大学城片区的业主早上开车堵在留仙大道上，心想要是把塘朗山推平就不用在这里堵车了，这样的声音很多，也经常会听到有人这样说，听到这样的声音我都会反问：

如果把塘朗山推平，那大学城片区和桃源村片区有什么区别？

桃源村片区和大学城片区同属桃源街道，中间被塘朗山分割，桃源村片区不管是位置还是出行都远远好于大学城片区，如果让小白盲猜，无论如何大学城片区的房价也不可能高于桃源村片区，但是桃源村片区房价远远不如大学城片区，哪怕是片区同期建的房子，目前成交价也不如大学城片区，所以我在反问的时候有带一些大学城片区的优越感。

单从位置上看很难理解大学城片区的房价比桃源村片区还高，桃源村片区不仅离南山房产购买力中心近，离福田房产购买力中心也非常近，片区北靠塘朗山，南看深圳湾，真正的临山揽海，这么好的区位优势，二手房成交也非常活跃，但是房价过去的表现在南山较差，价格一直起不来，桃源村片区房价只能跟在南山房价后面。

桃源村片区拥有很好的位置，却没有位置相匹配的房价，这里面主要的原因还是我上一篇文章说的，片区密度和面貌较差，未来可塑性较差，整体面貌虽然比罗湖好，但是随着片区越来越老，一些问题也不可避免。

桃源村片区也有品质小区，比如深圳楼盘里面品质比较好的十五峯，目前二手房成交价也只有8-9万/㎡。片区老房子桃源村，目前二手房成交价低至4-5万/㎡。

桃源村片区全是住宅，并且这些住宅都已经建好了，片区非常固化，没有预留发展用地和住宅的配套用地，虽然之前没有建超高层住宅，但是片区一个住宅小区挨着一个住宅小区，片区整体居住密度非常高，片区的城市面貌在最近10年基本上没有变化，片区也没有大的改变，可以预见的未来这里也不会有太大改变。

最近10多年在桃源村片区没有大的规划和投入，片区该建的都已经建好了，并且全部建的都是住宅，即使想投入资金改变也很难找到地方。这是为什么我反对成片大面积增加住宅的原因，一个地方如果大面积建成住宅后，接下来就非常难改变，如果这里建的是厂房和公园等等，要翻新改变片区面貌就非常容易，比如四海公园和新安公园的翻新，比如华侨城创意文化园和南海意库的改造等等，这些翻新改造完成后对片区改变很大。如果建成商品房住宅后想改变和发展非常难，哪怕能改造也只能改造白石洲2.0，对片区都不是正向的，还会继续加大片区未来不可塑性。

大学城片区除了最关键的产业支撑外（产业方面以后单独写，对片区产业支撑有误解的最好早高峰去看大学城片区的车流和人流方向），片区的环境，整体低密度和之前留下来的低密度空间，最近几年得以重塑，片区的大学集群永久拉低了片区的密度。这些年大学城片区空间1年有小变化，3年有大变化，片区市政配套和环境改善一样变化很快，还融合了大学城片区天然的山河资源。综合以上是这些年大学城片区上升的关键。

虽然桃源村片区在位置上比大学城片区有优势，但是桃源村片区一开始就全部建住宅开发完了，还没有预留升级的可能性，大学城片区这些年一直在升级，目前整体密度依然很低，接下来还有很大发展的可能性。

所以塘朗山千万不能推平，如果推平就就和桃源村片区在一起了。