

广州市住建局数据显示，广州市11月二手房网签已超过1.3万套，环比增长70%，二手房成交量逐月递增，已经连续3个月上升，呈现持续性的回暖。

广州二手市场不断续猛增。上周全市二手成交3845套，时隔1月再破3800大关。截至24日，广州11月二手网签13122宗，超越10月同期，环比激增70%。

二手房市场持续火热，延续10月行情，主要是11月以来，广州出台了一系列新政，包括降契税、放宽落户限制、取消豪宅税及公积金新政等利好政策效应。

广州市房地产中介协会数据显示，2024年11月广州市二手住宅网签11418宗、110.99万平，环比分别增长10.01%和11.35%，同比分别增长12.14%和8.71%。

11月二手住宅网签宗数创下自2023年4月以来的新高。2024年1月-11月广州市二手住宅累计网签99287套、987.22万平方米，同比分别增长0.08%和下降0.12%。

新增挂牌看，11月，广州新增挂牌的二手房开始减少。二手新增挂牌呈现逐月减少的趋势，11月1日-24日新增挂牌1.39万套，比上月同期减少689套。

深圳：11月二手房成交量延续上涨

深圳房产中介协会数据显示，2024年第45周深圳市二手房（含自助）录得2238套（录得量指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计）环比增长6.1%。

10月7日至11月10日，深圳二手房录得量连续5周超2000套，二手房交易高位企稳。截至2024年11月25日，深圳二手房源在售69438套，较上周增加297套。

深圳中原研究中心数据显示，截至11月10日，11月深圳全市一手住宅已经成交2732套，二手住宅成交2410套。上周深圳新房、二手房成交量延续上涨。

10月深圳全市一手住宅网签4153套，环比上升146.3%，创下近35个月新高.自2021年12月之后首次突破4000套，10月全市新房住宅认购量达到13366套。

深圳中原数据显示，新房住宅月网签量在2008年12月达到峰值8673套，其次是2021年1月网签量为8356套，2009年4-6月网签套数均维持在近年较高水平。

乐有家研究中心监测数据显示，截至11月17日，深圳一手住宅认购量累计6645套，比10月同期上涨7%。一手住宅网签量4687套，环比上涨427%。

截至11月17日，深圳二手房录得量达4781套，录得量有望再冲刺8000套。二手住宅网签量4086套，环比上涨51%，新房及二手房市场活跃度持续处于高点。

截至11月19日，深圳新房住宅认购数7362套，累计网签5067套。11月新房网签量有望突破8000套，超过2009年6月，达到深圳十六年来新房月度成交量前五。

值得注意的是11月新房入市节奏明显放缓，新房访客量回落，政策热度出现下滑，说明地方楼市政策的效应减弱，政策效果的持续力差，需要政策加码。

深圳市房地产中介协会数据显示，2024年第47周（11月18日-11月24日），深圳二手房（含自助）录得2132套，环比增长8.8%。单周再录得量超2000套。

深圳市住建局数据显示，截至11月24日，11月深圳二手住宅累计网签成交5644套，日均成交约235套，较10月份的日均204套，提升超15%。

较2023年11月深圳日均成交约107套二手住宅的水准，提升约120%。按照网签口径看，11月深圳二手房日均成交维持较高水平。

二手价看，深圳二手楼市出现复苏迹象。统计局数据显示，10月深圳二手住宅销售价格指数环比增长0.7%，环比涨幅在一线城市中仅次于北京的1%。

从历史看，2023年5月份以来，深圳二手住宅销售价格指数单月环比增速为负或持平，2024年10月为18个月以来首次环比正增长，传递了房价拐点积极的信号。

深圳二手房市场整体呈现波动运行态势，随着11月19日楼市优化政策的出台，减轻了消费者购房税费负担，重点利好改善需求置业群体。