大朗楼市是环松山湖，价值最高的地方。

大朗的土地出让非常稀少，地价也是节节攀升，从2017年至2021年，大朗地价从1.5万上涨到了约2.6万，涨幅非常惊人。

随着地价上涨，大朗的房价也在持续攀升。

2021年大朗房价达到高峰，新房备案均价涨到4W+，二手房天空之城房价冲到4W+，代表着大朗的价值天花板。

不过潮水褪去之后，从2022年至今，大朗房价一路下跌！

目前，天空之城92㎡三房跌到320万，单价约3.48万/㎡；碧桂园首座105㎡三房跌到295万，单价约2.8万/㎡；万科金域蓝湾82㎡三房跌到245万，单价约2.98万；万科中央公园一期98㎡三房跌到275万，单价约2.78万.......

现在来看，大朗的优质次新二手房基本跌到3W左右了。

那么问题来了，大朗的最高房价还能重回4W+吗？

大朗的楼市前景如何？

哪个板块最有价值？

现在大幅降价的二手房，可以上车了吗？

针对这些问题，淘房志将为大家一一解答。

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大朗楼市的前景如何，房价能重回4W吗？

大朗楼市的长远前景是光明的。

短期来看，整个东莞楼市都在下跌，松山湖的房价都处于下跌通道，更何况环松山湖的大朗楼市。

短期，大朗楼市肯定是下跌的。

但长期来看，房地产离不开基本面，就是城市产业经济人口，还有基本的楼市供需。只要产业经济是向上的，房地产的前景还是光明的，跑赢通胀不是什么问题。

从这几个方面来看，大朗是没啥问题。

首先，大朗紧靠松山湖，后期能接收松山湖的经济产业辐射，最终带动房价上涨。

松山湖是最大的发动机，环松山湖围绕着松山湖转，谁后期能获得松山湖最大的资源外溢，意味着巨大的产业升级空间。

环松三小镇寮步、大岭山、大朗，明显是外溢第一梯队。其中，大朗和松山湖的土地接壤面积最广阔，从北部、中部、南部全部和松山湖接壤。

尤其是大朗的北部区域和松山湖的北部区域大面积接壤。

大朗的北部区域是大朗的经济产业人口重心，而松山湖现在也在打造松山湖北部CBD，以后会是松山湖的产业、商业、人口重心。这意味着大朗以后承接松山湖的产业人口外溢是有利的。

