当前，随着保租房供应占比持续攀升、租金下行、以及人口外溢等因素对市场化经营形成挤压，该现象普遍存在且持续加深中。在此背景下，URI研究发现，三季度以来，不管是企业市场化经营业绩以及规模拓展速度均再创新低。
然而，在三季度市场复盘中，我们惊讶地发现，住房租赁头部企业城家却再一次逆势而行，继2024年上半年速扩11743套后，三季度末，又交出了“亮眼”的成绩单。租赁住房行业亮的红灯，在城家这里，似乎都是绿灯。
本期，我们通过对城家的采访，深入剖析城家的布局模式以及操作亮点，供行业参考学习。
01
新签7184开业8133套
“城”风破浪，逆市增涨！
URI调研发现，在过去9个月间，细细品味，每家企业多少都受到了市场下行的影响。据URI调研数据显示：50个重点城市的租金同比下跌约2%，非核心位置的出租房一度悬挂数月，无人问津。市场之黯然，已非昨日可比。全国除了国企开业活动依旧热闹，民企几乎都处在拓展停滞状态，把精力都放在了稳运营上。但就在这样的市场背景下，城家三季度的拓展速度及经营效率，都令人欣喜，无论是签约项目还是项目经营上都取得了瞩目的成就，获得了多家甲方的认可。
在签约项目方面，城家整体展现出了积极的姿态和广阔的市场布局。从7月到9月，其足迹遍布上海、北京、广州、苏州、成都、昆山、烟台等10个城市。期间，众多项目成功签约，项目类型涵盖了城家白领公寓、服务公寓、租赁社区多个产品线。全国签约项目的房量总计7184套，涉及16个项目，充分体现了城家从核心城市到低线城市的多面布局。
在开业项目方面，城家同样表现出色。其开业项目分布在上海、北京、南京、天津、济南、南宁、芜湖等7个城市，项目同样涉及城家公寓多个产品线。其中上海开业量最大，远超其他城市，占总开业量的65%。全国开业房量总计超8133套，涉及13个项目，为市场供应了大量的优质房源。
从公开数据上看，城家Q3签约和开业房量总计超1.5万套，加上已有的项目规模，总规模已然超过6万套。增速迅猛，与去年同期相比，无论是签约数量还是开业数量都呈现出显著的增涨。
02
全国布局 产品因城施策
特色项目铸就城市标杆
早在2023年起始，城家CEO庄松成就提到“长租公寓”和“服务公寓”双赛道齐头并进、“核心城市+低线城市”双管齐下的战略，以实现长租公寓的“铺天盖地”与服务公寓的“顶天立地”。如今该战略在三季度已然得到了巨大丰收，遍布全国的项目像雨后春笋，源源不断冒出，且各具魅力。
城家不仅全国开业，且项目的产品打造也因城施策，涵盖了白领公寓、服务公寓、租赁社区等多个细分领域。举例8月济南首店的开业，城家携手中科国际人才公寓打造园区租住新范式白领公寓，共7栋公寓大楼1370套，大体量租赁社区同时满足了园区内企业及园区辐射区域内的人才居住需求，也是助力该区住房租赁市场稳定和保障新进人才安居的重要后盾；再如昆山千灯铱工场人才公寓项目，针对产业园内多样化人群，在户型设计上贴合生活习惯，空间利用合理，装修风格简约时尚，还提供多种休闲娱乐设施；服务公寓更是亮点频频，如南京奥体博览中心瑞贝庭服务公寓，在提供住宿基础上更强调服务专业性和全面性，可提供家政服务、商务服务等增值服务，满足租客高端需求。
我国租赁人口已达数亿人，他们的年龄、学历、收入、家乡各不相同，一方水土一方人，在租房的选择上，也有着根本性的不同。城市化的发展，必然伴随着市场和需求的变化。URI认为，城家正是迎合了城市发展的变化趋势，通过全国布局、精准的市场定位、打造特色项目、产品多元化，以及城家在长租和短租模式上的娴熟的运营能力，成功地在市场中脱颖而出，实现了逆势增长。
03
锚定服务公寓
打造王牌“杀手锏”！
城家产品种类多，得到无数的褒奖。但对于城家战略定位来说，瑞贝庭公寓酒店才是城家作为全国领先的品质居住资产打理人及精细化居住服务的产品王牌，也是城家目前及未来将大力发展的品牌“杀手锏”！
早在城家采访中，城家CEO庄松成明确表示：要做中国人自己的服务公寓，将城家长短租周期管理和业态管理的优势发挥到极致，实现资产的“买好、建好，运营好”和租客的“长期、稳定、幸福居住”。瑞贝庭作为其中的主打品牌，通过在全面布局，如今已逐渐形成了一定的品牌影响力。例如近期开业的南京首个大房量瑞贝庭——南京奥体博览中心瑞贝庭服务公寓总房量就达 466 套；年底即将开业的上海歌斐香溢广场瑞贝庭公寓酒店也有 353 套...
