来自 房东宠爱计划

传得沸沸扬扬的陆家嘴东扩，开始动作了。

近期，位于陆家嘴板块的崂山六村公示了不成套职工住宅更新改造项目意愿征询公告。

此次更新改造有几个重要的点：

不是拆迁、没有动迁的“三块砖”补偿，而是用了“更新”这一名词。

非征收、非解困，不适用于房屋征收补偿，征询同意率没有达到了80%的，5年内不得再启动更新改造。

早在去年的11月，陆家嘴街道批复了“精品城区”的预算。

另外，从早期陆家嘴-世博的单元规划草案中发现，现状为崂山一村的地块，规划为商业办公功能用地。

乳山二村、乳山三村地块规划为城市发展备建用地，其余崂山片区的住宅，地块性质并未有所变更。

崂山六村，进一步说明上海房屋更新的加速，二手房市场必然有所触动。

二手房连涨4月，老破小价格回稳

国家统计局最新数据显示，2025年1月上海新房价格环比上涨约0.6%，二手房价格环比上涨约0.4%，实现“双涨”。

这是上海二手房价格连续第四个月环比上涨，累计涨幅约2%，而新房市场更以量价齐升的态势领跑一线城市。

上海二手房价格已连续4个月上涨，累计环比涨幅达1.9%，其中90平米及以下的房源成交价格表现最好。

在过去很长一段时间里，无论政策如何调整，上海市二手房市场中50-90㎡的刚需户型始终占据主导地位。

其中70㎡以下极刚小户型占比稳定在60%左右，主要集中在市区“老破小”和近郊新城片区。

对比2024年11月成交的同面积段房源，小区二手房涨幅明显。

因为当房价跌穿租金现值时，它已从“居住消费品”转变为“现金流资产”。

相关数据表明，在 2024 年，上海总价处于 300 万以下的“老破小”，其成交占比约为 48%。

倘若将范围扩大至总价 500 万以下的二手房，占比则高达约 75.7%。

除了成交占比的上扬，在历经前几年的深度超跌之后，上海老破小的价格逐步企稳。

徐家汇街道的南丹小区，有的户型捡漏价仅370万。

但该房源挂牌三天即成交，带看量达42组——以价换量，正是核心区”老破小”的价值锚点。

12月税费政策落地后，改善产品与刚需产品形成热点接续，整体成交结构将向上迁移。

大家都涨，才是好消息

1月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京下降0.4%，广州持平，上海和深圳分别上涨0.6%和0.2%。

一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

其中，北京、上海和深圳分别上涨0.1%、0.4%和0.4%。

此外，根据麟评居住大数据研究院数据，2025年第7周，其监测的12个城市的二手房成交量环比持续“全涨”。

其中，北京、杭州、上海二手房成交量环比涨幅位居前三，均较上周增长翻倍，苏州、厦门环比涨超80%。

在去年929推出新政后，上海二手房成交量连续创出新高。

如浦东张江汤臣豪园二期，最近一套小复式成交单价12.56万/平左右，对比去年11月有同户型以11.98万/平成交，稳中有升。

静安区对口“双一梯队学校”的大宁路660弄小区，2月份成交一套7.8万/平房源，同户型去年10月曾有过6.3万/平的成交记录。

前滩东方惠礼1月份成交一套15.3万/平的二手房，对比去年10月同户型成交价约14.3万/平，15万/平+的价格纪录是近几个月来的新高。

截至2月23日，上海二手房已累计网签12565套，整个2月二手房总成交量或将突破15000套，达到和2022年同期水平相当。

周末两天成交破千，22日成交1291套，22日成交1222套，日均成交1257套

上海楼市正在发生改变。

上海房价是压不住的

上海2035年规划人口上限2500万，截至2023年末，上海全市常住人口已达2487.45万人，土地供应却逐年缩减。

这意味着房价上涨是理所应当的事情，新房供应量减少，二手房自然就顶了上去。

二手房市场将迎来结构性上涨，优质房源稀缺度增加。

现在，二手房库存也在快速减少，低价房源逐渐被消化，改善板块已出现涨价苗头。

多重积极信号正在为“3月、4月”奠定基础，今后能不能触底反弹，这个“小阳春”显得非常重要。