一个“踩坑”案例引发的警示2023年，杭州张女士花300万买二手房，过户后才发现房子竟有200万抵押！原房东卷款失联，张女士被迫背上债务。律师提醒：买二手房不是“交钱拿钥匙”，稍有不慎就会踩中法律深坑！ 一、买前必查：这些“雷”你避开了吗？1. 查产权：房子到底是谁的？致命风险：房屋被查封、抵押、存在产权纠纷。避坑操作：要求卖方提供不动产登记簿（去房管局调取最新档案）；登录“中国执行信息公开网”查询卖方是否被列为失信人；核实房产证与卖方身份证是否一致，警惕“代持房”“冒名房”。2. 查户口：学位房变“空壳房”？真实案例：上海王先生买“学区房”，过户后发现原户口未迁出，孩子无法入学。法律武器：合同中约定“户口迁出保证金”（预留5-10万房款）；要求卖方出示户口簿原件，或到派出所查询户籍情况。3. 查房屋：漏水、违建、凶宅隐蔽风险：屋顶漏水、违规搭建、曾发生非正常死亡事件。救命操作：雨天实地看房，检查墙角、天花板水渍；要求卖方签署《无违建承诺书》《非凶宅声明书》；走访邻居、物业，侧面了解房屋历史。二、合同陷阱：签字前必改这3条！1. 房款支付条款典型套路：中介要求“定金直接转给房东”，一旦房东跑路，钱款难追。律师修正：定金不得超过总房款20%，存入第三方资金监管账户；写清每一笔钱支付节点（如过户后付尾款）。2. 违约赔偿条款坑人条款：“违约金按日0.01%计算”（实际赔偿不到银行利息）。重写建议：违约金至少约定为总房款10%-20%；明确“一房二卖”“隐瞒抵押”等情形需双倍返还定金。3. 税费承担条款高危操作：合同写“税费由买方全包”，可能多花数万元！避税策略：签约前计算税费明细（增值税、个税、契税等）；写清“满五唯一免税由卖方承担”“遗产房税费另约”。三、过户交割：这4件事不做=白买！1. 过户后立即换锁曾有买家过户后未换锁，原房东偷回屋内家电，因“动产归属”难追责！2. 物业交割“三结清”结清水电燃气费、物业费、宽带费，要求卖方提供结清证明。3. 第一时间办抵押登记贷款购房者需在过户后7日内办理抵押登记，否则银行可能拒贷！4. 撕掉原户主春联、门牌避免纠纷：曾有原房东以“门牌未拆”主张房屋未交付，要求赔偿！四、律师忠告：买二手房必备4份文件产权调查文件（不动产登记簿、抵押查封记录）；共有权人同意书（配偶、继承人书面签字）；资金监管协议（房款必须监管，拒绝私人转账！）；交割清单（家具家电型号、钥匙数量书面确认）。