目前，大朗正在积极推动的就是松朗一体化，产业交通人口一体化。

后期来看，大朗会是松山湖最重要的产业外溢镇街，这将最终带动大朗的经济发展，也将带动大朗的房价继续上行。

其次，大朗的自身购买力环松山湖最强。

从环松三小镇来看，大朗目前的GDP、人口是最强的。

大朗的毛织产业发达，电子等工业上也在发展。从官方数据看，大朗2022年GDP约414亿元，排名全市第9名，超越了寮步和大岭山。

而在人口方面看， 从七普数据来看，大朗人口约55.6万人，全市第5名。这个数据同样超过大岭山、寮步，并且超过了松山湖，是整个松山湖片区人口最多的镇街。

从人口增量来看，从2010年到2020年十年时间，大朗的人口增量约24.6万，寮步9.5万，大岭山8.7万，人口吸附力大朗也是最强的。

从自身的产业经济人口数据来看，大朗是明显超过寮步大岭山，后期自身的购买力也是能支撑一部分房价继续上行。

再者，大朗的供需最不平衡。

楼市中期看供需，大朗供需是环松山湖最紧张的。

从2015年至今，大朗拍卖宅地数量是环松山湖最少的，和松山湖拍卖宅地数量差不多。

也就是从2020年之后，大朗有一些宅地出来。

目前大朗在售新盘只有中海，安华香蜜松湖二期一直捂盘不售，东莞交投地块最快明年入市，还有最新宅地可能明年入市。

短期来看，大朗有两三宗宅地。但中长线来看，大朗供需是最不平衡的，没啥优质地段宅地了。

现在大朗的次新二手房数量，非常稀少，也让大朗二手房市场内卷程度没那么高。

展望未来，随着东莞市场复苏，在松山湖外溢和本地需求夹击下，大朗的优质新房、次新房反弹会比较快。

最后，对于大朗房价上4W，短期是较困难的，需要时间恢复。

但中长期来看，大朗基本面没啥问题，紧靠松山湖的优势，房价再次站上4W，是大概率的事情。

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大朗楼市，哪些板块最有前景？

大朗楼市的重心在北部，买房首选要在北部区域，这是基本大范围。

1）北部一线靠松山湖区域，这里的核心是松山湖外溢需求，随着松山湖房价上涨而上涨。

目前，最具代表性的两个二手盘是万科金地天空之城，安华香蜜松湖。

万科金地天空之城在大朗西站，也是紧靠松山湖一线。安华香蜜松湖和松山湖的深业、中海项目相隔不远，也是能一线享受松山湖的外溢，带动房价上涨。

2）1号线四个站点周边，大朗西站、大朗站、湿地公园站、富民南路站。

最重要的两个点，分别是大朗西站、大朗站。

首先，大朗西站，是靠近松山湖最近的站点，一站过去就是松山湖，和松山湖的联系紧密度最高，能畅享松山湖的商业、公园等配套设施。

目前大朗西站周边稍微荒凉，但是在开发之中，以后会是大朗的中高端居住新兴片区。

目前大朗西站，周边新房只有中海松湖云锦，其次是去年拿地的东莞交投TOD项目，花费了21亿元，要打造建筑面积23.4万㎡的TID项目。

大朗西站今年还有一宗土地要拍卖，占地约4.2万㎡，纯住宅用地，可以开发成高端住宅。

二手房项目，目前只有万科金地天空之城，是整个大朗目前挂盘最高的项目，目前最便宜的一套92㎡三房单位挂盘320万，单价约3.48万/㎡。

围绕整个大朗西站站点，这两年陆续拍卖土地之后，能快速形成一个中高端的居住空间，会是整个大朗变化最快的地方。

这都意味着，大朗西站的价值，不仅是山湖的外溢客的重要据点，也会是大朗本地实力客户考虑的新兴板块。

如果投资兼居住的话，这个板块是可以重点考虑的区域。

其次，大朗站。大朗站目前是大朗居住成熟度最高、商业最繁华的板块。

目前大朗站周边没有新盘在售，20年开盘的阳光城湖山悦距离大朗站稍微有点距离，现在已经卖完了。比较代表性的二手盘有万科金域蓝湾、万科中央公园、碧桂园首座、碧水天源等楼盘。

这个区域次新二手盘，也是可以适当考虑。

最后，湿地公园站、富民南路站周边，最重要是工业区，目前没啥小区，没可选择性。

总结来看，目前大朗买房重点围绕新兴片区大朗西站考虑，其次是大朗站，后期都会比较有前景。

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大幅降价的房价，可以上车了吗？

现在很多朋友关心的是能不能买房了。

从目前形势来看，下半年房价可能还会以跌为主。尤其七八月份是传统的楼市淡季，成交数据会很差，房价还会继续下跌，有些急卖的业主可能会出现抛售。

这个时候，我觉得有些远低于市场价的笋盘，是可以考虑入手的。

但是呢，一定要要考虑大朗站、大朗西站周边的几个优质次新小区。别去买楼龄太旧的小区，就算价格便宜，后期房价触底反弹的时候，增幅也不会乐观。

大朗最近两年会有新盘入市，地段在大朗西站周边，其实是投资兼自住比较好的区域。

大朗的中海、东莞交投地块，以及今年出让的宅地，都是可以重点关注的项目。大朗的中海如果今年下半年价格有特别优惠，是可以考虑先入手的。

东莞交投、和今年宅地，明年入市的话，要看市场行情，如果房价没有处于下跌通道，可能开盘价不会太低。

但拿地价便宜，开发商也不会卖太高，也可以等等买这里。因为地段位置更佳，真正的地铁上盖项目，后期价值也不会低。

最后总体建议是，下半年应该是一个比较好的淘笋时间点。如果高层有刺激政策，这个时间点可能会缩短。

不要低估高层的能力。

只要它想要房地产真正的复苏，还有很多办法。

现在我们能做的是，多看房，多了解市场行情，找准时机下手。