新项目房量的持续加码，承接绝非易事。首先，城家的核心能力不仅是提供经营服务，还要配合业主思考未来资产去化问题，例如操盘代建多个商改租项目，这些种种是很多甲方选择城家合作的重要原因。其次，城家凭借良好的“酒店基因”及产品优势，将服务式公寓的拓展之旅一直延续，且信心十足。
URI采访中还发现，每当城家在评估项目时，都会对城市的产业、人群和消费力做了深入详细的研究和调研，通过差异化竞争策略，错位竞争，赢得市场先机。同时，通过整合华住集团上下游供应链资源与自身集采优势，优化了造价、缩短了工期、提升了产品品质，并通过数字化管理降低运营成本，提高客户满意度。
瑞贝庭不仅是城家的产品王牌，更是品牌生活方式的一种倡导和体现。城家的产品逻辑，由始至终都是以“人”为中心，以“居住品质”为重点。城家租赁社区是这样，瑞贝庭更是如此。由华住集团延续的品质服务基因，已经深刻的印在城家的骨子里。
04
“增涨奇迹”一再上演
多维系统成就行业地位
拓展成果绝非贪功冒进。今年上半年，城家就已经迎来了21个大社区的扩张。爆发式增长的持续性，让我们看到了城家“奇迹”。究其原因，还是在于城家多维系统的构建，从华住集团的基因延续到资金、代建、运营、服务、数字化多方面能力的打造，都可谓是多面手一样的存在。
以城家的数字化布局为例，它研发出国内首个长租公寓精细化运营管理系统——城家CAS系统，通过数字化技术搭建起一套行之有效的居住资产全场景运营解决方案，基本覆盖了租赁住房全链条、全环节的精细化管理。城家的酒店式特色服务对同行来说，也是降维打击。通过对服务人员的专业素养培训，给予客户无缝对接，充满细节与温暖的超越期望的服务，让客户的需求始终被关注。这也是其服务式公寓大力拓展之下，依然有口皆碑的重要砝码。而其资金、代建、产品打造能力更是在数十个项目中展现的淋漓尽致，细数繁目，不胜枚举。
URI认为，也正是这种种多维系统的构建，成就了今天城家在行业中的龙头地位，让后来者仰望，仰慕者追随。但无论未来将如何，也无论过去怎么样，城家的锚，始终定在自己的路上。它的路，是“四张王牌”的无所不能，是双轮战略的前瞻部署，是“大社区”的探索先驱，也是中国服务式公寓的先锋顶流。
无论做对了什么，都已经做过了。现在，就是对的开始。
结
语
城家，一度在行业内被称之为“实干家”，昨天说要做的，今天就做成了，还做的特别好。我们今天所能看到的“成果”，只是冰山上的一角，其水下涌动的努力，或需时日才可得见。
似乎，我们已经看到城家四季度的良好开局，这是过去多年的未雨绸缪，也是其独特的商业模式和战略眼光的具象描写。
数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
内容审核:白野
内容复核:城家资管
运营编辑:汤梦
