文|潘永堂

1， 最近会议大有一种“不出来见个面、表个态，好像就没存在感一样，大会一个接一个，大礼包也一个接一个，虽然有时炒冷饭，但无论如何，开比不开好，明牌比不明牌好，务实和务虚都重要，比如各有关部门“表信心、表决心、表态度、表目标、表策略”，即使“不飚数据”，其实也是一份预期修复和市场打气。

比如昨天1017地产大会，又给中国地产止跌回稳加了“2个鸡腿”！

一个鸡腿是“4万亿”保交楼白名单；

另一个鸡腿是“100万套”城中村和危楼改造。

100万套，按照平均100平米一套房计算，那就是1亿平米，按照当下平均房价1万来说，相当于1万亿“货币化改造”，等于住建部发布会，给楼市实现了“融资端4万亿+销售端1万亿”即

5万亿大礼包！

2, 5万亿大礼包，这是实的，但股市却以大部分地产股暴跌5%甚至众多跌停“回应”，这让很多人费解——明明的好政策，地产股却不给掌声。

简单来说，老潘觉得这背后有两大原因。

其一，住建部发布会前一天有小作文传闻是“25年前发放7万亿专项债，房产税推迟到2030年后再考虑，2030年现有房子拆迁要达到三分之一，针对多生孩子的家庭推行免费住房的安居政策……条条都很劲爆，弄得16日地产股大批量涨停，也导致今天整个股民对大会预期都拉爆了。

万众期待1017住建部出大招；

地产大会10点开，但地产股9点30开市就以近乎跌停无声“回应”。这背后据说是机构们已提前知道今天发布会没有大招；

其二，事实上，17日地产发布会除了4万亿和100万套是“新提法”外，其他3、4个中央部门传达的都是之前发布过的“老政策、老新闻、炒冷饭”，更关键的是4万亿与100万套，表面看起来很燃，但“深究”其实还是量级不够。

狂欢小作文没了，大会又没其他大招，加上大会前一天信号失真错涨停，所以地产股今天暴跌甚至批量跌停，就可以理解了！

2， 先说这个4万亿，到底燃不燃？

很多人看到朋友圈新闻，都初以为是重新新增4万亿白名单，结果细看才发现，这个4万亿，其实已经包含了截止10月16日前的2.23万亿已发白名单金额，等于这个所谓4万亿，其实都已经用掉了2.23万亿。

但其一，即使房地产已有了2.23万亿，但此刻几乎所有房企现金流仍在吃紧，几乎所有房企包含地产央企都提出“保现金流、保安全”的2024年公司经营主张，这也说明2.23万亿，其实救市效果，还并不太鲜明。

其二，站在此刻房企危难时刻，面向未来的行业筑底，其实今天这个时点的政策发布会新增的礼包实际应该是（4-2.23=1.77）1.77万亿。

这才是未来真正的新增礼包。

但事实上，你看各大媒体看你的朋友圈，大家疯传的都是“4万亿”满天飞，这是误解。因为大家关心的此时此刻新增的大礼包。

3， 第二个发布会大鸡腿是100万套。

这其实是类似2015年去库存棚改政策在如今2024年“再来一炮”。

整体算是“老政策复用”，算不上新救市手段，但好在过往这个政策“管用”，尤其100万套还是相当于“1万亿”增量在，客观必须点个赞，是好事。但如果你认为这100万套，就会让中国房地产好转，那你就“想多了”！

深入拆解这100万套，你就知道它的力度到底如何。

其一、危楼改造，城中村改造，全国各地本来都在做，尤其危楼是必须做，所以即使不开发布会也是有一定体量，不同的是这次是住建部牵头，全国“集中快速”、“适度放量”的做。

其二、100万套多不多？乍一听还是无敌的存在，但没对比就没伤害。

数据一拉就殃了很多。

2015年中国棚改房高达601万套，2016年606万套，2018年627万套。（同时整个2016年到2020年全国棚改开工2300万套，对应投资额是7万亿）而24年此刻亮剑的100万套，似乎实质性救市的“决心”依旧不够大。

而且大家都明白一点，今天24年中国房地产面临的困局和内外环境比当时2015年中国房地产的困难要大许多。

当时病轻，都是600万套起注。

其三、这次100万套，不只是针对一二线城市，部长强调，重点支持“地级以上”城市，目前中国地级市共有297个。如果把这100万套分摊到297个地级市，那么平均每个城市才3400套，这相当于每个城市平均就3、5个楼盘而已，这力度一看，的确似乎不怎么样。

