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又是一年年末，眼看着2025年就要来了。一般来说，新年新气象，上一年的很多情况都会发生变化。那么，近年来持续惨淡的房地产市场是否会开始回暖？还是会继续下跌呢？

房价变幻莫测，如果你也觉得很难判断未来的市场走势，不如来看看这几个迹象，为房价可能出现的一个转折做好准备。

房地产市场的强势保持了数十年，有好几个节点大家都觉得房价不可能再上涨了，应该开始调整下跌了，结果房价还是以一种惊人的、反常识的势头上升。

这种情况导致的后果就是，尽管房价下跌的势头也已经保持了一段时间，对于购房者来说，还是不能完全肯定房价是否会突然止跌上涨；反之，对房地产市场抱有期待的相关从业人员和已经持有房产的业主们，也不能就此接受房价就会这么持续跌下去。

毕竟房地产市场曾经的定价因素实在是错综复杂，任何一方对房价的影响都是很直接的。不过房地产市场本轮的下跌已经迈过了一个决定性的台阶，也就是从卖方市场到买方市场的转变。

在处于卖方市场时，市场需求和房地产业对房价施加的种种影响，都可以相对比较轻松地表现出效果，以至于大多数人都对房价上涨抱有坚定不移的信心。

当卖方市场转变为买方市场，过去利好房价的种种因素，都从事半功倍变成了事倍功半，真正起决定性影响的市场规律，开始长期强势发挥作用。

简单来说，就是房产的存量太多了，多到过去抬升房价的因素和手段效果开始变得微乎其微，购房者的需求越来越少，供远远大于求，房地产业不再能轻松赚到钱，规律开始向买方倾斜，并且一倾斜就很难回到持平状态。

这种规律在数据上尤为明显：面对庞大的库存，除了始终保有需求量和地理优势的北上广深等超一线城市，绝大多数城市的房地产业都开始走“以价换量”路线，利用不断降价快速消耗库存。

这也是没办法的事，降价卖出多少能收回资金和成本，如果一直捏在手里不卖，库存只会越来越多，资金没有回流，在房价止跌回涨之前企业可能就已经消失了。

相反来看，如果“以价换量”的手段起到了良好的效果，库存快速消耗，市场需求被激活了，仍然表现出强势的走势，那么购房者和房地产业都会重新产生信心和活力，房价止跌回涨就指日可待。

那么，库存有没有被快速消耗呢？数据上的结论是没有。24年年初到十月份这段时间，根据公开数据显示，狭义库存面积只减少了0.29亿平，广义库存面积还有足足25.2亿平。

狭义库存就是已经能卖出，但至今为止还没卖出的房产，是最急迫于出手的一批。广义库存就更多了，得从已经开工的开始算起。

从这些缓慢下降的库存面积来看，消耗库存这条路还有很长，开发商也没有更好的办法，不想血本无归的话，只能持续降价来刺激消费，把原本没有意愿或者经济实力购买房产的这批人拉进市场来。

业内的研究者也表示，尽管降价带来了一些市场上的利好表现，价格显著下降，新房成交也不再愁云惨淡，二手房市场也变得更加活跃，但由于速度的持续见缓，“以价换量”还会是未来一段时间内市场上的主流策略。

亟需房地产业回暖的不只是开发商和房地产业的从业人员，实际上，地方财政、金融、建筑、家具、装修、设计这些产业链上下游的每个环节都很焦急，都需要房价止跌来终止颓势，发掘市场。

房地产业的产业链实在太长，牵涉的人实在太多。和下游的多个行业相比，资金活跃度更强，发展进程更长远的新房销售无疑是更有动力的上游产业，对全产业链回暖的影响也更深远。

新房的相关环节大家都很熟悉，就是拿到建筑用地，融资带来大量资金，资金流有保障之后就可以开工，品牌效应和开工进度得到购房者信任和认可之后就可以开始销售。

这套流程本意是在房地产业供小于求的时期，缩短建房买房的整个流程，对开发商和购房者提供更有利的资金和时间保障,为全产业注入更强的动力。

结果库存越来越多，杠杆越来越大，随着资金流断裂和出现烂尾楼的企业越来越多，这套流程到底是利大于弊还是弊大于利，也引发了很多讨论。

许多人一度对房地产业未来发展的判断是会像2008年和2015年那样，在下跌没多久之后就会回暖。但从数据上来看，回暖的基本，也就是新房开发势头的上扬并没有出现，反而还在下滑。

