上海“最贵”学区房，要动迁了！

来自第一地产

2025年，静安动迁又有大动作！就在“赫赫有名”的海防村旁，目前同属一个学区。海防路新丰路西康路零星旧改项目发布公告，征收范围：东至陕西北路、南至昌平路、西至西康路、北至安远路（其中部分），北京西路1220弄104-108号（双号）。

具体门牌号：海防路393号-413号（单号，包括403弄12号）、449号-459号（单号，包括455 弄2号），西康路 786 弄1-14号、788号、790号、796号、884号-918号（双号，包括894弄全部、902弄全部、910弄全部），新丰路341号-387号（单号）、360号-388号（双号，包括364弄全部），北京西路1220弄104号-108号（双号）。

最新实探

第一地产观察员，前往了旧改项目区域进行实地探访。西康路为上海公共租界工部局修筑于1900年，以渡口名命名为小沙渡路。沿着西康路一路向南，可以直接连通静安寺商圈，东边的陕西北路则是各种名人故居、西式建筑林立，充满老上海的风情。而这次的海防路新丰路西康路零星旧改项目，分为几个子地块，就分布在老静安最精华的区域。

首先是西康路新丰路交界口，有一块相对方正的里弄房子，和其他的旧改里弄一样，里面的环境相对狭窄，居住空间有限。

周边沿街有一排商铺，花店、面店、烟酒店都有，浓浓的城市烟火气。

过了新丰路，沿着西康路继续往南，就会遇到M+马利文化艺术园区，是新晋网红打卡点！

查了一下资料，这个园区是由2021年静投集团与城市更新标杆企业幸福里集团合作开发的，共同推动马利厂房更新改造工作。M+马利的命名，是由两家人的名称构成的。“M+”来自幸福里文化公司，马利即来自大家熟知的上海美术用品颜料品牌。它体量不大，看上去是一个小而精的社区商业，但是非常有艺术感，让人忍不住想按下相机快门。

告别M+马利文化艺术园区，海防路上还有2块旧改地块，也在这次征收范围内。

它们对面就是赫赫有名的海防村！

而紧邻海防村的则是被誉为静安“第一梯队”——上海市静教院附校陕北校区。

除了教育配套之外，周边生活配套很优越。比如走两步就是MOHO商场。1.5公里范围内，就是上海最顶级的商圈——南京东路商圈和静安寺商圈，往北部还有长寿路商圈。

总之，虽然旧改的地块规模不大，但地段毫无疑问非常精华！

上海最贵学区房之一最新成交价19万+

在实探的过程中，随处可见“学区房”的招牌字样。

周边有多家房产中介的店铺，全是关于静教院学区房的广告信息，其中包括了这次旧改涉及到的德安坊使用权房，以及西康路使用权房。

静教院到底有多好？被家长们广泛热议的静教院，是一所位于静安区的顶尖九年一贯制学校。其特色是“后茶馆式教学”，让学生在最短的时间内得到最大的收获。作为快乐教育的标杆，却能培养出顶尖的学生，静教院在静安区一直“独占鳌头”。

根据2024年招生简章，静教院对口居委是：海防村（陕西北路以西区域）、蒋家巷（陕西北路以西区域）。

其中，交易最频繁的是与静教院附校（初中部）仅一街之隔，与小学部直线距离约 1.4 公里的海防村，虽然房龄老，但胜在小面积段 1房、2 房，总价相对偏低，可以较低成本解决上学问题。根据上海链家消息，今年1月成交了一套30平左右的1房，折合单价19.43万。

2024年11月，一套差不多大小的1室，当时的成交单价是18.67万，1个月不到就涨了，虽然微涨。

还有一套41平的2室，2024年12月成交的，折合单价15万。

不过根据中介介绍，随着旧改动迁公告，位于海防路、新丰路、西康路的使用权房老房子，已经限制交易。

从中介口中得知，每年静教院使用权房大约成交20-30套，相当于每届一个班级的人数。这意味着对口静教院90%以上的使用权房将无法交易，未来总价低的房源会越来越少。

目前，海防村挂牌最低也要580万，折合单价21万/平米！

至于对口使用权房无法交易，对静教院会有怎样的影响？周边的中介表示，由于海防村房源量有限，对口的产权房又价格高昂，很多急着要上学的家长可能不再考虑这个片区，“未来几年，或许静教院对口的生源会变少。”

老静安2025年新盘一览

据不完全统计2025年静安至少还有20多个盘入市！其中14个纯新盘， 8个续销。

2025年新静安的新盘占多数，老静安新房供应仍然有限。其中，招商曹家渡项目应该是今年的重头戏，案名刚刚官宣——康定壹拾玖！去年9月，静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块经过163轮的举牌，最终由招商蛇口&南通瑞城斩获！总价565987万元，楼板价约114145元/㎡，溢价率约31.2%！项目预计2025年上半年入市，目前工地已经进入施工状态。