当然合起来100万套，肯定也不少，也是大好事，这对每个城中村，危楼都是人居品质升级，城市面貌升级的一大贡献。

但这100万套，对整个中国房地产行业总体向好、扭转乾坤而言，力度量级，无论相对过去15年那一波，还是就100万套绝对数量来看，的确都不具备股市“狂欢”资格。

4， 今天整个行业都在期待大招，但事实上，粗略简单统计，针对当下中国房地产能够修复到位，整个资金吞吐量至少是16万亿资金。

这其中，高盛曾拆分过各方盘子：即

保交楼资金需要4万亿，

去库存需要7.7万亿，

保障房建设需要4万亿

……

三者加起来是16万亿。

5，16万亿无疑是地产行业走向复苏、走向结构性健康，走向长期高质量发展的前提之一。

比如保交楼让老百姓相信买了房肯定能拿到房，肯定能一手交钱，一手交货，否则交钱不交货，这就整个行业没法玩了，所以保交楼是必保，是国策；

同样中国楼市一个狭义库存就高达7.7万亿，全国绝大多数地级市库存周期都在24个月到36月左右，产能严重过剩，供需严重失衡……此刻，你想就凭货币财政放一点点水，就能让这个巨无霸行业走向“供需平衡，结构健康”，这就有点痴心妄想、不自量力了。

6， 毕竟中国房地产作为第一支柱产业，作为中国最大的行业，一个18万亿（如今10万亿左右）的行业，如果巨人此刻又陷入3年的ICU和继续螺旋式下滑时刻，而且巨人的病根又是过去30年积累出来的大病重病，那么，此刻药方仅仅是1、2万亿，或者3、4万亿，就想让这个行业瞬间站起来，“企稳复苏”，从ICU到KTV……显然，简单几万亿“药量”，是不够的。

同时，钱很重要，但钱还不是万能的，尤其今天房地产行业的问题还不仅仅是钱的问题，人口下降，城市化率空间收缩，老百姓收入不足、库存过高……等一大堆一连串问题需要一一破解，所以此刻稍许几万亿的药量，能够有微改善，但想有大起色，似乎还乐观了点。

7， 分析完全局，那么从单次1017地产大会来看，其实也并非如地产股“暴跌跌停”那么夸张，事实上，老潘还是强调

要看到1017地产救市大会的“诚意”和“加强版”。

比如100万亿，有总比没有好，而且力度并不小，这也是未来楼市筑底企稳的一股关键力量；

比如就保交楼战略来看，2024 年官方显示全国保交楼住房 396 万套，而从今年517国务院部署打好保交房攻坚战到1017地产大会刚好5个月，全国就已完成246万套房交付，几乎完成了50%，而且是短短5个月。

比如从保交楼的核心引擎“白名单”金额来看，4万亿虽然实质性增量只有1.77万亿。但你要看到，这次住建部对白名单和保交楼的“加量和提速”两个隐藏特征。

其一，白名单项目融资协调机制是24年1月12日左右建立。截至24年5月16日，商业银行审批通过“白名单”项目贷款授信金额9350亿，而截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿。等于说5个月干了1.3万亿。而未来住建部要求2个半月要干掉1.77万亿。

显然，这是白名单大大“提速了”。

其二、不仅仅是提速，而且加量了。

细算下来，未来白名单推进，时间减少50%（5个月VS2个半月），释放金额反而还要增长近一半（1.3万亿到1.8万亿）。

显然，未来2个半月，白名单将是“时间更紧，规模更大”，这背后的保交楼是诚意十足，1.77万亿急速放量更是诚意十足。

但在此刻，住建部已经从5月的打好保交楼战役变为此刻10月的打赢保交楼攻坚战，从打好到打赢，一字之差，透露出住建部的“信心与决心”！

中国官方意义的保交楼这个事，应该是OK了！

8，其实1017地产大会除了4万亿和100万套两个鸡腿之外，大家忽略了3个同样敏感且非常重要的隐藏信号。作为住建部部长，作为中国房地产的官方主管部门，今天竟然表了3个态。

表态1：经过三年的调整，中国房地产市场已经开始筑底。

表态2：我们对房地产市场止跌回稳充满信心

表态3：我们判断，10月份的数据会是一个积极乐观的结果。

事实上，官方一直是谨慎理性的，但作为中国房地产的主管部门却明确表示，房地产市场已开始筑底，10月销售数据会有一个积极乐观结果，住建部对房地产市场止跌回稳充满信心……这无疑是明牌了。

924救市之前的 中国房地产的确处于持续下滑和螺旋式下行之中，但924开启的“敢教日月换新天”的宇宙级救市，的确扭转了国内外很多对中国经济，中国楼市的预期，就如美国桥水投资创始人所说——中国本轮刺激政策足以载入经济史册。

可载入经济史册的救市、最直白最坚决的表态、最清晰最明确的明牌……似乎国家已经没有退路了，中国房地产，中国经济必须止跌回稳！

开弓，已没回头箭！