同样是到24年10月为止，全国范围内的房地产开发投资额只有8万多亿，同比下降了百分之十还多。新开工面积更是惨淡，只有4.4亿平，刚够三年前开工面积的零头。债券融资总额蒸发了超过四分之一，新房开发的走势持续下滑，全产业链的止跌回暖自然是无从期待的。

这条产业链条关系影响了太多人的生计，止跌回暖必然是未来一段时间内的核心工作目标。但从现在来看，止跌应该从何做起，止跌的难度到底有多大都是未知数，需要长时间的试错和探索。

在找到答案，解决问题之前，房价可能是很难逆势上扬的。

对于房地产业来说，购房者和市场的预期也是对房价相当重要的一个影响因素。过去，凭借市场预期，房价在很多拐点实现了继续上涨，而现在，市场预期一旦从“房价应该还会上涨吧”变成“房价还会继续下跌”，对房价的影响同样是持久而难以逆转的。

对于宏观看待全盘的研究者来说，轻易就能找到很多改变预期的证据。然而，组成市场最庞大、影响最强的一股力量的是数以百万计的购房者们，让他们产生预期需要长时间的信息获取和催化，让他们改变预期，需要的时间同样漫长。

现在的购房者群体本身就已经趋于年轻化，“安身成家立业”的观念逐渐淡化，本身已经拥有居住地，需求相对放缓的购房者也不是少数。数年来的房价下跌和本身已经放缓的需求，都让“房价预期下跌”的印象被更加强化。

即使2024年房地产业其实是有所回暖的，比如大家一致认同的销售季“金九”“银十”，十月份的销售额时隔十七年罕见超过了“金九月”，“预期下跌”的印象却并不会被市场表现轻易动摇，这是事实对消费者心理影响的强滞后性。

这种预期对融资的影响却相当直接。从2020年起，即使是在全国业内有品牌基础和销售保障的大房企们，所得到的融资也越来越少了。2020年，全国80家典型房企得到的融资总额最后上涨了9%，接下来每年都以超过20%的比例持续下跌，2022年甚至下降了34%之多。

房企能获得资金回流的方法就那么多，要么房子好卖并且能卖上价，要么市场预期特别好，资方愿意往里面投钱。然而，现在大多数房企都只能用“以价换量”的手段来扩大销售额，那么他们现在在销售端考虑的，就不是资金回流然后开辟新产业，而是尽可能地收回成本。

对于资方来说，市场预期对他们的影响是同样长久的，他们也需要更多强劲的信号或者长期活跃的市场表现，从而下定决心继续给房地产业投钱。现在，他们显然是看不到什么信号，只能驻足观望。

没有资金，房企就不敢再轻易立项拿地，只能和现有的库存在这里慢慢消耗，没有新房入场，产业链的动力不足，回暖就显得越发遥远。

需要明确的是，一个产业长时间的持续上升是违背基础规律的，有上升就会有下降。在房地产业的“黄金十年”过后，一段时间的下行大概率不会轻易消失。

尽管官方出台了许多扶持政策，尽量刺激消费，稳固房价的基本盘，目前对市场造成的影响也只是减轻购房者负担，吸引新客入场。和过分高昂的房价一样，政策扶持可能也不会立刻就改变现状。

如何在房价下跌过程中平稳过渡，止跌回暖，达成平衡，对于多方来说都是需要长期探索的课题。

市场对个人的影响可以微乎其微，也可以十分庞大。刚需购房者为了解决迫切需求，只要条件允许，最终还是要买房；没什么居住需求的购房者即使手里握有足够的资金，也要看到值得心动的价格和条件才会出手。

而对于可买可不买的大多数人来说，如何在房地产业未来发展中稳住自身，明确判断购房行为对生产生活造成的影响，从而仔细斟酌做出决定，还是十分有必要的。

参考资料：

提前做准备？不出意外的话，今明2年起，房价可能出现一个转折-巧谈大楼市-2024-11-29

8月各线城市房价环比下降 市场持续“以价换量”-中国经营报-2024-09-14

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